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02. Juli 2009

Kein Preisverfall in Sicht

Die Attraktivität der Region schlägt sich in den Immobilienpreisen nieder.

Einige Prognosen haben südbadische Hausbesitzer zuletzt aufgeschreckt. Von einem Preisverfall war da die Rede. Dabei lohnt es sich, genauer hinzuschauen. Zum einen handelt es sich bei den Vorhersagen um bundesweite, kurzfristige Jahres- oder Quartalsbetrachtungen, die die regionalen Unterschiede und die Besonderheiten der Entwicklungen am Immobilienmarkt wenig berücksichtigen. Wenn man aber von den kurzfristigen Schwankungen am Häusermarkt absieht, die verminderte Bautätigkeit hinzurechnet und den regionalen Besonderheiten Beachtung schenkt, ergibt sich ein anderes Bild.



Immobilienmarkt
relativ stabil
Der deutsche Immobilienmarkt erweist sich auch in der Krise als vergleichsweise stabil. Im Unterschied zu anderen Ländern hat es in der Bundesrepublik keine Immobilienblase gegeben. Dazu trug die schärfere Regulierung von Immobilienkrediten bei. Auch mittel- bis langfristig werden Wohnimmobilien als Folge der Wirtschaftskrise wieder stärker gefragt sein. Weil der Krise mit milliardenschweren Konjunkturprogrammen und expansiver Geldpolitik entgegnet wird, prophezeien viele Ökonomen eine höhere Inflation. Bei drohender Geldentwertung gilt die Immobilie bei vielen Anlegern als sicherer Hafen.


Mehr Bedarf, weniger
neue Wohnungen
Weil immer mehr Menschen allein leben, wird die Zahl der Haushalte zunehmen. Außerdem wächst die Wohnfläche. Nach Angaben des Immobilienforschungsinstituts Empirica steigt die Wohnfläche pro Einwohner von 46 Quadratmeter im Jahr 2005 auf 56 Quadratmeter 2050. Vor allem die Senioren bleiben auch nach dem Auszug der Kinder in den größeren Räumlichkeiten. Angesichts des seit einigen Jahren schwachen Wohnungsbaus spricht viel dafür, dass das Angebot in den nächsten Jahren eher knapper und teurer wird. Die Baugenehmigungen sind laut Landesbausparkassen im Jahr 2008 auf ein historisches Tief von 175 000 Wohneinheiten bundesweit gefallen. Nach Einschätzung von Fachleuten kann der Bedarf jedoch nur gedeckt werden, wenn 250 000 Einheiten gebaut werden. Andere Experten fordern gar bis zu 375 000 Einheiten pro Jahr.

Schwieriger fällt die Einschätzung der Entwicklung über das Jahr 2025 hinaus aus. Experten rechnen mit einem Rückgang der Immobilienpreise nach dem Jahre 2025. Der Grund: Langfristig wird die deutsche Bevölkerung wohl von derzeit 82,1 Millionen auf 71 Millionen im Jahr 2050 schrumpfen. Die für die Nachfrage nach Eigenheimen wichtige Bevölkerungsgruppe der 30- bis 45-Jährigen geht von 16,6 Millionen auf 12,4 Millionen im Jahre 2050 zurück. Das sagen die Immobilienfachleute der Deutschen Hypo.


Gewinnerregion
Südbaden
Zumindest bis 2025 lässt sich für Südbaden eine positive Entwicklung voraussagen. Nach den Berechnungen des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg wird im Regierungsbezirk Freiburg die Bevölkerung bis 2014 ansteigen. Danach wird sie bis 2025 bei etwa 2,2 Millionen Einwohnern konstant bleiben. Prognosen des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung sehen für die Stadt Freiburg und das nahe liegende Umland ein Bevölkerungswachstum von rund zehn Prozent. Über das Jahr 2025 hinaus liegen allerdings keine Berechnungen für die Region vor.

Leichtes
Stadt-Land-Gefälle
Hinsichtlich der aktuellen Entwicklung am Immobilienmarkt sind sich Hugo W. Sprenker von Sprenker Immobilien Freiburg und Thomas Schmidt, Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien-Gesellschaft Freiburg-Nördlicher Breisgau, einig. Die Preise seien in allen Sparten bis auf geringfügige Schwankungen von ein bis zwei Prozent stabil. In Freiburg gebe es einen Nachfrageüberhang, es seien allerdings auch noch freie Objekte am Markt. Vergleichbares, so Schmidt, wenn auch in leicht abgeschwächter Form, lasse sich auch für Lörrach, Waldkirch und Offenburg sagen. Beide Fachleute beobachten in der Region, dass Menschen verstärkt Kapital in Immobilien anlegen, also Wohnungen und Häuser als Geldanlage nutzen. Auch im Umland seien keine Krisentendenzen zu spüren. Die Immobilienbesitzer würden sich zwar an den Preisen von Freiburg orientieren, müssten dort aber mit circa fünf Prozent Preisnachlass rechnen. In der Region Hochrhein-Bodensee hingegen haben sich die Immobilienpreise nach Angaben des Immobilienverbandes Deutschland Süd (IVD) nicht sonderlich gut entwickelt. Die Suche nach Arbeit und Karrierechancen treibt Singles und junge Familien auch in Südbaden aus den ländlichen Räumen oftmals in die nahe gelegenen größeren Städte.



Mieten in Freiburg weiter
ansteigend, in Lörrach,
Offenburg und Lahr stabil
Keine Anzeichen für sinkende Mieten sieht Katrin Hartwig, Geschäftsführerin des Mietervereins in Freiburg. Im Gegenteil, "die Mieten werden in Freiburg weiterhin permanent steigen". Der Mietspiegel weise einen Anstieg von 5,24 Euro pro Quadratmeter für die durchschnittliche Nettomiete im Jahre 1993 auf 7,14 Euro im Jahre 2008 aus. Ein weiteres Indiz für die nach wie vor steigenden Mieten ist das Ergebnis der IVD-Studie aus dem Jahr 2008, wonach sich die Mietbelastung in Freiburg auf durchschnittlich 43,8 Prozent des Haushaltseinkommens beläuft. Im Jahr 2003 waren dies noch 33 Prozent. Gerade im unteren Preissegment bleibe es in Freiburg schwierig. Rainer Wünsch, Geschäftsführer des Mietervereins in Offenburg, geht von stabilen Mietpreisen zwischen 4,5 und 6,5 Euro pro Quadratmeter in Offenburg aus. Vergleichbares gelte für Lahr. In Lörrach werden Mieten zwischen fünf und sieben Euro pro Quadratmeter gezahlt. Tendenz stabil, sagt Patrick Stöhrer da Costa, Mitarbeiter des Mietervereins Lörrach. Hartz-IV-Empfänger täten sich jedoch auch in Lörrach schwer, günstigen Wohnraum zu finden, sagt er.

Autor: Dominik Haubner