Immobilienmarkt

Wo der Faire der Dumme ist

Patrick Guyton

Von Patrick Guyton

Mo, 11. Februar 2019 um 18:53 Uhr

Wirtschaft

Wer in München günstig vermietet, bekommt Probleme mit dem Finanzamt. Es verlangt trotzdem hohe Steuern.

Wer als Hauseigentümer in der bayerischen Landeshauptstadt billig vermietet, hat Schwierigkeiten. Das Finanzamt besteuert gemäß den hohen Preisen, die typisch für den Immobilienmarkt in München sind. Die Stadt ist als Wohnort begehrt – was Mieten und Hauspreise nach oben treibt.

Wolfgang Donhärl hat die Liste mit den aktuellen Mieten für sein Haus in der Münchner Aurbacherstraße kopiert und legt sie auf den niedrigen Tisch im Wohnzimmer. Halb im Sofa versunken, meint man, es müsse sich um einen Irrtum handeln – vielleicht um ein Mietshaus in der Oberpfalz, wo sich Fuchs und Hase gute Nacht sagen? Die drei großen Altbauwohnungen im ersten Stock etwa werden für 4,79 Euro, 5,18 Euro und 5,52 Euro pro Quadratmeter vermietet. Seit die verschiedenen Leute Ende der 70er- bis Mitte der 80er-Jahre eingezogen sind, hat sich daran nichts geändert. Für andere Wohnungen in dem fünfstöckigen Altbau zahlen die Mieter 6,77 Euro oder 9,17. Der höchste Quadratmeterpreis liegt bei 11,82 Euro, die Bewohner waren 2013 eingezogen.

Hausbesitzer Donhärl, 52 Jahre alt, sagt: "Ich finde, so wie wir das machen, ist es das Normale." Wir – das sind seine Schwester und er, die nach dem Tod der Mutter Ende vergangenen Jahres das Haus geerbt haben. Die höchste Miete mit 1300 Euro für 110 Quadratmeter erscheint auch günstig, bei Neuvermietungen muss man in dieser Gegend mit dem Doppelten und mehr rechnen. Und alles im Donhärl-Haus liegt auch unter dem, was das Finanzamt als erzielbare Miete ansieht – 12,50 Euro.

Die Geschwister Donhärl vermieten zu günstig. Das Finanzamt verlangt eine Million Euro an Schenkungs- und Erbschaftssteuer. Diese können die Donhärls aber aus ihren Mieteinnahmen nicht aufbringen. Sie vermieten zu sozialen oder fairen Preisen, aber viel zu günstig im Wohnungs-Hotspot München. Und viel zu günstig gemessen am Mietspiegel, der für die Höhe der Steuern herangezogen wird. Über den sagt Volker Rastätter, Rechtsanwalt und Geschäftsführer des Münchner Mietervereins, gegenüber dieser Zeitung: "Das ist ein Mieterhöhungsspiegel." Donhärl sagt: "Der Mietspiegel orientiert sich am Spekulationsmarkt." Für die Ermittlungen der ortsüblichen Vergleichsmiete werden laut Vorschrift nur Mietverhältnisse berücksichtigt, deren Mieten in den vergangenen vier Jahren vereinbart oder geändert wurden. Donhärls niedrige Mieten fließen nicht ein, weil sie schon lange gleich sind. Dafür werden aber Neuvermietungen aufgenommen. Ein Beispiel für das hohe Preisniveau: In einem Online-Portal wird eine Wohnung im Viertel München-Au angepriesen, wo auch die Aurbacherstraße liegt: 68 Quadratmeter für 1500 Euro, 65 für 1900, 131 Quadratmeter kosten 3290 Euro. Jeweils kalt.

Als Kind ist Wolfgang Donhärl in dem Haus aufgewachsen. Er erinnert sich, wie die Oma einmal in der Woche mit den Marken zur nahe gelegenen Paulaner-Brauerei ging und zwei Kästen Bier als "Haustrunk" abholte. Den gab es für Brauereibeschäftigte und deren Angehörige, der Großvater hatte dort das Chemielabor geleitet. Vor eineinhalb Jahrzehnten zogen Donhärl, der ebenfalls Chemiker ist, und seine Frau wieder ein, gründeten eine Familie. Auch die Schwester lebt in dem Haus.

Gewinnmaximierung ist nicht das Ziel

"Uns geht es ja nicht schlecht, wir leben hier kostenlos", sagt Donhärl und führt im Schnelldurchgang durch seine Wohnung im dritten Stock. Hohe Decken, große Räume, Erker, viel Platz. Durch ein Fenster zeigt er stolz auf die Türme der Frauenkirche, die in der Ferne im milchigen Winterlicht zu sehen sind. "Wir sind keine barmherzigen Samariter", sagt er mehrfach. "Aber Gewinnmaximierung wollen wir nicht."

