Zins und Tilgung sind nicht alles

Monika Hillemacher

Von Monika Hillemacher (dpa)

Do, 24. Dezember 2020

Haus & Garten

Der Baukredit in unsicheren Zeiten: Die gesamten Rahmenbedingungen sind in den Blick zu nehmen.

Strauchelnde Unternehmen, Kurzarbeit, weniger Lohn und Gehalt. Seit dem coronabedingten Lockdown stehen viele Menschen vor der Frage, ob sie sich den Traum von den eigenen vier Wänden überhaupt noch leisten können. Klar ist: Aktuell zählt nicht allein die Höhe der Baukreditzinsen.

"Derzeit sind Entscheidungen häufig psychologisch bestimmt", sagt Christian Huttenloher vom ifs Institut für Wohneigentum aus Berlin, das von mehreren Bau- und Immobilienverbänden getragen wird. In Anbetracht der unübersichtlichen, schwer einschätzbaren Lage sei ein vorsichtiges "auf Sicht fahren" nicht verkehrt.

Deshalb hält Huttenloher momentan einen um ein paar Zehntel höher oder tiefer ausfallenden Basiszins kaum für das entscheidende Kriterium, bei Haus oder Wohnung zuzugreifen. Für den Experten zählt auch ein stabiler Arbeitsplatz mit sicherem Einkommen.

Banken agieren derzeit bei Krediten mitunter zurückhaltend und verschärfen nach Beobachtungen der Bundesbank die Vergaberichtlinien. Bezieher von Kurzarbeitergeld etwa könnten deshalb das Nachsehen haben.

"Grundsätzlich ist die Prüfung einzelfallabhängig", hat Finanzierungsberater Christoph Santel aus Bielefeld beobachtet. Während das eine Institut die Finanzierung rundweg ablehne, betrachte das nächste die langfristige Einkommensentwicklung. Ein drittes fordere einen zweiten Darlehensnehmer mit regulärem Gehalt sowie eine trotz Kurzarbeitergeld positive Haushaltskasse. Die Hamburger Sparkasse stellte die Neuvergabe von Immobilienfinanzierungen an Verbraucher sogar zeitweise ein.

Verkaufswillige Eigentümer indes müssen nach Meinung des Instituts der deutschen für Wirtschaft (IW) in Köln trotz Corona keine großen Wertverluste fürchten. Aus Sicht von Kaufinteressenten ist dies wegen des nach wie vor hohen Preisniveaus eine schlechte Nachricht – auf Schnäppchen spekulieren brächte ihnen wenig.

An der Stelle lohnt ein Blick auf Zinsen und Tilgung. Die Zinsen sind seit längerem niedrig, einige Finanzierer verlangen für Wohndarlehen weniger als ein Prozent. Eine Stellschraube für Kreditnehmer ist die Laufzeit des Darlehens. "Je länger die Laufzeit, desto höher der Zins", erläutert Krolzig. Wer sich die günstigen Zinssätze über 20 oder gar 30 Jahre sichern will, zahlt also einen Aufschlag. Krolzig rät davon ab. Erstens, weil das Geld für den Aufpreis besser in die Rückzahlung investiert werde. Und zweitens, weil gerade wegen der niedrigen Zinsen möglichst viel getilgt werden sollte: "Mindestens zwei, besser drei Prozent, denn bei einem Prozent Tilgung hätten wir jetzt mehr als 60 Jahre Laufzeit". Das sei unrealistisch.

Um Luft zu haben, sollten Bauherren und Käufer eine monatliche Mindestrate festlegen. Diese bleibt über die gesamte Kreditzeit konstant – das verbreitete Annuitätendarlehen. Der angehende Immobilienbesitzer weiß dann, was er in guten wie in schlechten Zeiten zu zahlen hat und kann sich darauf einstellen.

Darüber hinaus gibt es weitere Lösungen, um auf Krisensituationen flexibel zu reagieren. Dazu gehören Tilgungsaussetzungen und Tilgungssatzwechsel. Bei dem einen wird die monatliche Rate ausgesetzt, der Zins aber weitergezahlt. Bei der anderen Option kann die Tilgung nach Bedarf herauf oder herunter gesetzt werden. Allerdings muss die Möglichkeit im Baukreditvertrag vereinbart sein.