Preise zwischen Wunsch und Wirklichkeit

Monika Hillemacher

Von Monika Hillemacher (dpa)

Sa, 18. August 2018

Wirtschaft

Den Wert einer Immobilie zu ermitteln, ist aufwendig / Eine erste Orientierung ist aber häufig auch ohne teure Experten möglich.

Der Immobilienmarkt boomt. Anzeigen versprechen Traumpreise für Eigenheim und Wohnung. Oder sind es eher Mondpreise? Den Wert einer Immobilie realistisch abzuschätzen, ist nicht einfach. Wer über einen Verkauf nachdenkt, sollte jedoch genau wissen, welche Kriterien bei der Wertermittlung zählen.

Lage, Zustand und Mieteinnahmen gehören dazu. Die Bewertung der Lage ist jedoch schwierig. "Die Dynamik eines Immobilienmarkts in der Großstadt kann sich stark vom weiteren Umfeld der Stadt unterscheiden", beschreibt der Bewertungssachverständige Helge Ludwig aus Augsburg die Situation. Will heißen: Für ein Einfamilienhaus in Mecklenburg-Vorpommern ist längst nicht der Preis erzielbar, den Interessenten in Berlin hinblättern würden. Während die einen Eigentümer vielleicht zu viel verlangen, rufen andere zu niedrige Preise auf.

Eine erste Einschätzung für einen realistischen Preis kann der Blick in die Schaufenster von Maklern, in Zeitungsanzeigen und ins Internet geben. So bekommen Eigentümer ein Gefühl dafür, welche Objekte beliebt sind, und für die Preisspannen. Portale wie Immobilienscout24.de oder Immowelt.de und verschiedene Makler bieten im Netz Bewertungen an. Dazu gibt der Nutzer bestimmte Daten zu seiner Immobilie ein, das Programm ermittelt anhand von Vergleichsangaben einen Preis. Nach einem ähnlichen Prinzip funktionieren Handy-Apps. Online-Schätzungen sind zwar schnell und bequem. "Die Ergebnisse geben aber nur eine grobe Orientierung", sagt Sebastian Drießen von Sprengnetter, einem Dienstleister für Immobilienbewertungen aus Bad Neuenahr. Das Netz liefere Anhaltspunkte für Standardimmobilien, etwa klassische Einfamilienhäuser. Besonderheiten berücksichtige es nicht.

Zum Einstieg in den Verkaufsprozess sind Online-Tools dennoch hilfreich. "Sie blenden individuelle Vorlieben aus", sagt Hans-Joachim Beck vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Vorlieben führten häufig zu Fehleinschätzungen. Viele Leute gehen zu hoch, weil sie an ihrem Haus hängen: Sie haben es "liebgewohnt". Fällige Sanierungsarbeiten hingegen drücken den Preis weniger, als manche Eigentümer vermuten. Das gilt vor allem für Ballungszentren, in denen die Nachfrage groß ist. "Außerdem renovieren Selbstnutzer die Immobilie sowieso nach ihren Vorstellungen", sagt Beck.

Bei einer präziseren Schätzung können Makler helfen. Sie haben einen guten Überblick über den Markt, der sich in den Boomregionen rasant entwickelt – mit Preissteigerungen von fünf bis zehn Prozent innerhalb kurzer Zeit. Makler verlangen dem IVD zufolge mindestens um die 300, 400 Euro für eine Expertise. Profis arbeiten mit dem Markt- oder Verkehrswert. Das ist der Preis, der relativ sicher zu erzielen wäre.

Laien können sich an Hinweisen entlanghangeln, denen Zahlen der regionalen Gutachterausschüsse zugrunde liegen. Diese unabhängigen Gremien sammeln Kaufpreise aus den Kommunen und leiten daraus die Preistendenz für Häuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke ab. In der Regel veröffentlichen sie einmal jährlich einen Bericht, den viele Städte und Gemeinden online stellen. Detaillierte Auskünfte kosten meist Geld.

Die Marktanalysen der Ausschüsse enthalten zum Beispiel Angaben zum Bodenrichtwert. An seinem Niveau ist ablesbar, ob eine Gegend angesagt ist. Was Verkaufswillige mit den Zahlen anfangen können, erläutert Reinhard Mundt, Leiter der Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses in Sachsen: "Das eigene Grundstück ist 500 Quadratmeter groß, in der Gegend kostet der Quadratmeter 300 Euro. Multipliziert ergibt das eine erste Hausnummer." Erfahrungsgemäß weisen hohe Bodenrichtwerte auf hochwertige Immobilien hin. "In einer teuren Gegend steht keine Bruchbude", sagt Mundt. Über Jahresreihen lässt sich die Wertentwicklung verfolgen. Steigende Richtwerte sind ein Indiz für erhöhte Nachfrage.