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Ja oder Nein zu Dietenbach? Fragen und Antworten zum Bürgerentscheid

Simone Höhl, Manuel Fritsch, Uwe Mauch, Simone Lutz

Von Simone Höhl, Manuel Fritsch, Uwe Mauch & Simone Lutz

Mi, 20. Februar 2019 um 19:02 Uhr

Freiburg

Am Sonntag entscheiden die Freiburgerinnen und Freiburger: Soll das Dietenbachgebiet unbebaut bleiben? Die wichtigsten Fragen und Antworten haben wir noch einmal zusammengefasst.

Die Frage beim Bürgerentscheid am Sonntag, 24. Februar 2019 lautet: "Soll das Dietenbachgebiet unbebaut bleiben?" Wer also gegen eine Bebauung ist, stimmt mit "Ja". Wer dafür ist, einen neuen Stadtteil zu bauen, stimmt mit "Nein".

Wie soll der geplante Stadtteil aussehen?

Ein insgesamt 130 Hektar großes Gelände zwischen Rieselfeld, Besançonallee, Autobahnzubringer und Mundenhof wird auf 110 Hektar mit Gebäuden, Straßen, Infrastruktureinrichtungen, Gemeinschaftsflächen und Parks bebaut. Den Entwurf hat das Freiburger Architekturbüro K9 geliefert.

Die Aue des Dietenbachs und ein Grünzug am Käserbach teilen das Gelände. Dieser natürlichen Gliederung folgend liegen sechs Quartiere auf dem Gelände, die während der nächsten 25 Jahre nach und nach gebaut werden. In ihrer Mitte liegt ein zentraler Platz, um den herum Läden, Stadtteilzentrum, ein "Haus des Glaubens" und Cafés entstehen. Ein möglichst bunter, vielfältiger, ökologischer Stadtteil mit bis zu 6500 Wohnungen für etwa 15 000 Menschen soll Dietenbach werden: mit Studierendenwohnungen (700 will das Studentenwerk bauen), Wohnraum für Normalverdiener (die Stadtbau plant 1500 Wohnungen), mit Baugruppen und einer 50-Prozent-Quote für geförderten Mietwohnungsbau. Private Freiräume, Vorgärten und öffentliche Parks machen die sechs Quartiere grün. Fuß-, Rad-, und Autowege sollen Mobilität ermöglichen; die Straßenbahn erschließt den Stadtteil von Rieselfeld her. Geplant sind vier Kitas, die abends zu Quartierszentren umfunktioniert werden können, zusätzlich sind 18 weitere Kinderbetreuungseinrichtungen im Erdgeschoss einzelner Häuser vorgesehen.

Die meisten Häuser werden vierstöckig sein, in der Mitte wachsen sie auf sechs Geschosse an. Fünf Hochhäuser mit bis zu 20 Stockwerken sind Orientierungspunkte an den Eingängen zum Stadtteil. Baubeginn könnte im Jahr 2024 sein.



Wird der Dietenbachpark mit dem Dietenbachsee auch bebaut?
Nein. Der Dietenbachpark liegt auf der anderen Seite der Besançonallee und bleibt unangetastet.

Warum soll Dietenbach überhaupt gebaut werden?
Freiburg wächst – und seit Jahrzehnten mehr als erwartet. Die Statistiker errechnen einen Korridor, innerhalb dessen sich die Bevölkerung mutmaßlich entwickelt. Gemeinhin entscheidet sich die Politik für die mittlere Variante. Danach erwarten die städtischen Statistiker 245 000 Einwohnerinnen und Einwohner im Jahr 2030, und das Landesamt für Statistik kommt auf 235 000 Freiburger. Die gravierende Differenz war für die Initiative "Rettet Dietenbach" ein Indiz dafür, dass der Bedarf an Wohnraum nicht so hoch sei wie von der Stadtverwaltung angenommen.

Doch in der vergangenen Woche korrigierte das Landesamt seine Prognose für Baden-Württemberg nach oben. Die genauen Zahlen für die einzelnen Städte sollen Ende März vorliegen.

Für die Berechnung des Wohnbedarfs sind die Prognosen die Basis. Die Stadtverwaltung kommt mit ihren Zahlen auf einen Bedarf von 16 000 Wohnungen in den nächsten elf Jahren, von denen 9200 im noch gültigen Flächennutzungsplan und durch Innenentwicklung zu realisieren seien (davon ist die Stadt allerdings weit entfernt). Bleibt also ein zusätzlicher Bedarf von 6800 Wohnungen.

Die Initiative "Rettet Dietenbach" rechnet mit den – inzwischen überholten – Daten des Landesamts und kommt auf einen Gesamtbedarf von 7000 statt 16 000 Wohneinheiten, der auch ohne Dietenbach befriedigt werden könne. Das Berliner Institut Empirica für Wohnungsmarktforschung, das für die Stadt Freiburg im Jahr 2014 eine Studie erstellt hat, hält ganz andere Dimensionen für nötig: Es geht von 18 600 zusätzlichen Haushalten bis zum Jahr 2030 aus. 285 Hektar Bauland seien das "Mindestmaß".

Warum gibt es überhaupt Wohnungsmangel in Freiburg?

