Tiefgreifende Änderungen

BZ-Redaktion

Von BZ-Redaktion

Sa, 28. November 2020

Haus & Garten

GASTBEITRAG von Markus Klimsch zum reformierten WEG-Gesetz, das am 1. Dezember in Kraft tritt.

Obwohl das Thema Corona nahezu alle anderen Themen verdrängt, hat der Gesetzgeber nach vier Jahren der politischen Diskussion ein Reformvorhaben umgesetzt und das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) grundlegend geändert. Dabei hatte er insbesondere die Förderung der Elektromobilität und die energetische Modernisierung von Wohnanlagen im Blick. Die wichtigsten dieser Änderungen, die am 1. Dezember in Kraft treten, werden nachfolgend dargestellt.

Zur Erreichung der Klimaziele sind umfangreiche energetische Sanierungen nötig, auch und gerade bei Wohnungseigentümergemeinschaften. Die hierfür erforderlichen Maßnahmen bedurften bisher in der Regel der Zustimmung aller oder zumindest einer qualifizierten Mehrheit der Eigentümer, ebenso wie die Installation einer Ladestation für Elektrofahrzeuge, Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren oder des Einbruchsschutzes. Künftig können solche Maßnahmen mit einfacher Mehrheit beschlossen, ja unter Umständen sogar von einzelnen Eigentümern verlangt werden.

Letzteres auch deshalb, weil Mieter gegenüber ihren Vermietern grundsätzlich einen gesetzlichen Anspruch auf die Gestattung bestimmter baulicher Veränderungen erhalten, den diese dann gegenüber ihren Miteigentümern geltend machen müssen. Damit wird zwar eine bislang fehlende Harmonisierung zwischen Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht erreicht. Schwierig wird es aber, wenn die technischen Voraussetzungen für den vom Gesetzgeber geschaffenen Anspruch gerade bei Ladestationen für Elektrofahrzeuge nicht vorliegen. Um hier ein Wettrennen nach dem "Windhundprinzip" zu vermeiden, sollte die Eigentümergemeinschaft eine Lösung anstreben, die allen und nicht nur einzelnen Bewohnern dient.

Der Verwalter der Eigentümergemeinschaft ist künftig berechtigt und verpflichtet, zum Beispiel kleinere Reparaturen als Maßnahmen "untergeordneter Bedeutung" auch ohne vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung in Auftrag zu geben. Durch die Teilungserklärung und den Verwaltervertrag kann diese Vertretungsbefugnis jedoch wieder eingeschränkt beziehungsweise konkretisiert werden. Außerdem steht ihr als Regulativ die jederzeitige Möglichkeit der (vorzeitigen) Abberufung des Verwalters gegenüber, die bisher einen wichtigen Grund voraussetzte. Sein Vertrag endet in diesem Fall spätestens nach sechs Monaten.

Neu eingeführt wurde – mit einer großzügigen Übergangsregelung – der "zertifizierte Verwalter", der jedoch in kleineren Eigentümergemeinschaften (weniger als neun Einheiten) mit einer Eigenverwaltung nur dann bestellt werden muss, wenn dies von mehr als einem Drittel der Eigentümer verlangt wird. Hiervon unberührt bleibt die bereits 2018 eingeführte Fortbildungspflicht für Verwalter (20 Stunden innerhalb von drei Jahren).

Beschlussfähigkeit ohne Quorum

Schließlich tragen die neuen Regelungen auch der fortschreitenden Digitalisierung Rechnung: Künftig können die Eigentümer beschließen, dass eine Teilnahme an einer Versammlung auch "ohne Anwesenheit an deren Ort" möglich ist, was die Möglichkeit einer Online-Teilnahme eröffnet – gerade in Zeiten einer Pandemie eine echte Alternative zur Präsenzversammlung. Umlaufbeschlüsse können künftig in Textform (zum Beispiel per E-Mail) gefasst werden, wobei für einzelne Gegenstände dann auch die einfache Mehrheit genügen kann (bisher: Allstimmigkeit). Auch bei Vollmachten genügt deren Vorlage in Textform (bisher: Schriftform). Schließlich wurde die Einladungsfrist für Versammlungen von zwei auf drei Wochen verlängert, und jede Versammlung ist künftig unabhängig von der Anzahl der erschienenen oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig.

Die Rechte der Eigentümer werden gestärkt: Künftig haben diese einen gesetzlichen Anspruch auf Einsicht in alle Verwaltungsunterlagen und auf einen jährlichen, vom Verwalter zu erstellenden und allen Eigentümern zur Verfügung zu stellenden Vermögensbericht. Versammlungsprotokolle sind "unverzüglich" zu erstellen. Regelungen zur Fälligkeit von Geldforderungen (Hausgeld und/oder Sonderumlagen) können künftig ebenfalls beschlossen werden, eine ursprüngliche angedachte Beschlusskompetenz für "Vertragsstrafen" wurde jedoch in letzter Minute wieder aus dem Gesetz entfernt.

Die Haftung von Verwaltungsbeiräten, deren Anzahl künftig von den Eigentümern bestimmt wird, wird im Falle unentgeltlicher Tätigkeit auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.

Neben diesen elementaren Änderungen enthält das neue Wohnungseigentumsgesetz noch viele weitere Neuerungen, die teilweise formaljuristischen beziehungsweise klarstellenden Charakter haben, gleichwohl von erheblicher praktischer Bedeutung sind.

Wie viele Reformen soll auch die WEG-Reform neben der Verwirklichung der eingangs genannten Ziele der Vereinfachung und der Vermeidung von Auseinandersetzungen dienen. Ob dies gelingen wird oder ob angesichts der Verwendung einer Vielzahl unbestimmter Rechtsbegriffe nicht doch vermehrt über deren Auslegung gestritten werden wird, bleibt abzuwarten. Auch die Aufgabe bestimmter Quoren zugunsten des Prinzips der einfachen Mehrheit mit dem damit verbundenen Verlust des Minderheitenschutzes dürfte zumindest für Diskussionen sorgen.

Markus Klimsch ist Rechtsanwalt und unter anderem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei SEK, Freiburg.