Baulandentwicklung

Binzener Neubaugebiet als "Wegweiser" für den ländlichen Raum?

Thomas Loisl Mink

Von Thomas Loisl Mink

Mo, 01. Juni 2020 um 10:02 Uhr

Binzen

Die Gemeinde Binzen ruft für das Neubaugebiet auf dem ehemaligen Sportplatz einen Wettbewerb der Ideen aus. Aber nicht nur damit bestreitet die Gemeinde neue Wege in der Baulandentwicklung.

Zum Zuge sollen diejenigen Bauherren kommen, die für ihr Projekt das überzeugendste Konzept vorlegen. Entstehen soll ein kleinteiliges, lebendiges Quartier. Die Gemeinde gibt dessen Entwicklung aber nicht ganz aus der Hand: Sie behält sich ein spezielles Wiederkaufsrecht vor.

Das Areal ist in drei Höfe unterteilt, von denen zunächst nur Hof A bebaut werden soll, der im Osten an die bestehende Bebauung anschließt. Das ganze Baugebiet würde gut 300 neue Einwohner bringen. Das auf einmal zu realisieren, würde die Infrastruktur Binzens überfordern. Was dort gebaut wird, überlässt man der Phantasie der Bauherren, die sich mit ihrer Idee um ein Grundstück bewerben können. "Nicht allein die Gestaltung entscheidet, sondern das Konzept des Gebäudes, das einen Mehrwert für die Nachbarschaft und die Gemeinde bringen soll", sagt Architekt Thomas Gauggel aus Tübingen, der die Gemeinde berät.

Gemeinderat wählt Konzepte aus

Ein "Ankerprojekt" soll frühzeitig bewilligt werden, das auch Querschnittsaufgaben wie den Bau der gemeinschaftlichen Tiefgarage und des Innenhofs übernimmt. Das wird wohl von einem professionellen Akteur verwirklicht. Im Detail soll der Innenhof aber mit allen Anliegern gemeinsam geplant werden. Daran anknüpfend können sich die Anlieger mit ihren Projekten bewerben. Dass der ganze Hof an nur einen Träger vergeben wird, will man ausschließen. Vielmehr sollen sich alle möglichen Akteure angesprochen fühlen, Bauträger und Genossenschaften ebenso wie einzelne Familien.

Niederschwellige Anforderungen sollen gewährleisten, dass jedermann gleiche Chancen hat. Mehrfamilienhäuser, Geschosswohnungen, aber auch Reihenhäuser sind möglich. Neben Wohnungen sind auch ein kleines Büro oder ein Café denkbar. Welche Konzepte am Ende zum Zuge kommen, darüber entscheidet der Gemeinderat. Die Gemeinde führt eine Liste, auf der bereits mehr als 100 Bauinteressenten eingetragen sind. Die Veröffentlichung der Vergabekriterien ist für den 23. Juli vorgesehen, die Bewerbungsfrist für eigene Konzeptideen soll bis Ende dieses Jahres laufen.

Die Gemeinde behält sich ein Wiederkaufsrecht vor

Angesichts immer knapper werdender Bauflächen hat der Gemeinderat überlegt, die Grundstücke nicht zu verkaufen, sondern im Wege des Erbbaurechts zu verpachten, wie das beim Baugebiet Lochacker III der Fall war. Davon ist man aber abgekommen, weil eine gemeinsame Tiefgarage oder Einzeleigentum an Geschosswohnungen so kaum möglich gewesen wären. Außerdem können Bauherren die Grundstücke nicht beleihen, was bei den derzeit niedrigen Bauzinsen ein Nachteil wäre.

Auf Anregung des Freiburger Rechtsanwalts Holger Weiß wählt man nun das so genannte "erbbaurechtsersetzende Wiederkaufsrecht". Das heißt, die Grundstücke werden verkauft, die Gemeinde behält sich aber das Recht vor, das Grundstück nach 80 Jahren zurückzukaufen. Damit haben die Bauherren das Grundstück in ihrem Eigentum, die Gemeinde hat die Einnahmen durch den Verkauf, behält aber den Zugriff auf die Grundstücke für kommende Generationen.

Zudem wird Grundstücksspekulationen ein Riegel vorgeschoben: Die Gemeinde kauft das Grundstück zum gleichen Preis zurück, zu dem sie es jetzt verkauft, nur die Inflation wird ausgeglichen.

Spekulation soll unterbunden werden

Damit wird auch, sollte das Grundstück zwischendurch verkauft werden, niemand einen höheren Preis zahlen, weil er weiß, am Ende bekommt er nur diesen zurück. Die Gebäude will die Gemeinde zum vollen Verkehrswert zum Zeitpunkt des Wiederkaufs entschädigen. Stattdessen einfach ein Vorkaufsrecht für die Gemeinde ins Grundbuch einzutragen, hätte den Nachteil, dass die Gemeinde dieses Recht immer ausüben müsste, wenn ein Grundstück veräußert wird. Holger Weiß bezeichnete diese Konzeptvergabe als wegweisend für die Bauland-Vergabe im ländlichen Raum. Bisher wählten nur größere Städte solche Wege.

Der Gemeinderat, der nach dem städtebaulichen Wettbewerb ein hochwertiges Satellitenquartier, das sich nicht so recht in den Ort eingefügt hätte, nicht wollte, war voll des Lobes für diese Konzeptvergabe. Frank Krumm hat lediglich ein bisschen "Bauchweh" hinsichtlich der Integrationsleistung, die der gemeinsame Innenhof erfordert. Länger diskutiert wurde über die Anzahl der vorgeschriebenen Pkw-Stellplätze. Wohnungen bis 45 Quadratmeter müssen einen Stellplatz vorhalten, Wohnungen über 45 Quadratmeter 1,25 Stellplätze. Auf Antrag von Martin Weckerle wurde mit neun zu drei Stimmen beschlossen, für Wohnungen über 95 Quadratmeter 1,5 Stellplätze vorzuschreiben. Das macht die Wohneinheit um knapp 10 000 Euro teurer, rechnete Thomas Gauggel vor. Insgesamt stimmte der Gemeinderat der Konzeptvergabe einstimmig zu.