Wohnen

Haftet der Mieter oder Vermieter bei Wasserschäden?

Robert Harsch

Von Robert Harsch

Fr, 20. September 2019 um 11:09 Uhr

Haus & Garten

Ein Wasserschaden in einer Wohnung ist für alle Beteiligten verdrießlich und kann teuer werden. Für den Vermieter oder den Mieter – das ist die Frage. Wichtige Urteile zum Thema Wasserschaden

Der Wohnungsmieter, der in der Wohnung eine Waschmaschine oder einen Geschirrspüler aufstellt, muss, wie schon früher entschieden wurde, alles ihm Zumutbare tun, um Schäden durch austretendes Wasser zu verhindern (OLG Karlsruhe, Urt. v. 4.12.1986 – 12 U 173/86).

In einer älteren Entscheidung wird sogar verlangt, dass nach Inbetriebsetzung der Waschmaschine die Mietwohnung nicht mehr verlassen werden darf, oder es muss das Wasser abgesperrt werden (OLG Hamm, Urteil vom 27.3.1984 – 27 U 433/85). Dasselbe gilt nach Abschluss des Waschvorgangs.

Wer einen Schaden bei einer Drittperson verursacht, haftet dafür. Das ist der Grundsatz. Dass der aber nicht immer gilt, zeigt folgender Fall: In der Wohnung eines Mieters kam es wegen einer unsachgemäßen Reparatur des Wasserhahns zu einem Wasserschaden. Das Wasser lief in die untere Wohnung, wodurch die Tapeten beschädigt und unbrauchbar wurden. Sie mussten für über 6000 Euro erneuert werden. Der geschädigte Mieter verlangte Schadensersatz vom Verursacher und scheiterte vor Gericht.

Er hätte sich nämlich an seinen eigenen Vermieter halten müssen, weil er mit diesem einen Mietvertrag und damit vertraglich Schutzansprüche hatte. Der Vermieter wiederum konnte Rückgriff auf den Schadensverursacher nehmen (OLG Frankfurt, Beschluss vom 7.9.2018 – 10 U 8/18).

Der Grund für diese rechtliche Konstruktion liegt darin, dass auch ein Untermieter, bei dem beispielsweise der Vermieter einen Schaden verursacht, nur Ansprüche gegen seinen eigenen Mieter, den Hauptmieter, erheben kann. Denn nur mit diesem besteht ein Mietvertrag mit Schutzwirkung zu seinen Gunsten (BGH, Urteil vom 6.11.2012 – VI ZR 174/11).

Derselbe Grundsatz wird auch im Verhältnis zwischen Wohnungsmietern untereinander angewendet. Also muss man sich an den eigenen Vertragspartner halten. Der klagende Mieter wurde auch nicht damit gehört, dass es seine eigenen Tapeten waren. Diese waren sogenannte "wesentliche Bestandteile" der Mietsache der dem Vermieter gehörenden Wohnung. Anders wäre es nur gewesen, wenn der betroffene Mieter hätte darlegen können, dass die gesamten Tapeten wieder problemlos von der Wand gelöst und woanders wieder aufgebracht werden konnten, sodass sie nicht in das Vermietereigentum übergegangen wären.

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit folgendem Sachverhalt zu befassen: Der Eigentümer einer leerstehenden Wohnung in Deutschland wohnte auf Mallorca. Er beauftragte eine Firma, in der leerstehenden Wohnung Reparaturen an der Therme durchzuführen. Dabei wurde unprofessionell gearbeitet, sodass es zum Wasseraustritt kam. Der Schaden wurde erst drei Monate später bemerkt. Die gesamten Böden mussten erneuert werden. Die Sanitärfirma musste den Schaden ersetzen. Dem Eigentümer konnte kein Mitverschulden angerechnet werden. Ein Eigentümer muss in seiner leerstehenden Wohnung nicht wöchentlich Kontrollen durchführen. Welche Art von Schadenverhinderungsmaßnahmen erforderlich sind, hängt vom Einzelfall ab, nämlich dem Alter des Gebäudes, den Versorgungsleitungen oder der Witterung (BGH, Urteil vom 25.1.2018 – VII ZR 74/15).

Verursacht ein Mieter, der sich bisher nichts zu Schulden kommen ließ, durch leichte Fahrlässigkeit einen Wasserschaden in der Wohnung, rechtfertigt dies keine Kündigung, auch wenn der Schaden hoch ist, seine Haftpflichtversicherung ihn aber ausgleicht (LG Berlin, Urteil vom 2.2.2017 – 67 S 410/16).

Kommt es in der Mietwohnung zu einem Wasserschaden durch einen Kochendwassergerät und kann der Vermieter keine grobe Fahrlässigkeit des Mieters nachweisen, kann die Gebäudeversicherung des Vermieters keinen Ersatz durch den Mieter beanspruchen. Einfache Fahrlässigkeit liegt vor, wenn das Zulaufventil des Wassergeräts durch Verkalkung schwergängig wurde und der Mieter es nicht ganz zudrehen kann (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.5.2016 – I-24 U 164/15).

Der Gastautor ist Rechtsanwalt in Lörrach und verfasst mietrechtliche Literatur.