Bundesgerichtshof urteilt zu Eigenbedarfskündigung

Härtefälle gibt es nur mit ärztlichem Attest

Christian Rath

Von Christian Rath

Mi, 22. Mai 2019 um 20:02 Uhr

Wirtschaft

Wenn Mieter sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren, muss ein Härtefall durch ein gerichtliches Sachverständigen-Gutachten belegt werden. Ein Attest des eigenen Hausarztes genügt nicht.

Wer als Mieter eine Eigenbedarfskündigung abwehren will und mit der Härtefallklausel argumentiert, benötigt künftig ein gerichtliches Sachverständigen-Gutachten. Das entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Grundsatzurteil.

Im konkreten Fall erwarb eine junge Familie zwei Wohnungen in Berlin, um diese zusammenzulegen und selbst zu beziehen. Den Mietern kündigten sie unter Berufung auf Eigenbedarf. Die junge Familie lebt derzeit noch mit zwei Kleinkindern in einer engen Zwei-Zimmer-Wohnung. In einer der beiden gekauften Wohnungen lebt jedoch seit 1974 eine Frau mit ihren Söhnen. Die Frau ist inzwischen über 80 Jahre alt und seit zwei Jahren dement. Sie wehrte sich gegen die Eigenbedarfskündigung unter Berufung auf die Härtefall-Klausel des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 574). In ihrer Klage heißt es, die Frau sei nur noch bedingt in der Lage, Neues zu erlernen und sich in einer neuen Umgebung zurechtzufinden. Ein Umzug würde zu einer Verschlechterung ihres Gesundheitszustandes führen.

Beim Landgericht Berlin hatte die Mieterin zunächst Erfolg. Mit Blick auf das hohe Alter, die jahrzehntelange Verwurzelung in der Wohnung und die attestierte Demenz liege ein Härtefall vor. Die Vermieter seien weniger schützenswert, weil sie beim Erwerb der Wohnung wussten, dass diese von einer sehr alten Dame bewohnt wird. Der BGH hob dieses mieterfreundliche Urteil nun aber auf.

Vor allem aber ging es um die Durchführung der Eigenbedarfs-Prüfung. Der BGH verlangt eine umfassende Aufklärung des Einzelfalls. "Schematische Lösungen sind ausgeschlossen", sagte die Vorsitzende Richterin Karin Milger. Der pauschale Verweis auf ein hohes Alter oder eine lange Mietzeit könne für einen Härtefall nicht genügen. Angesichts des angespannten Wohnungsmarkts und der zunehmenden Zahl alter und dementer Menschen hätten die Gerichte hier eine "besondere Verantwortung", so Milger. Neu ist, dass künftig generell ein gerichtliches Sachverständigengutachten eingeholt werden muss, wenn bei einer drohenden Umzug Gefahren für die Gesundheit geltend gemacht werden. Der Gutachter muss dann prüfen, welche körperlichen und psychischen Folgen drohen und wie wahrscheinlich diese sind. Der konkrete Fall wurde vom BGH an das Landgericht Berlin zurückverwiesen. (Az.: VIII ZR 180/18)