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06. März 2010

Wohnen ohne Zeitdruck

Zeitmietverträge sind bei Wohnraum unzulässig.

Ein Mietvertrag über Wohnraum kann nicht zeitlich befristet abgeschlossen werden. Unwirksam ist also beispielsweise die vertragliche Regelung: "Der Mietvertrag über die Wohnung beginnt am 1.1.2010. Er wird für die Dauer von zwei Jahren abgeschlossen." Der Mietvertrag selbst wird dadurch aber nicht insgesamt unwirksam. Vielmehr gilt er mit unbestimmter Vertragsdauer. Der Mieter kann den Vertrag mit der gesetzlichen Frist aufkündigen. Gleiches gilt für den Vermieter, wenn ein Kündigungsgrund vorliegt. Eine Ausnahme vom Verbot des Zeitmietvertrages macht das Gesetz für den Fall ernsthafter Absichten des Vermieters für späteren Eigenbedarf, für zukünftig vorgesehene Baumaßnahmen oder für die spätere Vermietung an eine Person, die zur Dienstleistung verpflichtet wird. Ein solcher spezieller Zeitmietvertrag hat keine gesetzliche Höchstdauer.

Kein Verstoß liegt vor, wenn die Vertragsparteien einen gegenseitigen Verzicht auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht für die Dauer von höchstens vier Jahren vereinbaren (BGH, Urteil vom 6.4.2005, VIII ZR 27/04), was einer Mindestwohndauer von höchsten vier Jahren gleich kommt. Dazu wird etwa sinngemäß formuliert "Das Mietverhältnis beginnt am 1.1.2010. Der Vertrag läuft auf unbestimmte Dauer. Es wird vereinbart, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Vertragsparteien bis zum 31.12.2013 ausgeschlossen ist." Man spricht in solchen Fällen von einem gegenseitigen Kündigungsausschluss. Die zeitliche Begrenzung auf höchstens vier Jahre hat ihren Grund darin, dass der Mieter bezüglich seiner Wohnung mobil und flexibel bleiben muss. Wird die Höchstgrenze überschritten, ist der Kündigungsverzicht insgesamt nichtig (BGH, Urteil vom 15.07.2009 VIII ZR 307/08) mit der Folge unbestimmter Vertragsdauer.

Der einseitige Kündigungsverzicht nur zu Lasten des Mieters ist grundsätzlich unzulässig (BGH, Urteil vom 19.11.2008, VIII ZR 30/08). Etwas anderes gilt, wenn der Mietvertrag eine Staffelmiete enthält. In einem solchen Fall kann der Mieter durch den Kündigungsverzicht einseitig bis zu vier Jahren gebunden werden. Wird der einseitige Kündigungsverzicht mit gleichzeitiger Staffelmietvereinbarung länger als vier Jahre festgelegt, gilt er nur für vier Jahre (BGH, Urteil vom 14.06.2006, VIII ZR 257/04). Die zeitliche Bindung nur des Mieters ist bei einer Staffelmiete auch gesetzlich geregelt. Enthält der Mietvertrag keine Staffelmiete, ist die einseitige Bindung des Mieters nur dann ausnahmsweise zulässig, wenn der Vermieter dem Mieter die einseitige Benachteiligung in irgendeiner Form wieder ausgleicht.

Für Studentenwohnungen wurde entschieden, dass der formularmäßige Kündigungsausschluss, auch wenn er gegenseitig erklärt ist, im Regelfall nicht gilt (BGH, Urteil vom 15.07.2009, VIII ZR 307/08). Der Grund liegt darin, dass Studierende in erhöhtem Ausmaß flexibel sein müssen, beispielsweise durch Änderung des Studienorts oder wegen eines Auslandaufenthalts.

Das Recht einer Vertragspartei, den Mietvertrag über eine Wohnung fristlos aus wichtigen Gründen zu kündigen, kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Dies gilt beispielsweise für den Zahlungsverzug oder bei erheblichen Vertragsverletzungen.

Autor: Robert Harsch