Freiburg

Der neue Mietspiegel enthält eine saftige Steigerung der Durchschnittsmiete

Jens Kitzler

Von Jens Kitzler

Sa, 21. November 2020 um 09:47 Uhr

Freiburg

Der Freiburger Mietspiegel steigt weiter an. Die Durchschnittsmiete erhöht sich von 8,25 auf 9,79 Euro – eine Steigerung um fast 19 Prozent gegenüber 2016. Der Gemeinderat debattiert am 8. Dezember.

Der Mietspiegel für die Jahre 2021 und 2022 ist erarbeitet, er soll Mietern und Vermietern die Möglichkeit geben, die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen. Das neue Zahlenwerk notiert drastisch gestiegene Kosten: Im Vergleich zu 2016 stieg die durchschnittliche Nettokaltmiete bei frei finanzierten Wohnungen um fast 19 Prozent. Am 8. Dezember debattiert der Gemeinderat.
Der Kernwert des neuen Mietspiegels überraschte Bürgermeister Stefan Breiter erwartungsgemäß wenig: "Es wundert nicht, dass wir auch weiter einen Anstieg der Wohnkosten erwartet hatten", sagte er am gestrigen Freitag. Und so ist es auch gekommen: Die durchschnittliche Nettokaltmiete frei finanzierter Wohnungen ist im Vergleich zum vor vier Jahren ermittelten Wert um 18,7 Prozent angestiegen. Auf die Fläche bezogen bedeutet das eine Steigerung von 8,25 auf 9,79 Euro pro Quadratmeter, damit dürfte in naher Zeit die Grenze von 10 Euro pro Quadratmeter gerissen werden.
Die Vergleichsmiete

Bislang waren in den Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete nur Mietverträge eingeflossen, die in den vorangegangenen vier Jahren abgeschlossen wurden. Ein Schwachpunkt, denn langjährige günstige Mietverträge wurden bei der Berechnung des Mietspiegels nicht berücksichtigt – dann wäre die Durchschnittsmiete vielleicht nicht so hoch. Seit diesem Jahr gilt ein Zeitraum von sechs Jahren; das grundsätzliche Problem allerdings bleibt. Die durchschnittliche Miethöhe seiner Wohnung kann jeder anhand des Mietspiegels oder über den Online-Mietpreisrechner auf der Webseite der Stadt selbst errechnen.

"Der Wert sagt natürlich erstmal nichts über den Einzelfall aus", sagt Projektleiter Thorsten Hühn vom Institut F+B aus Hamburg, das die Daten erhoben hat. "Man kann nicht daraus ableiten, dass jetzt jede Miete in Freiburg um 18,7 Prozent erhöht werden kann." Das ergibt sich erst aus einer Rechnung, bei der von einer Basismiete aus Kriterien wie die Lage der Wohnung oder ihre Ausstattung mit einberechnet werden.

Aus den Ergebnissen ihrer Befragung ermittelten die Mitarbeiter von F+B, welche Kriterien Freiburg in den vergangenen Jahren mit höheren und welche mit niedrigeren Mieten einhergehen. Eine komplette Einbauküche zieht die Miete demnach um 16 Prozent nach oben, eine Fußbodenheizung um sechs Prozent.

Freizeiteinrichtungen, die zwischen 200 und 1000 Meter entfernt sind, steigern die Basismiete um 4 Prozent, liegen sie näher, bewirkt das nichts – "da werden solche Einrichtungen auch schon als störend wahrgenommen", sagt Thorsten Hühn. Fehlende Gegensprechanlage und Türöffner senken den Wert um 10 Prozent, ein Raum ohne Heizkörper gibt 7 Prozent Abzug. Den größten Abzug aufgrund des Baujahres ermittelte man für Häuser, die zwischen 1961 und 1977 gebaut wurden.

Einbauküche ist gut, fehlende Sprechanlage gibt Abzug

Der aktuelle Mietspiegel und seine zwei Vorgänger wurden unterschiedlich erstellt. Im Jahr 2016 ließ die Stadt das Werk völlig neu errechnen, dazu wurden 18 000 Haushalte befragt. Der folgende Mietspiegel 2019/20 wurde lediglich fortgeschrieben, der festgestellte Mietanstieg betrug nur drei Prozent. Der neue Spiegel basiert wieder auf Interviews mit Mietern und Vermietern, aus einer Stichprobe, die die gesamte Stadt abbilden soll. Befragt wurden 1661 Mietparteien und Vermieter von 2078 Wohnungen. Die ermittelte Nettokaltmiete stieg gegenüber dem Vorgänger um rund 15 Prozent.

Die Stadt zahlt für die Erarbeitung des Mietspiegels rund 140 000 Euro, ab Januar wird er gelten. In einer Arbeitsgemeinschaft haben Mieter und Vermieter den Prozess begleitet. "Am Ende konnten sich alle Parteien auf alle Punkte einigen", sagt der Karlsruher Rechtsanwalt Thomas Hannemann, der als Moderator fungierte.

Bliebe das Fazit aus saftigen 18,7 Prozent Mietsteigerung: Die Stadt sei aktiv und verfolge das Handlungsprogramm Wohnen, sagt Bürgermeister Breiter, betreibe verstärkt Grundstücksakquise und weise Bauland aus. "Aber ehrlich gesagt fühlen wir uns schon manchmal wie Getriebene." Die Fraktion SPD/Kulturliste appellierte gestern an Freiburger Vermieter, nicht das Maximum an Mieterhöhungen auszureizen, um so einen Beitrag zum sozialen Frieden zu leisten.
Mietspiegel: Als PDF herunterladbar auf der Webseite der Stadt, gedruckt und gebunden ab Jahresbeginn 2021 beim Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen, Fahnenbergplatz 4, für 7,40 plus 2,50 Euro Porto.

Online-Rechner unter http://www.freiburg.de/mietpreisauskunft