Gastbeitrag

Was tun, wenn Mieter Steckdosen im Treppenhaus anzapfen?

Robert Harsch

Von Robert Harsch

Sa, 25. November 2017 um 00:00 Uhr

Haus & Garten

So manches Mal stekllt der Vermieter oder Verwalter bei einer Hausbegehung fest, dass aus Steckdosen im Treppenhaus oder Keller Strom für private Zwecke durch einen Mieter entnommen wird. Das kann ein Kündigungsgrund sein. Es ist allerdings der Einzelfall zu betrachten.

Macht sich der Mieter einer Wohnung einer erheblichen Vertragsverletzung schuldig, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos oder unter Einhaltung der dreimonatigen gesetzlichen Frist kündigen. Ein Kündigungsgrund kann beispielsweise die unerlaubte Entnahme von Strom sein. Dabei kommt es aber immer auf den Einzelfall an. Für eine Kündigung reicht es nicht, wenn dem Vermieter durch den Stromdiebstahl nur ein sehr geringer Schaden entsteht (Kammergericht Berlin, Urteil 18.11.2004 – 8 U 125/04; AG Lichtenberg, Urteil 16.8.2007 – 13 C 56/07).

In einem Fall hatte der Mieter über längere Zeit Hausstrom aus einer Steckdose im Gemeinschaftskeller abgezapft und dadurch dem Vermieter und der Hausgemeinschaft erheblichen Schaden zugefügt (AG Berlin-Neukölln, Urteil 2.3.1995 – 15 C 396/94). Die fristlose Kündigung war zu Recht ausgesprochen worden.

In einem ähnlichen Fall hatte der Mieter von seinem Bad aus ein Elektrokabel an eine Stromverteilerdose im Keller angeschlossen und damit im November sein Bad beheizt. Der Schaden ging zulasten der übrigen Mieter. Hierin lag eine so schwere Vertragsverletzung, dass dem Vermieter die Vertragsfortführung nicht zumutbar war. Es nutzte dem Mieter nichts, zu erklären, er habe das Zufrieren von Leitungen verhindern wollen (AG Potsdam, Urteil 6.10. 1994 – 26 C 205/94).

Ein weiterer Fall: Der Mieter entnahm zwei Monate lang über ein Kabel Allgemeinstrom aus einer Steckdose im Treppenhaus, um seinen Kühlschrank und das Telefon mit Strom zu versorgen, bis die Sache entdeckt wurde. Die fristlose Kündigung war berechtigt (LG Köln, Urteil 17.3.1994 – 1 S 251/93).

Es gab auch den Fall, dass der Mieter, dessen Stromversorgung wegen Zahlungsrückständen abgeschaltet worden war, Baustrom aus einer stillgelegten und von ihm in Betrieb genommenen Baustromversorgung im Treppenhaus abzapfte, bis diese Umstände nach einigen Wochen ans Licht kamen. Die Räumungsklage hatte Erfolg (AG Wedding, Urteil 10.2.2015 – 11 C 103/14).

Wenn aber der Mieter nur gelegentlich aus einer im Keller des Hauses frei zugänglichen Steckdose Strom entnimmt, um eine Lampe oder den Staubsauger zu betreiben, reicht dies nicht für die Kündigung. Denn in einem solchen Fall, so das Gericht, dürfe der Mieter davon ausgehen, dass er Strom entnehmen darf. Der Vermieter konnte in diesem Fall schon nicht beweisen, dass rechtlich überhaupt ein Diebstahl von Strom vorlag (AG Köln, Urteil 27.1.2016 – 222 C 359/ 15).

Ebenfalls milde Richter fand eine Mieterin einer Wohnung in der obersten Etage. Sie hatte aus einer Steckdose im Treppenhaus über ein Kabel Strom für ihre Wohnung entnommen. Aber: Der Vermieter konnte nicht beweisen, wie hoch sein Schaden war und wie oft die Stromentnahme erfolgte. Unter diesen Umständen konnte nicht festgestellt werden, wie schwer die Vertragsverletzung war (LG Berlin, Beschluss 2.9.2014 und 21.10.2014 – 67 S 304/ 14).

Diese Beweisanforderungen, wonach der Vermieter den Diebstahl darlegen, die Häufigkeit der Stromentnahme erklären und seinen Schaden zahlenmäßig beziffern muss, hatten aber bei den eingangs erwähnten Fällen anderer Gerichte keine große Rolle gespielt.

Der Gastautor ist Rechtsanwalt in Lörrach und verfasst mietrechtliche Literatur.