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14. Januar 2012

Versandhandel im Wohnzimmer

Berufsausübung ist in der Mietwohnung oft erlaubt.

Telearbeit, Selbstständigkeit, Ebay-Versandhandel – im eigenen Wohnhaus sind Heimarbeit oder Mini-Business kein Problem, solange man keine Silvesterraketen herstellt und nicht im Sperrbezirk ein Bordell betreibt. Aber wie sieht es in der Mietwohnung aus?

"Die Ausübung eines Berufs oder Gewerbes in der Mietwohnung ist grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig, da die gemieteten Räume dem Mieter als Wohnung überlassen werden", informiert der Deutsche Mieterbund. Der Verband stellt aber klar: "Die Grenze der Wohnnutzung wird nicht überschritten, wenn lediglich ein Teil der Wohnung als Arbeitszimmer genutzt wird." Nur eine intensive Nutzung der Räume zu beruflichen Zwecken ist zustimmungspflichtig.

"Vermieter und Mieter können sich auf bestimmte Nutzungen verständigen", so Andreas Stücke vom Eigentümerverband Haus und Grund. Ordnungsrechtliche Vorschriften mit Blick auf Brandschutz, Lärm oder Umweltschutz seien aber zu beachten. Auch können Bundesländer Zweckentfremdungsverordnungen erlassen, die eine Umwidmung von Wohn- in Gewerberaum unterbinden. Für Sozialwohnungen gilt generell ein Zweckentfremdungsverbot. Wird eine Wohnung nur zum Teil gewerblich genutzt, liegt in der Regel keine Zweckentfremdung vor.


Neben Kleingewerben ist freiberufliche Arbeit in der Wohnung zulässig. Beispiele: ein Architekt, der daheim Baupläne anfertigt, ein Journalist, der ein Zimmer zum Büro macht. Internetversand ist ebenfalls kein Problem. Gleiches gilt für Telearbeit, solange nicht der ganze Wohnraum umfunktioniert wird. Auch abends und am Wochenende darf im Heimbüro geschuftet werden.

Ob Berufstätigkeit in der Wohnung vom Vermieter zu dulden ist, hängt meist davon ab, ob die Wohnung durch die Berufstätigkeit beschädigt wird oder andere Mieter gestört werden. Das kann der Fall sein, wenn lärmende Geräte im Dauerbetrieb sind oder eine Tagesmutter scharenweise Kinder da hat. "Am Ende entscheiden die Amtsgerichte", so Stücke. Wo es keine Störungen gibt, bekamen Mieter bisher grünes Licht.

Auch ein Kleingewerbe kann erlaubt sein, wenn kaum Kunden ins Haus schneien. Anders sieht es aus, wenn Hilfskräfte mittun, viele Kunden aufkreuzen oder laute Maschinen laufen. Gerichte urteilten: Ein Hausschneider mit maximal zwei Kunden täglich darf in der Wohnung schaffen, ein Bewegungstherapeut mit wenig Kunden und Expansionsplänen nicht. Zulässig ist auch der Daheimjob als Fotograf oder Fotomodell. Heißt Fotomodell aber "Hostess", ist der Spaß schnell vorbei. Wohnungsprostitution ist in Mietwohnungen keine Wohnnutzung, sondern eine Zweckentfremdung.

Häufen sich Beschwerden, oder Mietminderungen durch andere Mieter, muss der Vermieter den Störenfried erst abmahnen und kann nur kündigen, wenn der Mieter die Vertragsverletzung nicht einstellt.

Autor: Kai Althoetmar