Wohnen
Scheidung mit Haus – Fragen und Antworten
Ein Eigenheim ist für viele Paare die größte gemeinsame Investition. Doch wenn die Ehe scheitert, stellen sich viele Fragen – hier einige Antworten auf die wichtigsten.
Mi, 29. Okt 2025, 16:25 Uhr
Haus & Garten
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Scheidung mit und ohne Ehevertrag
Bei einer Scheidung hängt der Umgang mit gemeinsamem Wohneigentum vom rechtlichen Rahmen ab. Ohne Ehevertrag gilt die Zugewinngemeinschaft als gesetzlicher Güterstand. Vermögen, das während der Ehe aufgebaut wurde, zählt als gemeinsamer Zugewinn. Bei der Trennung wird verglichen, wie viel jeder Partner hinzugewonnen hat; der Partner mit dem höheren Zugewinn muss einen finanziellen Ausgleich leisten, wenn keine Ausnahme greift. Auch der Wertzuwachs einer Immobilie, die während der Ehe gekauft wurde oder im gemeinsamen Besitz ist, fließt in die Berechnung ein – unabhängig davon, wer im Grundbuch steht. Mit einem Ehevertrag können Paare individuelle Regelungen treffen, die vom gesetzlichen Regelfall abweichen.
Unabhängig davon, ob ein Ehevertrag besteht, gelten bestimmte rechtliche Grundsätze: "Entscheidend für die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie ist das Grundbuch. Eigentümer bleibt, wer dort eingetragen ist – auch nach der Trennung. Ebenso bleibt die Haftung gegenüber der Bank bestehen, wenn ein Kreditvertrag zur Finanzierung der Immobilie unterschrieben wurde", erklärt Leifeld. Wer unterzeichnet hat, ist auch nach der Scheidung für die Rückzahlung verantwortlich.
Haus und Immobilienkredit
Im Trennungsfall ergeben sich folgende Szenarien:
- Verkauf der Immobilie: Dafür entscheiden sich Paare im Trennungsfall am häufigsten. Der Erlös wird aufgeteilt, die bestehenden Kredite meist daraus getilgt. "Bei einer vorzeitigen Kreditkündigung – besonders innerhalb der ersten zehn Jahre – fällt oft eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Ein Verkauf kann helfen, finanzielle Belastungen zu reduzieren und einen besseren Verkaufspreis zu erzielen", betont die Expertin.
- Schuldnerwechsel: Ein Partner übernimmt Haus und Kredit allein – wenn die Bank zustimmt. Diese prüft die Kreditwürdigkeit, was je nach Zinsen schwierig sein kann. Stimmt die Bank nicht zu, bleiben beide im Vertrag. Klare Absprachen zur Ratenzahlung oder ein Ausgleich über den Trennungsunterhalt sind dann unverzichtbar.
- Gemeinsame Kreditführung: Beide Partner führen den Kredit gemeinsam weiter. Das bedeutet eine finanzielle Bindung über die Scheidung hinaus. Dafür sind Vertrauen und klare Vereinbarungen notwendig. In solchen Fällen gibt es verschiedene Möglichkeiten: Die Immobilie kann vermietet werden, um mit den Einnahmen den Kredit zu tilgen oder diese zwischen den Partnern aufzuteilen. Alternativ kann ein Partner in der Immobilie wohnen bleiben, was bei Kindern im Haushalt sinnvoll sein kann. Dabei ist jedoch zu beachten, dass mietfreies Wohnen als geldwerter Vorteil gilt und unterhaltsrechtliche Konsequenzen haben kann.
- Übertragung auf die Kinder: Bei langen Ehen und gefestigten Familienstrukturen kann die Immobilie auf die gemeinsamen Kinder übertragen werden.
- Unkonventionelle Modelle: Selten, aber möglich, sind die Realteilung (Umbau in zwei getrennte Wohneinheiten) oder das gemeinsame Wohnen unter einem Dach. Das erfordert aber eine stabile persönliche Basis.
Können sich die Expartner nicht einigen, bleibt als rechtlicher Ausweg die Teilungsversteigerung. Diese kann von einem der beiden Eigentümer beim Amtsgericht beantragt werden, wenn beide im Grundbuch stehen. Dabei handelt es sich um eine besondere Form der Zwangsversteigerung, die das Ziel hat, das Eigentum aufzulösen: Die Immobilie wird versteigert und der Erlös zwischen den Eigentümern aufgeteilt. Auch Dritte können mitbieten – oft liegt das Anfangsgebot bei nur 50 Prozent des Marktwerts. "Diese Lösung ist der letzte Schritt, wenn keine Einigung möglich ist, und bringt meist finanzielle Nachteile mit sich", fasst die Expertin zusammen.
Steuerliche Hinweise
Bei einer Trennung mit Immobilie sollte auch die steuerliche Seite nicht außer Acht gelassen werden. Eine Beratung ist dabei in vielen Fällen sinnvoll. Zwei Themen, die hierbei relevant werden können:
- Spekulationssteuer: Sie fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft wird – es sei denn, sie wurde durchgehend selbst bewohnt. Auch bei unbebauten Grundstücken, Betriebsvermögen oder unter bestimmten Bedingungen im Zuge der Scheidung kann die Steuer anfallen.
- Grunderwerbsteuer: Vorsicht ist geboten, wenn nach der Scheidung Eigentum übertragen wird. "Damit die Steuerbefreiung für Ehepartner greift, sollte die Übertragung noch während der Ehe oder im Rahmen der Scheidungsvereinbarung erfolgen", rät Leifeld.
Sie rät unverheirateten Paaren, beim Notar festhalten, wer wie viel eingebracht hat, wem was gehört und wie im Trennungsfall verfahren werden soll. Für Ehepaare biete ein Ehevertrag die Möglichkeit, solche Fragen verbindlich und fair zu regeln. "So lässt sich im Ernstfall Streit vermeiden und eine saubere Lösung finden. Eine rechtliche und steuerliche Beratung im Vorfeld ist in jedem Fall sinnvoll", sagt Leifeld abschließend.
