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12. Oktober 2011

Baukredit für Selbstständige

Die eigene Immobilie kostet viel Geld. Ohne Kredit von der Bank geht das in der Regel nicht. Für Selbstständige kann eine Finanzierung besonders schwierig werden. Mit der richtigen Strategie kommen aber auch sie ans Ziel.

Ein gutes Einkommen, ein sicherer Job und ein hoher Anteil Eigenkapital sind beste Voraussetzungen, um einen Immobilienkredit zu bekommen. "Viele Selbstständige erfüllen diese Grundvoraussetzungen nicht", sagt Jörg Sahr, Finanzierungsexperte bei Stiftung Warentest. Denn der Selbstständigkeit ist die Pleite immanent – zumindest aus Bankensicht.

Die Dauer der Selbstständigkeit und die Branche seien Kriterien, auf welche die Banken besonders schauen, bevor sie einen Kredit vergeben, sagt Eike Schulz, Autor eines Ratgebers zur Immobilienfinanzierung. Diese Faktoren fließen neben dem Eigenkapitalanteil und der Höhe des Einkommens mit in das Risikoprofil, welches die Banken für potenzielle Kunden erstellen. "Wer seit fünf Jahren oder mehr ein eigenes Unternehmen führt, hat bei Banken relativ gute Chancen", schreibt Schulz. Existenzgründer und Unternehmer, die erst seit kurzem auf dem Markt sind, seien fast chancenlos.

Am besten stehen laut Schulz die freien Berufe da. Ärzte, Apotheker und Rechtsanwälte seien bei Banken wenigstens genauso willkommen wie Angestellte. Anders dagegen Selbstständige wie Webdesigner, Hebammen und Physiotherapeuten. Aufgrund des meist geringeren Einkommens seien sie für Banken riskanter. Restaurantbesitzer und Handelsvertreter rangierten ganz unten auf der Beliebtheitsskala.

"Daneben stehen sich viele Selbstständige selbst im Weg", weiß Olaf Varlemann, Baufinanzierungsberater der Baufi-Nord, einem Zusammenschluss von 28 selbstständigen Baufinanzierungsberatern. Damit sie möglichst wenig Steuern zahlen müssen, rechneten sie sich für das Finanzamt arm. Beantragen Apotheker, Handwerker und Gewerbetreibende dann einen Hauskredit, erweise sich diese Strategie oft als Eigentor. Denn auf dem Papier erfüllen sie die Voraussetzungen nicht.

"Der erste und wichtigste Schritt für viele Selbstständige ist daher, die Finanzen in Ordnung zu bringen", sagt Varlemann. Stimmen die Grundvoraussetzungen, brauchen Selbstständige mitunter einen langen Atem. Laut Stiftung Warentest schwanken die K.O.-Kriterien der Banken erheblich: In einem bundesweiten Test von 100 Banken wurden sogar Institute gefunden, die auch solchen Selbstständigen einen Kredit geben, die erst seit einem Jahr am Markt sind. Auch die Konditionen schwanken erheblich. So erhoben viele Banken bei Selbstständigen einen Risikoaufschlag von rund 0,3 Prozent. Die besten Chancen, einen Kredit zu bekommen, hätten Selbstständige daher bei Vermittlungsgesellschaften, die mit dutzenden Banken zusammenarbeiten.

Laut Varlemann kann sich eine Kreditaufnahme derzeit lohnen. "Die Geschäfte für Banken laufen schlecht, der Wettbewerb ist groß, da haben auch Selbstständige bessere Chancen, einen Kredit zu bekommen." Finanzierungen seien schon ab 3,4 Prozent bei zehn Jahren Laufzeit möglich. Ratsam sei eine längere Laufzeit: "Das Zinsniveau ist derzeit so niedrig, idealerweise wählt man eine Laufzeit von 30 Jahren. Das kostet zwar etwas mehr, aber dafür hat man die Sicherheit." Denn auch bei der Kreditverlängerung würden Selbstständige anders behandelt als Angestellte. Liefen etwa die Geschäfte im Jahr vor dem Ablauf der Finanzierung schlecht, könne es mit der Verlängerung Probleme geben.

Wichtiger als eine lange Laufzeit ist aber Flexibilität: Man sollte die Pflichttilgung besonders niedrig halten, aber sich das Recht auf Sondertilgungen sichern, empfiehlt Sahr. Möglich sei auch ein variabler Tilgungssatz von ein bis zehn Prozent. Auf diese Weise seien Selbstständige immer in der Lage, den Hauskredit zu bedienen, auch wenn die Geschäfte mal für ein halbes Jahr schlecht laufen.
– Eike Schulz, Anette Stein: Immobilien- und Baufinanzierung, Haufe Freiburg, 168 S., 18,80 Euro

Autor: dpa