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02. Januar 2015 00:00 Uhr

Folgen der Finanzkrise

Minizinsen bremsen den Bau von Sozialwohnungen im Südwesten

Obwohl staatlich gefördert, ist der soziale Wohnungsbau für Investoren in Baden-Württemberg nicht mehr attraktiv. Kredite bekommen sie auch anderswo extrem billig – ohne Auflagen erfüllen zu müssen.

  1. Auf Wohnungssuche Foto: dpa

Die Mietpreisbremse wird laut der Bundesregierung den Preisanstieg in Ballungszentren und Universitätsstädten bremsen. Die Wohnungswirtschaft widerspricht, das werde nichts helfen. Stattdessen müssten viel mehr neue Wohnungen gebaut werden. Preisdämpfend könnte auch ein ausgeweiteter sozialer Wohnungsbau wirken. Einkommensschwache Haushalte könnten mit diesem staatlich geförderten Mietwohnungsbau mehr günstigen Wohnraum erhalten.

Könnten – denn die vom Land geförderten Baukredite haben mittlerweile starke Konkurrenz durch das extrem billige Geld bekommen, das gegenwärtig in Folge der Finanzkrise die Märkte flutet. Obwohl staatlich gefördert, ist der soziale Wohnungsbau nun für Investoren nicht mehr attraktiv. Diese erhalten günstige Kredite auch bei einer gewöhnlichen Geschäftsbank – mit einem Vorteil für sie: Dort müssen sei keine Auflagen erfüllen, die der soziale Wohnungsbau mit sich bringt.

Der Andrang hält sich in Grenzen

"Sozialer Mietwohnraum ist knapp, unsere Förderung nicht", so der Slogan der L-Bank für die speziellen Kredite des Landes, mit denen der soziale Wohnungsbau in Baden-Württemberg angekurbelt werden soll. In der Tat: 32 Millionen Euro lagen für das Förderjahr 2014 im Topf. Das Geld konnte zu 0,00 Prozent effektivem Jahreszins abgerufen werden. Für Investoren scheint das Anreiz genug, um zuzugreifen. Doch der Andrang hielt sich in engen Grenzen. Eine Bilanz für das Gesamtjahr liegt zwar noch nicht vor. Dem Bericht- und Leitlinienheft "Wohnraumförderung 2015/16" des Landes ist aber zu entnehmen, dass in der ersten Jahreshälfte 2014 erst gut ein Zehntel des Fördergeldes abgerufen war – 3,8 Millionen Euro an Förderkrediten. 80 Wohneinheiten aus sechs Anträgen werden damit finanziert.

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Eine Quote, mit der das Wirtschaftsministerium in Stuttgart dennoch zufrieden sei, wie ein Sprecher sagt. Das überrascht, liegen die Ergebnisse der Förderprogramme 2011 mit 18 Förderanträgen (203 Wohneinheiten), 2012 mit 15 (217) und 2013 mit 24 (609) doch deutlich über der Tendenz 2014.

Damals kommentierte das Wirtschaftsministerium diese Bilanzen im Berichtsheft zur Wohnraumförderung 2013 kritisch: "Die Nachfrage nach Angeboten des Landeswohnraumförderprogramms 2012 ist eher verhalten." Und lieferte zugleich als Erklärung "das historisch niedrige Marktzinsniveau, das günstige Finanzierungsalternativen eröffnet".

"Da läuft doch etwas schief" Expertin
Die Direktorin des Verbands baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen, Sigrid Feßler, meint: "Sozialer Wohnungsbau rentiert sich nicht mehr in allen Regionen des Landes." Sie stellt die Effizienz des jetzigen Fördersystems gegenüber den Baukrediten des Marktes in Frage: "Da läuft doch etwas schief."

Das aktuelle Niveau des sozialen Wohnungsbaus hilft den Städten nicht, die Lage auf ihren Wohnungsmärkten zu entspannen. Jedes Jahr fallen 4500 Mietwohnungen aus der Mietpreisbindung. Das sind deutlich mehr, als neue Sozialwohnungen hinzukommen. So kann der Schwund nicht annähernd kompensiert werden. Baden-Württemberg ist mit Sozialwohnungen chronisch unterversorgt und mit einem Deckungsgrad von 15 Prozent mit Bremen und Mecklenburg-Vorpommern bundesweit Schlusslicht.

Dabei ist der Bedarf riesig. Das Pestel-Institut hat 2012 in einer Studie von Mieterbund, Gewerkschaft und Bauwirtschaft die Zahl von einer halben Million Sozialwohnungen für das Land errechnet. Das aber ist unerreichbar aufgrund des gegenwärtigen Marktzinsniveaus. Attraktiver ist es, Mietwohnungen frei zu finanzieren und dafür zu ortsüblichen Mietpreisen an den Markt zu bringen.

Die Politik will nun die Regeln ändern

Beim sozialen Wohnungsbau fordert der Gesetzgeber, die Miete auf ein Drittel des Mietspiegels zu reduzieren. Darüber hinaus kann der Eigentümer nicht über die Belegungen der Sozialwohnungen frei entscheiden.

Hinzu kommt, dass die Regeln der Kreditvergabe für den sozialen Wohnungsbau von der L-Bank verschärft wurden. Dies musste jüngst das Freiburger Mietshäuser Syndikat erleben, als dessen Bemühen um Gelder aus dem Landeswohnraumförderprogramm scheiterte. Grundlage für das Kreditvolumen sollte nicht mehr der geschätzte Marktwert des Objekts sein – wie die Jahre zuvor –, sondern die zu erwartenden Mieterträge. Doch diese Bemessungsgröße reicht nicht aus, um das für die Erstellung des Objekts nötige Kreditvolumen zu erreichen.

"Das Fördersystem leidet offensichtlich an einem schwerwiegenden Konstruktionsfehler", sagt Stefan Rost von der Freiburger Gesellschaft und vermutet, dass dieser Fehler dem sozialen Wohnungsbau landesweit zu schaffen macht.

"Dies ist eine mögliche Erklärung für die schwachen Zahlen", nimmt Udo Casper an, der Chef des Deutschen Mieterbunds in Baden-Württemberg, der gleichwohl die Bemühungen der grün-roten Landesregierung anerkennt, den sozialen Wohnungsbau im Land besser auszustatten. Dennoch: "Die Erhöhung der Fördermittel reicht nicht aus, um den sozialen Wohnungsbau anzukurbeln."

Während die L-Bank befindet, "dass die Förderung des sozialen Mietwohnraums funktioniert", will die Politik für das neue Programm 2015 an einigen Stellen nachbessern. Geplant sei, die Kredithöhe künftig nicht mehr an den zu erwartenden Mieteinnahmen, sondern an den Gesamtkosten der Projekte auszurichten und darüber hinaus die Förderung pro Quadratmeter zu erhöhen.

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Autor: Reiner Fritz