Als die Mutter gestorben war, wurden die Steuern für die Schenkung – einen Teil des Hauses überschrieb die Frau noch zu Lebzeiten auf die Kinder – und die Erbschaft festgesetzt: auf 990 000 Euro. Neben den potenziell möglichen Mieteinnahmen fließt bei der Berechnung der Wert des Gebäudes mit ein. Dieser wird anhand des Bodenrichtwertes ermittelt. "Das ist in München eine ganz heiße Sache", meint Mieterschützer Rastätter. Der Bodenrichtwert bemisst sich nach den Verkaufspreisen in der Umgebung in den letzten zwei Jahren. "Und wer kauft solche Häuser?", fragt Donhärl. "Nur noch Spekulanten."

"Liebhaberei" wegen günstiger Mieten?

Wie die Mieter vertrieben und Luxuswohnungen für den teuren Verkauf entstehen, wurde schon vielfach beschrieben. Was darauf folgt, zeigt die Immobilienbeilage der Süddeutschen Zeitung: Eine 79-Quadratmeter-Altbauwohnung in Schwabing, kernsaniert, wird für 1,29 Millionen Euro angeboten. In Fällen wie dem der Donhärls verkaufen Erben häufig – gerade wenn es sich um zerstrittene Erbgemeinschaften handelt. "Ein solches Haus ist dann weg, das geht in den Spekulationsmarkt", sagt Donhärl

Stadtbekannt ist der Vermieter Wolfgang Fischer aus der Nymphenburger Straße, ein ehemaliger Schauspieler. Wegen angeblich zu günstiger Vermietungen im von seiner Tante geerbten Haus unterstellte ihm das Finanzamt "Liebhaberei". Dieser steuerrechtliche Begriff bedeutet, dass der Vermieter keine Gewinnabsicht hat. Ausgaben kann er nicht wie sonst bei der Steuer geltend machen. Für Aufsehen sorgte Fischer, weil er Eltern mit einem neugeborenen Kind die Miete um 50 Euro reduziert. Das konnte das Finanzamt nicht nachvollziehen.

Ein weiterer Fall ist der Münchner Orden der Barmherzigen Schwestern. Die Organisation betreibt zahlreiche Krankenhäuser und Pflegeheime. Um dringend benötigtes Personal in der nicht gut bezahlten Branche zu bekommen, vermietet sie günstig Dienstwohnungen. Eine Pflegehelferin, die 2500 Euro brutto verdient, erhält eine Wohnung beispielsweise für die Hälfte des marktüblichen Preises. Das wiederum passt dem Finanzamt nicht, es berechnet die Mietersparnis als geldwerten Vorteil – also als zusätzliches Einkommen, das versteuert werden muss. Damit wird die Absicht unterlaufen, Pflegekräfte nach München zu holen.

Um dem Finanzamt die Million zu bezahlen – ein Einspruch läuft noch –, nehmen die Geschwister von der Aurbacherstraße einen Kredit auf. "Wir möchten an dem Haus nichts verdienen", sagt Wolfgang Donhärl, "aber wir wollen null auf null rauskommen." So haben sie die Mieten nun um 15 Prozent erhöht.

Auf politischer Ebene kommt nicht viel voran

Auf politischer Ebene gibt es Vorschläge, wie die Probleme beim günstigen Vermieten beseitigt werden könnten. Der Mieterverein fordert, die gesamten Bestandsmieten, die sich nicht ändern, in den Mietspiegel einfließen zu lassen. So würde dieser gesenkt werden. Bei der Steuer wird verlangt, damit wie beim Übergang von Betriebsvermögen umzugehen: Werden Firmen von den Erben weitergeführt und die Arbeitsplätze erhalten, so sollen sie bei der Erbschaftsteuer entlastet werden. Doch die Bundespolitik befasst sich derzeit nicht mit diesen Themen.

Das für die Finanzämter zuständige Bayerische Landesamt für Steuern sagte der Badischen Zeitung: "Bei Mietwohngrundstücken muss das Finanzamt ... den erzielbaren Ertrag ansetzen, wenn die vereinbarte Miete erheblich – das heißt, um mehr als 20 Prozent – von der ortsüblichen Miete abweicht", sagt eine Sprecherin. Bei der vom Arbeitgeber gestellten Wohnung verweist sie auf das Einkommensteuergesetz, wonach der Sachlohn, also die Mietersparnis, dem Barlohn gleichzustellen ist.

Das Haus in der Aurbacherstraße ist seit seinem Bau 1901 im Besitz der Familie, immer hat auch ein Mitglied darin gelebt. "Die Leute hier sind ja nicht nur unsere Mieter, das sind ebenso unsere Nachbarn", sagt Donhärl. Auch die 86 Jahre alte Frau im obersten Geschoss. Seit April 1956 lebt sie dort auf 64 Quadratmetern. 62 Jahre sind das nun.