Gemeinderat stimmt Vergleich zu

Susanne Ehmann

Von Susanne Ehmann

Sa, 18. August 2018

Neuenburg

Streit zwischen Stadt Neuenburg und Grundstückseigentümerin beigelegt / Wann gilt Vorkaufsrecht?.

NEUENBURG AM RHEIN (ehm). Im Streit zwischen der Stadt Neuenburg und der Eigentümerin eines Grundstücks in der Friedhofstraße bezüglich der Ausübung des Vorkaufsrechts, hat der Gemeinderat beschlossen, einem Vergleich zuzustimmen. Der Fall war im Juni vor dem Landgericht Karlsruhe verhandelt worden (BZ vom 23. Juni). Das Gericht kam zu der Ansicht, dass das Neuenburger Rathaus bei der Ausübung des Vorkaufsrechts einen formalen Fehler begangen habe, weil der Bürgermeister eigenmächtig handelte.

Das Grundstück liegt im Sanierungsgebiet "Ortsmitte II", einem "Schlüsselgrundstück für die weitere Stadtentwicklung", so die Verwaltung. Die Eigentümerin hatte im vergangenen Jahr zu einem Preis von 295 000 Euro verkauft, es kam sogar zu einem notariellen Abschluss. Mit Bescheid vom 2. Oktober 2017 übte die Stadt Neuenburg jedoch ihr Vorkaufsrecht an diesem Grundstück aus, zu einem Kaufpreis von lediglich 217 000 Euro. Dagegen ging die Grundstückseigentümerin gerichtlich vor. Wie es in der Vorlage an den Gemeinderat heißt, habe "die Baulandkammer des Landgerichts Karlsruhe erhebliche Zweifel an der Wirksamkeit des ausgeübten Vorkaufsrechts geäußert". Zwischen Verkäufer, Käufer und der Stadt Neuenburg wurde daher ein Vergleich geschlossen. Die Stadt Neuenburg soll 279 000 Euro zahlen, die Hauseigentümerin das Vorkaufsrecht anerkennen. Als Entschädigung für seine "frustrierenden Aufwendungen" und "enttäuschten Erwartung" erhält der bisherige Käufer knapp 14 000 Euro von der Stadt Neuenburg, die auch die Gerichtskosten trägt.

Die Verwaltung bat nun den Gemeinderat, dem Vergleich zuzustimmen, was dieser auch tat. Es sei wichtig gewesen, das auszudiskutieren, man könne mit dem Vergleich gut leben, sagte Bürgermeister Schuster. Vor allem vor dem Hintergrund weiterer Vorkaufsrechte und wie man diese zukünftig angehe. Man habe damals einen öffentlichen Gutachterausschuss hinzugezogen, keinen privaten Gutachter. Ersterer sei ihm seriöser, so Schuster, dieser läge aber mit ihren Kostenschätzungen oft unter dem der privaten Gutachter, die den Marktwert anders bewerten.

Das Vorkaufsrecht ist in Neuenburg in jüngster Zeit häufig Thema. Doch was genau hat es damit auf sich? Und was bedeutet es für Eigentümer, wenn die Gemeinde davon Gebrauch macht? Zunächst einmal muss zwischen dem allgemeinen und dem besonderen Vorkaufsrecht unterschieden werden. Was das allgemeine Vorkaufsrecht angeht, so steht laut Baugesetzbuch einer Gemeinde unter bestimmten Bedingungen, etwa in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der eine Nutzung der Flächen für öffentliche Zwecke vorsieht, ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken zu. Das allgemeine Vorkaufsrecht kann laut Baugesetzbuch bei bebauten und unbebauten Grundstücken angewendet werden. Eine Gemeinde darf es jedoch nur ausüben, wenn es das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt.

Das besondere Vorkaufsrecht setzt dagegen eine Satzung voraus und gilt nur bei unbebauten Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder in Gebieten, in denen eine geordnete städtebauliche Entwicklung gewährleistet werden soll. Was sinnvoll ist und was nicht, ob es also auch in ländlich geprägten Gebieten sinnvoll ist, muss laut einer Sprecherin des Gemeindetags Baden-Württemberg, des kommunalen Landesverbands, auf Anfrage der Badischen Zeitung im Einzelfall und nach den örtlichen Gegebenheiten entschieden werden.

Es sei üblich in einen bereits bestehenden Kaufvertrag einzutreten, wenn eine Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch macht, so die Sprecherin weiter. Dazu gehöre auch, den bereits ausgehandelten Kaufpreis zu übernehmen. Fälle, in denen einen Gemeinde über das Vorkaufsrecht versucht hat, einen niedrigeren Preis auszuhandeln, seien bisher nicht bekannt. Weitere Nachfragen der BZ bei Immobilienmaklern und Juristen bestätigten dies. Ein ähnlicher Fall wie der vorliegende aus Neuenburg war ihnen nicht bekannt.

Was die Gutachterausschüsse angeht, so sind diese nach dem Baugesetzbuch gesetzlich vorgegeben. Die Gutachter der Gutachterausschüsse werden vom jeweiligen Gemeinderat bestellt und erhalten eine entsprechende Urkunde. Die privaten Gutachter werden von Privatpersonen beauftragt. Die jeweiligen Gutachten dienen als Informationsquelle für Käufer und Verkäufer, um den Grundstückswert ordnungsgemäß beziffern zu können, heißt es vonseiten des Gemeindetags. Was die Seriosität der öffentlichen Gutachterausschüsse versus der privaten Gutachter angeht, so gebe es keine Erhebungen oder Statistiken dazu, die die Schlussfolgerung zulassen würden, das eine sei seriöser als das andere.