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02. Februar 2012

Heizkostenabrechnung

Richter stärken Mieter

Bundesgerichtshof beanstandet Methode der Heizkostenabrechnung in Millionen Wohnungen.

KARLSRUHE. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte von Mietern erweitert. Heizkosten müssen künftig stets nach dem Verbrauch abgerechnet werden. Mieter, die zu viel gezahlt haben, haben Anspruch auf eine neue leistungsgerechte Abrechnung. Der Deutsche Mieterbund begrüßte das Urteil als "richtig und gerecht".

Ausgelöst wurde das Urteil von einer Frau in Hessen, die mit der Heizkostenabrechnung ihres Vermieters nicht einverstanden war. Dieser berief sich auf eine weitverbreitete Abrechnungsmethode, das sogenannte Abflussprinzip. Danach kann der Vermieter in die Nebenkostenabrechnung die Summe einstellen, die er selbst ausgegeben hat, zum Beispiel als Abschlag an den Energieversorger. Diese Abrechnungsmethode ist bei Heizkosten aber unzulässig, entschied jetzt der Bundesgerichtshof. Die Heizkostenverordnung regele eindeutig, dass Heizkosten nach den Kosten der verbrauchten Brennstoffe zu berechnen sind, nicht nach den Zahlungsflüssen des Vermieters. Es gelte also das Leistungsprinzip.

Der deutsche Mieterbund geht davon aus, dass mindestens eine Million Wohnungen von dem Urteil betroffen sind. Genaue Zahlen gibt es nicht, weil niemand die Abrechnungsmethoden zentral erfasst. Die Interessenvertretung der Mieter hat nach dem gestrigen Urteil alle betroffenen Mieter aufgefordert, ihre Heizkostenabrechnung zu überprüfen.

Nach Angaben des Mieterbundes wurde das Abflussprinzip bisher vor allem bei Wohnungen genutzt, die mit Fernwärme oder Gas geheizt werden. Der Grund: Die Versorger rechnen die tatsächlichen Kosten erst im Frühjahr ab, während die Vermieter ihre Abrechnung meist schon zum Jahresende durchführen. Deshalb ist es hier oft einfacher, auf die Abschlagszahlungen des Vermieters an das Versorgungsunternehmen abzustellen.

Für manche Vermieter wird die Abrechnung künftig also aufwändiger, weil sie den Verbrauch schon zum Jahresende ablesen müssen. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen protestierte denn auch gegen das Urteil, weil Nebenkostenabrechnungen für (manche) Vermieter nun komplizierter werden. Unter dem Strich werden die Kosten zwischen Mietern und Vermietern durch das Urteil aber nicht neu verteilt. Die Entscheidung gilt nur für die Heizkostenabrechnung. Bei der Berechnung der Kosten für Wasser und Abwasser darf der Vermieter auch künftig das Abflussprinzip benutzen, also auf seine Zahlungsströme abstellen. Das hat der BGH schon 2008 entschieden. Beim Wasser gilt schließlich die Heizkostenverordnung nicht und es gibt auch keine entsprechende Regelung.

Autor: Christian Rath