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07. April 2012 19:43 Uhr

Anlage

Offene Immobilienfonds: Sparer bangen um ihr Geld

Offene Immobilienfonds galten lange als vergleichsweise sichere Geldanlage. Doch seit Ausbruch der Finanzkrise sind sie Turbulenzen ausgesetzt. Ein Fonds nach dem nächsten macht dicht.

FRANKFURT. Mehr als eine Million Kleinanleger kommen nicht mehr ans Geld. Es geht um viele Milliarden Euro. Tausende Anleger ziehen vor Gericht.

Sechs der Offenen Immobilienfonds werden abgewickelt, sieben sind eingefroren. Es geht um 24 Milliarden Euro von 1,5 Millionen Anlegern. Sie haben keinen Zugriff auf ihr Geld oder bekommen nur nach und nach einen Teil davon zurück.

Die Krise trifft auch Dachfonds, die Geld in Einzelfonds stecken. Auch die Deutsche-Bank-Tochter DWS, die Landesbank Berlin und Credit Suisse haben nun die Anteilsrücknahme von drei Dachfonds eingestellt. Sie sperren damit Anlagekapital in Höhe von 700 Millionen Euro. Schon acht Dachfonds sind dicht. Im Mai droht der nächste Rückschlag. Die zwei größten der geschlossenen Einzelfonds mit einem Vermögen von zusammen 12,3 Milliarden Euro müssen kundtun, ob sie aufmachen oder auch abgewickelt werden.

Zwar flossen den Offenen Immobilienfonds im vergangenen Jahr netto 1,2 Milliarden Euro frisches Kapital zu. Aber dies ist laut Experten ein vergleichsweise geringer Betrag. Außerdem sind darin Ausschüttungen enthalten, die von den Fonds automatisch wieder angelegt werden. Ende Februar verwalteten 36 Fonds laut des Branchenverbands BVI ein Vermögen von 85 Milliarden Euro. Aktuell ist durch die geschlossenen und in Abwicklung befindlichen Fonds mehr als ein Viertel dieses Anlagekapitals blockiert.

Dass nun mehr und mehr Dachfonds in die Bredouille kommen ist laut Matthias Danne logisch. Er ist Vorstandsmitglied der Dekabank, des Fondsanbieters der Sparkassen. "Wenn so viele Fonds geschlossen sind, dann kann dieses Modell nicht mehr funktionieren. Und es gibt keine Aussicht, dass sich das ändert."


Seit 1959 galten die Offenen Immobilienfonds bei einer Rendite zwischen vier und fünf Prozent pro Jahr für Kleinanleger als vergleichsweise stabile, sichere Anlage. Heute ist das anders. Zwar hat die Bundesregierung ein neues Gesetz verabschiedet. Danach müssen Fondsanteile zwei Jahre gehalten werden und es gilt eine Kündigungsfrist von einem Jahr. Die Vorschriften gelten aber erst ab 2013. Anteile der Fonds, die nun dicht sind, können verkauft werden, etwa über die Börse in Hamburg. Aber die Abschläge sind mit bis zu 50 Prozent auf den ursprünglichen Anteilswert erheblich. Es tummeln sich etliche Spekulanten.

Anwälte raten Sparern, über eine Klage wegen möglicher Falschberatung nachzudenken. Anfang April erging ein erstes Urteil des Landgerichts Frankfurt. Die Commerzbank soll zwei Anleger entschädigen, die 2008 Anteile am P2 Value von Morgan Stanley erworben hatten, dabei aber laut Richter nicht auf das Verlustrisiko durch ein mögliches Einfrieren des Fonds aufgeklärt wurden. Die Commerzbank will in Berufung gehen. Die Anlegerschutzkanzleien Nieding + Barth und Tilp bereiten nach eigenen Angaben ein Musterverfahren vor, um die Kosten niedrig zu halten. Sie würden rund 3000 Anleger mit Forderungen von 250 Millionen Euro vertreten. Verbraucherschützer warnen davor, überstürzt zu klagen und viel Geld für Anwälte auszugeben. Jeder einzelne Fall müsse vorab genau geprüft werden.

Beim jetzt von der DWS gesperrten Dachfonds stecken angeblich etwa 40 Prozent in den beiden größten geschlossenen Fonds SEB Immoinvest und CS Euroreal. Der SEB Immoinvest verwaltet ein Vermögen von 6,3 Milliarden Euro, bei CS sind es knapp sechs Milliarden Euro. Beide Fonds sind seit Mai 2010 dicht. Bei insgesamt vier der sechs eingefrorenen Fonds endet im nächsten Monat die gesetzlich erlaubte Zwei-Jahres-Frist für eine Schließung. Ist eine Öffnung dann nicht möglich, müssen sie mit vermutlich erheblichen Einbußen für Zehntausende von Anlegern abgewickelt werden.

Die vom Fonds gekauften Gewerbeimmobilien müssen dann verkauft werden, das Geld wird an die Anleger ausgeschüttet. Weil dies unter Druck geschieht, sind Verluste programmiert. Um dieses Risiko zu reduzieren, wurden die Fonds erst einmal geschlossen. Hintergrund ist die zu geringe Liquidität. 30 Prozent der Mittel müssen die Fonds eigentlich flüssig haben. Doch besorgte Anleger wollen mehr Geld zurück. Das heißt für die Fondsmanager: Sie müssten Immobilien verkaufen. Die Probleme waren in der Finanzkrise 2008 aufgetreten, als Großinvestoren plötzlich Riesensummen abzogen und die frei verfügbaren Mittel der Fonds komplett in Anspruch nahmen. Damit trat ein grundsätzlicher Widerspruch der Fonds offen zutage: Einerseits ist das Geld für die Anleger täglich verfügbar, andererseits soll es durch den Kauf von Gewerbeimmobilien langfristig angelegt werden.

Autor: Rolf Obertreis