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05. November 2008

Die Zeit der hohen Rendite ist vorbei

Spitzenpreise für Immobilien sind nicht mehr selbstverständlich.

In vielen Regionen Deutschlands haben Immobilienbesitzer mittlerweile ein Problem, wenn sie ihr Gebäude verkaufen möchten. Sie finden kaum noch Interessenten – oder müssen ihr Haus zum Schleuderpreis abgeben. In Baden-Württemberg und speziell in Freiburg ist das Bild noch ein anderes. Für Häuser und Eigentumswohnungen werden nach wie vor Spitzenpreise gezahlt. Aber auch hier können Hausbesitzer nicht mehr davon ausgehen, dass der Wert ihrer Immobilie automatisch immer weiter steigt.

Das Hamburger Gewos-Institut hat in einer Studie dargelegt, dass in vielen Bereichen der Republik die Preise für Immobilien deutlich zurückgehen. Fast die Hälfte der Deutschlandkarte ist bereits tiefrot eingefärbt. Besonders schlimm sieht es in Ostdeutschland aus. Aber auch in Bremerhaven ist eine Eigentumswohnung 33 Prozent billiger als noch vor zehn Jahren. In Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen bröckelt der Wert von Ein- und Zweifamilienhäusern seit der Jahrtausendwende jährlich um ein Prozent.

Für den Breisgau sehen Experten eine solche Entwicklung noch nicht. Freiburg gehört bundesweit zu den zehn teuersten Städten, die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem. "Aber auch bei uns gibt es keine Garantie mehr, dass Verkäufer von Immobilien zukünftig den gezahlten Preis beim Wiederverkauf noch heraus bekommen", sagt Werner Widmann vom städtischen Gutachterausschuss. Hugo Sprenker, Freiburger Makler und Vizepräsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD), rät Kaufinteressenten deshalb, Häuser "nicht mehr blauäugig zu kaufen." Die Zeit der garantierten Renditen sei vorbei: "Die Käufer sollten sich im Vorfeld sehr genau informieren."

Denn auch in Freiburg gibt es einen Trend, der bundesweit zu beobachten ist: Teure Objekte werden immer teurer, billige Gebäude immer billiger. Die Preise für Immobilien differenzieren sich deutlich. Während in den Freiburger Hanglagen Häuser kaum für weniger als eine Million Euro zu haben sind und Eigentumswohnungen bis zu 5000 Euro pro Quadratmeter kosten, werden Immobilien in Haslach oder Weingarten für einen Bruchteil des Geldes angeboten. "Dort gibt es schon Wohnungen für 700 Euro pro Quadratmeter", berichtet Widmann.

Rund 2500 Objekte wechselten in Freiburg im vergangenen Jahr den Besitzer. "Im Markt ist Leben drin", sagt Widmann. Häufig interessierten sich auch Kunden mit kleinerem Geldbeutel für ein eigenes Häuschen oder eine Wohnung, berichtet Thomas Mittermaier von der Volksbank Freiburg.

Für diese Klientel möchte die städtische Wohnungsgesellschaft Freiburger Stadtbau zukünftig kostengünstig Eigentumswohnungen anbieten (die BZ berichtete). Mit rund 2000 Euro pro Quadratmeter werden diese zwar billiger sein als Neubauwohnungen auf dem freien Markt.

Hier liegt der Durchschnittspreis bei 2700 Euro je Quadratmeter. Kostengünstiger sind indes Gebrauchtimmobilien. Hier zahlen Käufer für eine Wohnung im Schnitt 1800 Euro pro Quadratmeter. "Allerdings ist ein Vergleich schwierig", sagt Sprenker. Schließlich spiele auch die Ausstattung eine Rolle. So könne sich beispielsweise eine günstige Wohnung zur Kostenfalle entwickeln, weil sie energetisch nicht auf dem neuesten Stand ist.

Selbst eine preiswerte Immobilie ist für viele Familien inzwischen jedoch kaum noch bezahlbar. Ohne Eigenkapital geht gar nichts. 15 bis 25 Prozent sollten auf jeden Fall vorhanden sein, sagt Mittermaier – also bei einer 200 000 Euro teuren Wohnung rund 40 000 Euro. Bei einem angenommenen Zins von fünf Prozent und einer Tilgungsrate von einem Prozent muss eine Familie zudem rund 800 Euro im Monat übrig haben, um die Immobilie abbezahlen zu können.

Autor: Beate Beule