Miete

Klare Vorgaben helfen beim Mietvertrag mit Verwandten

Monika Hillemacher

Von Monika Hillemacher (dpa)

Mo, 16. Juli 2018 um 11:20 Uhr

Haus & Garten

Angehörige als Mieter – das bringt beiden Seiten Vorteile. Die einen zahlen weniger, die anderen sparen Steuern. Um des Friedens und des Geldes wegen sollten beide Seiten aber klare Regeln vereinbaren.

Ein Mietvertrag ist im Prinzip nicht nötig. Aber: Wollen vermietende Eltern, Großeltern, Onkel und Tanten Aufwendungen für die Wohnung, zum Beispiel Hypothekenzinsen, von der Steuer absetzen, wird das Finanzamt etwas Schriftliches als Beleg verlangen. Ein Mietvertrag ist dann die unproblematischste Variante. Er sollte am besten schriftlich vorliegen. Darin sollte stehen: Beginn des Mietverhältnisses, Mietzins, Lage und Größe der Wohnung.

Ähnliches gilt für ein mündlich geschlossenes oder für ein stillschweigend vereinbartes Mietverhältnis. "Für dieses reicht es, wenn die Wohnung gegen Zahlung eines Entgelts überlassen wird und die Möglichkeit besteht, das nachzuweisen", sagt die Anwältin Beate Heilmann vom Deutschen Anwaltverein. Als Beweis könnten Kontoauszüge herhalten, aus denen zum Beispiel hervorgeht, dass die Enkelin für ein Zimmer monatlich 250 Euro ihrer Azubi-Vergütung an die Oma überweist.

Grundsätzlich darf auch mietfrei gewohnt werden. Für Kinder in der Ausbildung oder bedürftige Eltern ist das prima. Aber: Für Vermieter hat es finanzielle Nachteile. Nicht nur, dass Mieteinnahmen entgehen, sie können auch keine Ausgaben rund um die Wohnung als Steuer mindernde Werbungskosten geltend machen. Denn das Finanzamt würde unterstellen, dass der vermietende Angehörige keinen Gewinn erzielen will.

Um Steuervorteile zu nutzen und Angehörigen weniger Geld abzunehmen als anderen Mietern, muss genau gerechnet werden. Aus Sicht des Finanzamts liegt die Mietgrenze nach unten bei zwei Dritteln der sonst erzielbaren ortsüblichen Vergleichsmiete. Eingeschlossen sind kalte Betriebskosten und Heizung.

Liegt die Miete bei 66 Prozent der Vergleichsmiete oder darüber, können anfallende Wohnungskosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Unterhalb der 66-Prozent-Grenze kürzt das Finanzamt. Zahlt ein Student also für seine Bleibe 60 Prozent der Vergleichsmiete an die Eltern, "so sind auch 60 Prozent der mit der Wohnung in Verbindung stehenden Kosten bei der Steuer absetzbar", sagt Carola Fischer von der Bundessteuerberaterkammer.

Bei Eigentumswohnungen zahlen Vermieter ein Hausgeld. Dessen Höhe wird wahrscheinlich nicht ausreichen, um die Zwei-Drittel-Grenze zu erreichen. Erlegen vermietende Eltern ihren Kindern lediglich das Hausgeld als Miete auf, dürften sie unterm Strich draufzahlen.

Ist die Überweisung der Miete auf ein Konto nötig? Nicht unbedingt, solange Vermieter daran denken, dass Mieteinnahmen so oder so zu versteuern sind. Sollen Werbungskosten geltend gemacht werden, guckt das Finanzamt in den Mietvertrag. Wichtig ist auch, "dass Miete und Nebenkosten wie vereinbart gezahlt werden", sagt Fischer. Als Beleg dienen Überweisung oder Einzugsermächtigung. Außerdem prüft der Fiskus, ob die Miete quasi durch die Hintertür wieder zurückfließt und somit nur zum Schein gezahlt wird. Werbungskosten würden dann nicht anerkannt.

Wichtig ist: "Es liegt ein ganz normales Mietverhältnis vor", so Heilmann. Einschließlich der üblichen Rechte und Pflichten für beide Parteien. Bis hin zum Rauswurf: "Bei Nichtzahlen der Miete zum Beispiel stehen dem Vater als Vermieter gegenüber dem Sohn als Mieter alle gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten offen." Es steht den Vertragsparteien jedoch frei, Kündigungsmöglichkeiten im Mietvertrag auszuschließen.

Zum Mietverhältnis gehört es festzulegen, wer zahlt, wenn in der Wohnung etwas kaputt geht. Üblicherweise regelt das die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag. Ohne Klausel gilt, was im Bürgerlichen Gesetzbuch steht: Dem Vermieter obliegt die Instandhaltung der Räume, inklusive Kleinreparaturen wie tropfender Wasserhähne und wackliger Fenstergriffe, wie der Deutsche Mieterbund erläutert. Folglich könnten vermietende Eltern Reparaturen auf ihre Kappe nehmen, um mietende Kinder finanziell zu entlasten.