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25. September 2015

Baukasten-Lofts

Schwarzwälder Baugenossenschaft stellt Mikrolofts vor - die angeblich günstigen Wohnraum bieten

Mieten für Neubauten, die 25 Prozent unter dem Durchschnittspreis liegen? Klingt utopisch, ist es aber anscheinend nicht: Am Mittwoch stellte Sebastian Merkle, Geschäftsführer der Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg, im Gasthaus zum Schützen in Freiburg das Konzept der „Mikrolofts“ vor. Die Einladung dazu hatte er von dem Vorsitzenden des SPD-Ortsverbands Freiburg, Jens Papencordt, erhalten.

  1. Wiederholbare Module zeichnen die sogenannten Mikrolofts aus, die bereits in Villingen gebaut wurden – und deren Mietpreis deutlich günstiger ausfällt als andere Neubauwohnungen, dazu kommen im Vergleich zu Altbauten geringe Nebenkosten. Foto: Visualisierung: Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg

Das Projekt sei "gewissermaßen aus der Not heraus entstanden", so Merkle. In Zuzugsgebieten – wie Freiburg es ist – sei es ein ständiges Anliegen, mehr Wohnraum zu schaffen, was häufig zu steigenden Mieten führe. Ein dadurch auftretendes Problem: Mieter, die zuerst als Familie, später zu zweit oder allein seit Jahrzehnten in ihrer Wohnung gelebt haben, könnten bei einem Umzug die Mieten in einem Neubau gar nicht bezahlen. "Kein Zustand!", so Merkle. So sei die Idee für die Mikrolofts entstanden: Auf möglichst wenig Platz möglichst viel Komfort. Häufig seien in alten Häusern die Wohnungen sehr groß und energetisch irgendwann auch sanierungsbedürftig, was die Mieten dann in die Höhe treibe.

In dem bereits gebauten Prototyp in Villingen soll das anders sein. Eine Dreizimmerwohnung auf 65 Quadratmetern? "Das klingt zunächst vielleicht nach wenig – aber die Aufteilung der Räume ist optimiert und so zahlen die Mieter tatsächlich nur, was sie brauchen", erläutert Merkle. Die Mieter würden zwar pro Quadratmeter mehr als bisher zahlen; da die Wohnungen aber kleiner seien, bleibe die Gesamtmiete in etwa gleich hoch. Außerdem falle die "Zweitmiete" (also Heiz-und Nebenkosten) durch die energetisch günstige Bauweise der Lofts deutlich geringer aus als in Altbauten. Und gespart werde zum Beispiel an Fluren, Unterkellerung oder Badausstattung. Zudem würden die Wohnungen seniorengerecht.

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Statt Marshall-Plan-Häusern modularisierte Neubauten? Gegen den Vorwurf der Gentrifizierung – die Vertreibung von bisherigen Bewohnern, weil sie sich die Miete nicht mehr leisten können – verwehrt Merkle sich: Natürlich handle es sich bei dem Konzept um eine "Radikallösung". Jedoch eine, bei der die Kosten nicht auf die Mieter umgelegt würden und die durch eine effiziente Planung nicht nur kosten- sondern auch zeitsparend sei: "Wir sind eine Genossenschaft – Leute aus ihren Häusern zu vergraulen, ist sicherlich das Letzte, was wir wollen."

Besonderheit der Mikrolofts: eine lange Planungsphase

Eine Besonderheit des Projekts sei die sehr lange Planungsphase mit Treffen im Zwei-Wochen-Rhythmus zwischen Architekten, Stahlbüro, Ingenieur-Büro und Energie-Experten. "So wird gewährleistet, dass kein Arbeitsschritt doppelt gemacht wird oder sich widerspricht." Ein großer Sparfaktor: die Wiederholbarkeit der Module. Egal ob 1,5- oder 3-Zimmer-Wohnungen: Die Module seien an verschiedenen Orten beliebig in gleicher Form wieder machbar. Das halte zum einen künftige Architektenkosten niedrig, zum anderen weitere Planungsschwierigkeiten gering.

Wäre das Konzept auch nach Freiburg übertragbar? Anja Dziolloß, Geschäftsführerin bei Familienheim Freiburg, ist skeptisch: "Wenn wir gewährleistet bekämen, dass die Baukosten sich tatsächlich so niedrig halten lassen, dann wäre das schon möglich." Aber, so Dziolloß: Nirgends gebe es so viele unklare Faktoren wie bei dem Thema Baukosten. Ein weiterer schwieriger Punkt: die Verfügbarkeit von Flächen und die Vereinbarkeit mit vorhandenen Bebauungsplänen. Und selbstverständlich müsse man in Freiburg die im Vergleich zu Villingen deutlich höheren Grundstückspreise berücksichtigen, die einen Teil der Kosten für die Wohnungen ausmachen. Man bemühe sich beim Familienheim Freiburg bereits, für alle Einkommensgruppen Wohnungen anzubieten. "Und Grundzüge wie den Wiederholungsfaktor bei Neubauten berücksichtigen wir bereits", erklärt Anja Dziolloß.

Die Mikrolofts sorgen inzwischen bundesweit für großes Interesse: "Wir hatten Besucher aus ganz Deutschland, die ihre Fachmänner dabei hatten und Fehler gesucht haben", erzählt Merkle. Allzu schwerwiegende seien aber nicht gefunden worden, so Merkle: Das Projekt wurde dieses Jahr mit dem Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft ausgezeichnet.

Autor: Annalena Ehrlicher