Mängel nach Immobilienkauf: Nur selten haftet der Verkäufer

Gebrauchte Häuser können finanziell attraktiv sein und einen gewissen Charme haben - aber eben auch Schönheitsfehler und Mängel. Käuferinnen und Käufer, die das erst nach dem Einzug bemerken, fragen sich dann oft, ob die Mängel nicht noch vom Verkäufer in Ordnung gebracht werden müssen. Oder ob dieser nicht zumindest hätte darauf hinweisen müssen.

Der Verband Privater Bauherren (VPB) dämpft diese Erwartungen - denn längst nicht alle Mängel müssen vor dem Verkauf benannt werden. Und nicht selten werden Gewährleistungsansprüche beim Verkauf wirksam ausgeschlossen. Formulierungen im Kaufvertrag wie "gekauft wie gesehen" deuten genau auf diesen Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen hin.

Was viele zudem nicht wissen: Auf offensichtliche Mängel - wie etwa feuchte Wände - müssen Verkäufer nicht extra hinweisen, weil diese gut zu sehen sind. Fragen Käuferinnen und Käufer allerdings nach, müssen Verkäufer wahrheitsgemäß antworten. Sie sind zudem dazu verpflichtet, ihnen bekannte und erhebliche Mängel offenzulegen - auch, wenn nicht explizit danach gefragt wird.

Feuchte Wände – und nun?

Als erhebliche Mängel zählen laut VPB all jene Dinge, die Käuferinnen und Käufer vom Kauf abhalten könnten. Darunter fielen etwa Schwammbefall oder Asbest im Haus.

Doch selbst wenn Verkäufer erhebliche Mängel verschwiegen haben sollten, sei es für Käuferinnen und Käufer am Ende nur selten möglich, den Verkäufer haftbar zu machen oder sogar ganz vom Kauf zurückzutreten, so die Fachleute. Denn oft ist es nicht leicht, ihnen die notwendige arglistige Täuschung nachzuweisen. Das setzt nämlich immer voraus, dass Verkäufer von den Problemen wussten. Wer das Haus aber zum Beispiel selbst nur geerbt hat, weiß unter Umständen nicht, was sich darin für Überraschungen verbergen.

Bei der Besichtigung kann es sich daher lohnen, einen Bausachverständigen hinzuzuziehen, der die Schwachstellen einer Immobilie in der Regel besser erkennt als ein Laie.