Grundschuld oder Hypothek?

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Von dpa

Mo, 15. Juli 2019

Geld & Finanzen

Wie Immobiliendarlehen abgesichert werden / Beide Formen des Grundpfandrechts haben Vor- und Nachteile.

Ein Einfamilienhaus ist in die Jahre gekommen, eine umfassende Sanierung dringend notwendig. Doch dafür fehlt dem Eigentümer nicht selten das nötige Kapital. Wer nicht dafür gespart hat, braucht einen Immobilienkredit. Die Banken wollen in aller Regel von ihrem Kunden eine Sicherheit – entweder in Form einer Hypothek oder einer Grundschuld. Beides sind Grundpfandrechte, die im Grundbuch in der Höhe der Darlehenssumme zugunsten des Kreditinstituts eingetragen werden.

"Damit ist die Bank berechtigt, die Immobilie verwerten zu dürfen, falls der Kreditnehmer nicht mehr in der Lage sein sollte, die Raten des Kredits zurückzuzahlen", sagt John Semler vom Bundesverband der Immobilienfinanzierer. Im schlimmsten Fall droht dem Eigentümer die Zwangsversteigerung des Objekts.

Aber was ist der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld, und welches dieser Grundpfandrechte kommt aller Regel zum Zuge? "Der Begriff Hypothek wird häufig auch als ein Synonym für ein Hypothekendarlehen, sprich einen Immobilienkredit, verwendet", sagt Sylvie Ernoult vom Bundesverband deutscher Banken. Ein Hypothekendarlehen ist eine langfristige Finanzierung, die durch eine Immobilie gesichert ist.

Eine Hypothek bezeichnet allerdings eigentlich eine Absicherung eines Darlehens im Grundbuch. Eine Hypothek ist dabei immer an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Das heißt: Mit jeder Rückzahlungsrate sinkt ihre Höhe. Sie erlischt, sobald der Kredit vollständig zurückgezahlt wurde. Eine Hypothek als Grundpfandrecht ist in der Praxis heute aber eher selten.

In aller Regel wird zur Sicherung der Forderung im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen, erklärt Ralf Scherfling von der Verbraucherzentrale NRW. Diese existiert unabhängig vom Darlehen. Sie wird zwar in der Höhe des aufgenommenen Kredits ins Grundbuch eingetragen. Allerdings reduziert sie sich nicht parallel zur Restschuld.

Ist das Darlehen abbezahlt, kann der Immobilienbesitzer beantragen, dass die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht wird. Damit muss aber der Gläubiger, also die Bank, einverstanden sein.

Der Vorteil einer Grundschuld: Sie bleibt in ihrer Höhe immer gleich. Damit kann sie auch als Sicherheit für ein neues Darlehen verwendet werden, erläutert Ernoult. Ist ein Teil der Schuld abgetragen, kann wieder ein neues Darlehen bis zur Höhe der Grundschuld aufgenommen werden.

Vorteil einer Hypothek: Durch die Besicherung im Grundbuch ist sie meist günstiger als ein Ratenkredit, erklärt Scherfling. Grundsätzlich ist es möglich, pro Objekt mehrere Hypotheken zu haben. Der Nachteil: Die Hypothek ist an eine bestimmte Forderung gebunden. Erhöht sich der Kreditbedarf, ist im Zweifel eine neue Hypothek nötig. Dafür fallen Kosten an .

Ein weiterer Nachteil: "Ein Eigentümer kann ein Haus nicht verkaufen, solange Hypotheken im Grundbuch eingetragen sind", so Scherfling. Vor dem Verkauf müssen sie abgelöst werden, das Grundbuch muss diesbezüglich lastenfrei sein.

Notare und Grundbuchämter berechnen ihre Gebühren für die Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek nach deren Höhe und nach der Art der angefallenen Arbeiten. Grundlage sind die Gebührenordnungen . Wichtig zu wissen: "Notar- und Grundbuchgebühren sind an Dritte und nicht an die Bank zu zahlen", betont Ernoult. Daher sind sie nicht in den von der Bank ausgewiesenen Kreditkosten enthalten.