Lage und Ausstattung zählen

Sabine Meuter

Von Sabine Meuter (dpa)

Sa, 30. November 2019

Haus & Garten

Haus zu verkaufen: Die Wertbestimmung muss viele Aspekte in den Blick nehmen / Auch professionelle Hilfe wird angeboten.

Die Entscheidung ist gefallen, das Haus oder die Eigentumswohnung sollen verkauft werden. Doch was ist die Immobilie überhaupt wert?

Erste Anhaltspunkte bekommen Eigentümer anhand von Anzeigen über vergleichbare Hausverkäufe in ihrer unmittelbaren Umgebung. "Aber Vorsicht, der Angebotspreis muss nicht der tatsächliche Verkaufspreis sein, Abweichungen können sich sowohl nach oben als auch nach unten ergeben", sagt Kathrin Reinhardt vom Verbraucherschutzverein Wohnen im Eigentum.

Den reinen Grundstückswert eines Hauses ermitteln Immobilienbesitzer über den sogenannten Bodenrichtwert. Man findet ihn meist im Netz oder durch Nachfrage beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte der jeweiligen Gemeinde, erklärt Sibylle Barent vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

"Natürlich ist es ein gewaltiger Unterschied, ob sich eine Immobilie in einer Stadt oder auf dem Land befindet oder ob es sich um ein Seegrundstück oder um ein Grundstück an einer Hauptstraße handelt", sagt der Berliner Immobilienmakler Michel Sawall.

Und nicht nur die Lage bestimmt den Wert. Auch die Nutzung spielt eine Rolle. "So lassen sich vermietete Wohnungen nur schwer an Selbstnutzer verkaufen", sagt Reinhardt. Dagegen haben Kapitalanleger naturgemäß ein größeres Interesse an vermieteten Objekten, sofern die Mieter eine gute Bonität haben.

Der Wert einer Immobilie bemisst sich auch nach seiner Energieeffizienz. Neue Fenster oder eine moderne Heizungsanlage etwa sind wertsteigernd.

Ungünstige Raumaufteilungen oder Spezialausstattungen können dagegen den Wert der Immobilie mindern. Nämlich dann, wenn sie dem potenziellen Käufer keinen Mehrwert bieten oder dessen Geschmack verfehlen. "Ein Badezimmer aus Marmor mit goldenen Wasserhähnen zum Beispiel galt für einige in den 1980er Jahren als chic, trifft aber heutzutage nicht mehr den Zeitgeist", hat Makler Sawall beobachtet.

Kriterien Bad, Küche, Teppichböden

Gleiches gelte für bestimmte Teppichböden. "Generell gilt, dass beim Verkauf einer Immobilie sehr häufig Bad und Küche zur Disposition stehen, weil sie nicht mehr als angesagt gelten oder die neue Hausherrin ihre Vorstellung verwirklicht wissen will."

Ebenfalls schwierig: Asbest. "Bei Immobilien, die zwischen 1945 und 1993 gebaut wurden, muss man davon ausgehen, dass Asbest, der als krebserregend gilt, verbaut wurde", sagt Reinhardt. Ist absehbar, dass eine Asbest-Sanierung der Fassade oder des Dachs ansteht, kann das den Wert der Immobilie senken. "Möglicherweise kann es dann finanziell interessant sein, die Asbestsanierung noch durchzuführen, bevor es mit der Vermarktung losgeht, da sich dann ein höherer Preis erzielen lässt", sagt Reinhardt.

Wer seine Wohnung oder sein Haus verkaufen möchte und von asbesthaltigen Materialien in der Immobilie weiß, ist verpflichtet, dies Kaufinteressenten mitzuteilen. Bei recht neuen Standard-Gebäuden kann dagegen die Recherche bei einer Hausbau-Firma helfen, den Wert des Gebäudes grob einzuschätzen, sagt Sibylle Barent vom Eigentümerverband. Wer es genauer wissen möchte, fragt Gutachter, Immobilien-Sachverständigen oder Makler. "Eine professionelle Bewertung hat den Vorteil, objektiver zu sein", sagt Sibylle Barent. Sie rät Auftraggebern, auf Zertifizierungen von namhaften Anbietern wie etwa TÜV, Hypzert oder IHK zu achten.

Wichtig sei, dass Eigentümer den Gutachtenzweck Verkauf nennen: "Soll das Gutachten den realistischen Verkaufswert ermitteln, hat der Gutachter eine andere Perspektive als ein Gutachter, der für eine Bank den Beleihungswert im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ermitteln soll und daher zurückhaltender bewertet."

Außerdem reiche für den Verkauf oft eine Kurzfassung. Sie kostet laut Barent in der Regel zwischen 500 und 1000 Euro. Soll das Gutachten dagegen beispielsweise dem Finanzamt oder dem Gericht vorgelegt werden, ist je nach Zweck ein öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter zu beauftragen.