Wie Gerichte entscheiden

Die Nebenkosten und ihre Abrechnung

Norbert Harsch

Von Norbert Harsch

Sa, 08. Dezember 2018 um 13:14 Uhr

Haus & Garten

Gastbeitrag: Soll der Mieter die Betriebskosten tragen, muss dies vertraglich geregelt sein. Fast alle Mietverträge über Wohn- oder Geschäftsräume haben eine Klausel hierzu.

Als Betriebskosten gelten 16 in der Betriebskostenverordnung aufgezählte Kostenarten wie etwa Heizung, Wasser, Strom, Grundsteuer, Sach- und Haftpflichtversicherung des Vermieters. Zusätzlich können als Nebenkosten auch "sonstige" Kostenarten vereinbart werden, die aber den "normalen" Kosten vergleichbar sind und in gewisser Regelmäßigkeit anfallen, wenn auch nicht unbedingt monatlich, zum Beispiel Dachrinnenreinigung, Lichtschachtreinigung, Blitzschutzwartung.

Um alle 16 Betriebskostenarten rechtswirksam auf den Mieter zu übertragen reichte es bisher aus, wenn – wie oft – im Vertrag alle Positionen einzeln aufgezählt wurden oder wenn geregelt war "Der Mieter trägt die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung". In einem Grundsatzurteil hat der BGH die Anforderungen für die wirksame Übertragung der Kosten zugunsten der Vermieter gelockert. Es genügt nun schon der einfache Hinweis "Der Mieter trägt die Betriebskosten" (BGH, 10.2.2016 – VIII ZR 137/15). Damit sind alle Kostenarten umgelegt. Sonstige Kosten müssen weiterhin einzeln aufgezählt sein. Werden von den 16 Kostenarten nur einzelne Kosten im Mietvertrag erwähnt, muss der Mieter nur diese tragen.

Eine weitere wichtige Entscheidung des BGH gibt es zur jährlichen Abrechnung der Nebenkosten. Ist vertraglich kein Umlageschlüssel vereinbart wie etwa die Umlage der Gartenpflege oder Allgemeinbeleuchtung nach Personen, muss nach dem Gesetz die Wohnfläche zugrunde gelegt werden. Die Heiz- und Warmwasserkosten sind, von Ausnahmen abgesehen, teilweise nach der Wohnfläche und zum anderen nach dem Verbrauch aufzuteilen.

Es kommt gar nicht selten vor, dass der Mietvertrag zur Wohnfläche eine Angabe enthält, etwa "Die Wohnung umfasst 70 Quadratmeter". Bisher durfte der Vermieter, wenn der Unterschied zwischen der tatsächlichen Wohnfläche und der im Mietvertrag eingetragenen Fläche weniger als 10 Prozent betrug, die etwas größere, vereinbarte Fläche nehmen. Neu ist jetzt, dass in der Abrechnung der Nebenkosten – wie bei einer Mieterhöhung – die tatsächliche Größe zugrunde werden muss (BGH, 30.5.2018 – VIII ZR 185/16). Dazu regelt bei preisgebundenem Wohnraum (zum Beispiel Sozialwohnungen oder sonstigen öffentlich geförderten Wohnungen) in erster Linie die Wohnflächenverordnung, wie die Fläche festzustellen ist. Bei nicht preisgebundenem Wohnraum kann diese, wenn nichts anderes vereinbart wurde, ebenfalls angewendet werden. Für Geschäftsraum gibt es zudem verschiedene andere mögliche Methoden.

Der Mieter kann, wenn der Mieter selbst einmal nachgemessen hat, was bei Dachschrägen gar nicht so einfach ist, die Wohnungsgröße laut Abrechnung bestreiten, weswegen dann ein Gutachten eingeholt werden muss. Geht es nur um einen relativ geringe Nachzahlung, sind die Prozesskosten ein Vielfaches höher als der Betrag, der eingeklagt ist.

Schließlich hat der BGH ein Urteil verkündet, das die Mieterrechte stärkt. Ein Mieter hat ab sofort das Recht, die Nebenkostendaten der anderen Mieter im Haus einzusehen (BGH, 7.2.2018 – VIII ZR 189/17), was gerade wegen der im Mai 2018 in Kraft getretenen Datenschutzgrundverordnung wichtig ist. Dieses Einsichtsrecht ist beispielsweise von Bedeutung, wenn der Mieter prüfen will, ob die Gesamtkosten des Wassers oder anderer Positionen mit den jeweiligen Einzelkosten aller Mieter übereinstimmen. Der Vermieter kann sich auf den Datenschutz nicht berufen. Es versteht sich aber, dass nur solche Daten eingesehen werden können, die im Einzelfall von Bedeutung sind. Sollen also die Wasserkosten geprüft werden, hat dies mit der Grundsteuer anderer Mieter nichts zu tun. Auch persönliche Daten der Drittmieter müssen außen vor bleiben.

Der Gastautor ist Rechtsanwalt in Lörrach und Verfasser mietrechtlicher Literatur.