Gute Preise freuen auch das Finanzamt

Andreas Kunze

Von Andreas Kunze

Sa, 19. Januar 2019

Haus & Garten

Wer seine Immobilie verkauft, kann auch steuerlich herangezogen werden / Eventuell fällt Spekulationssteuer an.

Die Immobilienpreise in vielen Städten sind teils drastisch gestiegen. Wer verkauft, kann daher hohe Preise verlangen. Dabei ist aber auch das Finanzamt. Wann will es etwas davon abhaben – und lässt sich das vermeiden?

Muss der Verkaufsgewinn einer Immobilie versteuert werden, kann das teuer werden. Denn für die Gewinnermittlung werden vom Veräußerungserlös die um Abschreibungen geminderten Anschaffungskosten abgezogen. Die Differenz ist der Verkaufsgewinn. Mit anderen Worten: "Die über Jahre geltend gemachten Abschreibungen erhöhen den zu versteuernden Verkaufsgewinn", so der Münsteraner Steuerrechtsprofessor Jürgen H. Hidien.

Der Immobilienverkäufer sollte daher alle Optionen prüfen, wie sich die Steuerpflicht eines Verkaufsgewinns vermeiden lässt. Unproblematisch ist es, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre vergangen sind. Das ist die sogenannte Spekulationsfrist. Wer vorher verkauft, sollte die zwei Ausnahmen kennen, die der Gesetzgeber im Paragraphen 23 des Einkommensteuergesetzes zugelassen hat. Die Spekulationssteuer entfällt, wenn die Immobilien während des gesamten Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich selbst genutzt oder zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst genutzt wurde.

Wer also ohne jegliche Unterbrechung ab Kauf in seiner Eigentumswohnung gelebt hat und zum Beispiel nach zwei Jahren wegen eines Stadtwechsel verkaufen will, kann auf Steuerfreiheit pochen. "Ausschließlich selbst genutzt" bedeutet: Es darf nicht vermietet worden sein. "Wenn ein lediger Eigentümer mit einem Partner zusammenlebt, fällt das aber noch unter ausschließlich selbst genutzt", sagt Steuer-Professor Hidien. "Allerdings kann es problematisch sein, wenn die beiden einen offiziellen Mietvertrag etwa über ein Zimmer in der Wohnung abgeschlossen haben."

Handelt es sich bei der Immobilie um ein Mehrfamilienhaus, bleibt nur für die ausschließlich selbst genutzte Wohnung der Verkaufsgewinn steuerfrei – dieser Betrag müsste nach Quadratmetern ermittelt werden. Bei zwei gleichgroßen Wohnungen in einem Haus würde zum Beispiel die Hälfte des Verkaufsgewinns steuerpflichtig – im Gegenzug könnten Kreditkosten anteilig abgerechnet werden (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen: X R 22/00). Die zweite Möglichkeit besteht darin, drei Jahre vor dem Verkauf der Immobilie selber einzuziehen.

Manche Steuersparfüchse vermieten zunächst, um in dieser Zeit zu modernisieren und die Kosten steuerlich geltend machen zu können. Danach ziehen sie selber ein und warten ab, bis die im Wert nun gestiegene Immobilie steuerfrei verkauft werden kann. Das ist im Prinzip möglich, jedoch lauern bei dieser Konstruktion einige Fallen.

Zum einen muss in den drei Jahren bis zum Verkauf der Eigentümer wirklich dauerhaft in der Wohnung leben. Nicht ausreichend ist nach einem Urteil des Finanzgerichts Münster (Az: 1 K 3749/05) eine sporadische Nutzung während der Baumaßnahmen. Das Urteil wurde vom Bundesfinanzhof bestätigt (Az: IX B 159/07). Außerdem ist zu beachten, dass hohe Modernisierungskosten von der Finanzverwaltung gerne als nachträgliche Anschaffungskosten eingestuft werden – sie sind dann nicht auf einen Schlag, sondern nur über einen langen Zeitraum absetzbar. Professor Hidien: "Solche Konstruktionen sollten daher unbedingt vorher mit einem Steuerberater besprochen werden."