Was wird aus dem Vertrag?

Andreas Kunze

Von Andreas Kunze

Sa, 09. November 2019

Haus & Garten

Wenn der Mieter stirbt: Erben müssen Kündigung gemeinschaftlich unterschreiben.

Beim Tod eines Mieters endet der Mietvertrag keineswegs automatisch, wie oft vermutet wird. Erben müssen nach dem Tod des Mieters ausdrücklich kündigen, wenn sie die laufenden Verpflichtungen aus dem Mietvertrag des Verstorbenen beenden wollen. Andererseits haben Mitbewohner des Mieters unter Umständen das Recht, den Vertrag zu den bisherigen Konditionen fortzuführen.

Bei einer Neuvermietung ließe sich häufig mehr Miete herausholen, mag mancher Vermieter denken. Aber so schnell geht das nicht. Zunächst ist zu klären, ob Mitbewohner des verstorbenen Mieters in den Vertrag eingetreten sind. Geregelt ist das in den Paragrafen 563 und 563a des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Ein Ehegatte, der mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt führte, tritt demnach automatisch in das Mietverhältnis ein. Das bedeutet: Der bisherige Mietvertrag läuft nun unverändert auf seinen Namen fort. Dasselbe gilt für den eingetragenen Lebenspartner. Möchte der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner dies nicht, können an dessen Stelle Kinder oder andere Familienangehörige den Mietvertrag ebenfalls fortführen, wenn sie mit dem verstorbenen Mieter zuvor zusammengelebt haben.

"Selbst Mitbewohner ohne jedes Verwandtschaftsverhältnis können berechtigt sein, in den Mietvertrag einzutreten", sagt die Düsseldorfer Rechtsanwältin Katia Genkin. "Die Voraussetzung ist, dass sie mit dem Verstorbenen einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führten." Das könnte bei einem unverheirateten Paar ebenso greifen wie bei einer langjährigen Wohngemeinschaft. Für den "Eintritt" ist nichts weiter zu tun, denn er erfolgt automatisch per Gesetz, wenn die Voraussetzungen hierfür vorliegen. Wenn hingegen jemand kein Interesse daran hat, den Mietvertrag fortzuführen und die daraus resultierenden Verpflichtungen zu übernehmen, muss er das dem Vermieter ausdrücklich mitteilen – und zwar innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters. Der "Eintritt" ist in diesem Fall hinfällig und der Vermieter besitzt dann keine Ansprüche gegen die Person, die den Eintritt abgelehnt hat.

Anders sieht es aus, wenn der Mieter allein gelebt hat: Der Mietvertrag wird nun ebenfalls fortgeführt, und zwar mit dem oder den Erben. Anders als beim "Eintrittsrecht" eines Mitbewohners hat der Vermieter nach Paragraf 564 Bürgerliches Gesetzbuch nun aber einen Monat lang ein außerordentliches Kündigungsrecht, den Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist zu beenden. Umgekehrt gilt die gleiche Regel auch für Erben. Unternehmen sie indes nichts, läuft der Mietvertrag weiter. Der Erbe haftet dann gegenüber dem Vermieter für die pünktliche Mietzahlung, im Falle einer Erbengemeinschaft aber auch jeder einzelne Erbe als "Gesamtschuldner" auf die volle Miete.

Wollen die Erben kündigen, müssen sie nicht nur die Frist von einem Monat beachten. "Bei einer Erbengemeinschaft muss auf der Kündigung grundsätzlich die Unterschrift jedes Erben stehen – sonst ist sie unwirksam oder kann vom Vermieter zurückgewiesen werden mit der Folge, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird und nur noch unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist aufgelöst werden kann", erläutert Rechtsanwältin Genkin. Eine Ausnahme besteht, wenn ein Erbe von den anderen Erben eine Vollmacht bekommen hat und diese der Kündigung beifügt.