Privatsphäre hohes Gut
Für Wohnungsbesichtigungen müssen Vermieter berechtigte Gründe vorweisen.
Natürlich haben Vermieter ein legitimes Interesse daran, dass ihr Eigentum gut behandelt wird. Doch sie können nicht zur Kontrolle einfach beim Mieter vorbeischauen. Für Besuche brauchen sie Gründe.
Doch: "Es gibt kein gesetzliches Besichtigungsrecht, das dem Vermieter erlauben würde, die Wohnung in bestimmten Abständen zu inspizieren", erklärt Anja Franz vom Mieterverein München. Auch eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter dieses Recht gewährt, ist laut Franz unwirksam. Das zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH, Az.: III ZR 289/13). Demnach ist die Privatsphäre des Mieters juristisch höher zu bewerten als das Interesse des Vermieters, sich vom Zustand seines Eigentums zu überzeugen. Während der Dauer des Mietvertrags hat der Mieter das alleinige, uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung.
Es gibt aber auch Ausnahmen. Der Vermieter darf in die vermietete Wohnung, wenn er einen konkreten und berechtigten Grund hat. "In Notfällen, wenn Gefahr in Verzug ist, zum Beispiel bei einem Rohrbruch oder Brand, darf der Vermieter nach erfolgloser Kontaktaufnahme mit dem Mieter die Wohnung sogar betreten, wenn dieser nicht zu Hause ist", erklärt Franz.
Ansonsten muss der Vermieter Besuche sieben bis zehn Tage vorher anmelden und dabei möglichst drei Ausweichtermine nennen. Wie weit im Voraus er den Besuch ankündigen muss, hängt wesentlich von der Dringlichkeit ab. Ist der Mieter an den Tagen verhindert, muss er von sich aus Ersatztermine vorschlagen.
Mieter können sich auch nicht einfach verweigern
"Berechtigte Gründe sind zum Beispiel Reparaturen oder die Vorbereitung von Modernisierungsmaßnahmen", sagt Birgitt Faust-Füllenbach. Die Juristin beim Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum führt aus: "Auch die Suche nach Ursachen für Schäden wie zum Beispiel Schimmelbefall gehört dazu."
Ein Zutrittsrecht besteht, wenn Vermieter einen begründeten Verdacht haben, dass ein vertragswidriger Gebrauch der Wohnung vorliegt, etwa unerlaubte Tierhaltung oder Untervermietung. Grundsätzlich dürfen Vermieter die Wohnung auch Kaufinteressenten oder Nachmietern zeigen.
Liegen triftige Gründe vor, darf der Mieter dem Vermieter den Besuch nicht verweigern. Er hat die Pflicht, ihm nach entsprechender Vorankündigung den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren. "Stellt er sich quer, ist das eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten. Wenn dem Vermieter dadurch ein Schaden entsteht, muss der Mieter unter Umständen dafür haften", erklärt Faust-Füllenbach.
Der Vermieter kann sein Recht auch beim Amtsgericht per Klage durchsetzen. "Ist sie erfolgreich, kann der Vermieter die Wohnung notfalls in Begleitung eines Gerichtsvollziehers betreten", so die Juristin. In dringenden Fällen ist ein Eilverfahren möglich. Aber so weit sollten es beide Vertragspartner möglichst nicht kommen lassen.
Verweigert ein Mieter eine Besichtigung unberechtigt, hat der Vermieter grundsätzlich das Recht den Mietvertrag fristlos zu kündigen, so der Berliner Mieterverein. Dazu habe auch der BGH schon entschieden (AZ.: VIII ZR 221/09). Ob eine Verletzung von Duldungspflichten schwer genug wiegt, um eine außerordentliche Kündigung zu begründen, muss immer im Einzelfall entschieden werden.
Uneinigkeit herrscht oftmals darüber, ob Vermieter bei ihren Besuchen die Wohnung fotografieren dürfen, um diese etwa im Internet zum Verkauf anzubieten. "Das ist nicht erlaubt, wenn der Mieter nicht zustimmt", betont Faust-Füllenbach. Ausnahmen gibt es: er macht beispielsweise Fotos, um Schäden zu dokumentieren und zur Begutachtung für einen Sachverständigen.
Auch beim Thema Schlüssel gibt es Unsicherheiten. Manche Vermieter behalten einfach einen Notschlüssel der Mietwohnung. "Das geht gar nicht", so Faust-Füllenbach. "Der Mieter hat das Recht auf die kompletten Wohnungsschlüssel." Bei längerer Abwesenheit sollten Mieter aber dafür sorgen, dass der Vermieter im Notfall in die Wohnung kommt. "Am besten ist es, ihm einen Namen und die Anschrift der Person zu hinterlassen, die den Wohnungsschlüssel für solche Fälle aufbewahrt", rät Franz.
Betritt der Vermieter ohne Erlaubnis in Abwesenheit des Mieters dessen Wohnung, handelt es sich nicht um ein Kavaliersdelikt. "Er macht sich damit in der Regel strafbar, denn er begeht Hausfriedensbruch", stellt Faust-Füllenbach klar.