Wohnungsmangel gehört zu Freiburg wie das schöne Wetter. In den 60er Jahren entstehen die Stadtteile Landwasser und Weingarten. Die 70er Jahre sind vergleichsweise entspannt. Die Stadtverwaltung setzt auf Innenentwicklung. Doch das reicht nicht. In den 90er Jahren entstehen die Stadtteile Vauban und Rieselfeld. Weil die Prognosen davon ausgehen, dass Freiburg vom Jahr 2015 an schrumpft, konzentriert sich die Stadt auf Innenentwicklung. Doch das reicht nicht. Weil Wohnraum fehlt, steigen die Mieten und Immobilienpreise: laut Mietspiegel von durchschnittlich 5,24 Euro im Jahr 1994 auf 8,56 Euro in diesem Jahr. Einen leichten Dämpfer gibt es nur von 1996 bis 2004, als Vauban und Rieselfeld den Druck vom Markt nehmen. Mehr noch wirken sich die neuen Stadtteile auf den Immobilienpreis aus, der 1993 sogar leicht sinkt (circa 2800 Euro pro Quadratmeter Neubau) und erst 2009 anzieht auf aktuell mehr als 5500 Euro. Ein weiteres Indiz für den angespannten Markt ist der fast nicht vorhandene Leerstand von 0,4 Prozent. Nur in München stehen noch weniger Wohnungen leer, hat das Forschungsinstitut Empirica jetzt veröffentlicht. Und dem jährlichen Städteranking der Wirtschaftswoche zufolge, geht es in keiner Stadt so schnell, bis eine freie Wohnung wieder vermietet ist. 32,9 Prozent ihres Einkommens geben die Freiburger durchschnittlich für Miete aus, berichtete Zeit Online vor zwei Monaten. Nur in Frankfurt und Offenbach sei der Anteil noch höher.

Die Initiative "Rettet Dietenbach" spricht dagegen von der "sogenannten Wohnungsnot". Sie bestreitet nicht, dass es an bezahlbarem Wohnraum mangelt. Aber sie fragt, wie es sein könne, dass in Freiburg in den vergangenen vier Jahren rund 4000 Wohnungen gebaut wurden, aber die Not immer größer werde?

Was schlagen die Gegner der Bebauung als Alternativen vor?
Die Gegner des Neubaustadtteils argumentieren, dass es keinen neuen Stadtteil brauche, um in Freiburg genügend Wohnungen zur Verfügung zu stellen. Denn es gebe innerhalb der Stadt noch genügend Potential. Vor allem Dachaufstockungen sollen Abhilfe schaffen. In zu vielen Häusern seien die Dächer noch nicht ausgebaut, bei vielen ließe sich noch ein ganzes Stockwerk draufsetzen. Dadurch könne Wohnraum entstehen, ohne dass freiliegende Flächen angetastet werden müssten. Neben den Dächern gebe es in Freiburg noch viele weitere Flächen, auf denen Wohnungen entstehen könnten: Discountermärkte und Parkplätze würden viel Fläche verschlingen, die nach oben hin Potential für Hunderte Wohnungen böte.

Neben den baulichen gebe es auch soziale Alternativen, die den Wohnraummangel in Freiburg dämpfen helfen könnten. Zu viele Menschen wohnten in Wohnungen, die zu groß für sie seien – sei’s weil die Kinder ausgezogen sind, sei’s nach einer Trennung oder nach einem Todesfall. Weniger Platzverbrauch müsse die Losung heißen. Alternative Wohnformen müssten gefördert werden. Wohnen für Hilfe, Senioren-WGs – zusammenrücken statt sich in die Fläche ausbreiten. Außerdem müssten nicht alle Menschen in die Schwarmstädte strömen. Eher solle man das Land stärken, die Regionen, aus denen die Menschen abwandern, wieder attraktiv machen. Das Wachstum, sagen die Gegner des Stadtteils, müsse irgendwann ein Ende haben.

Ist Dietenbach aus ökologischer Sicht vertretbar?
Knapp 90 Prozent des Gebiets sind derzeit intensiv bewirtschaftete Ackerflächen, auf denen vor allem Mais und Weizen angebaut werden; auf den restlichen zehn Prozent finden verschiedene Vogelarten Nahrung oder Unterschlupf. Wer generell und absolut gegen Eingriffe in die Natur ist, lehnt Dietenbach ab. Gegner befürchten, dass das Stadtklima leiden könnte; allerdings bleiben die Dietenbachaue und der zweite Grünzug längs des Käserbachs als Frischluftschneisen für die Stadt erhalten.

Rechtlich muss für jeden Eingriff ein Ausgleich geschaffen werden. Bei Dietenbach ist das unter anderem eine 20 Hektar große Freifläche, die westlich in den Mooswald hineinragt. Dieses Gebiet – wegen seiner Form Schildkrötenkopf genannt – soll unbebaut bleiben und ökologisch aufgewertet werden.

Der Stadtteil soll klimaneutral werden und könnte die Abwärme der nahen städtischen Hauptabwasserleitung nutzen, dazu komme Erdwärme und solares Bauen im großen Maßstab, wobei moderne Anlagen Photovoltaik zur Strom- und Solarthermie zur Wärmeerzeugung kombinieren. Geplant sind ein Straßenbahnanschluss, Quartiersgaragen und Car-Sharing, dazu kommen Fahrrad- und Fußwege im Stadtteil und in die Stadt.

Ein ökologischer Faktor ist auch der Pendelverkehr, der entstehen würde, wenn Dietenbach nicht gebaut würde und weiterhin Familien ins Freiburger Umland ziehen.

Wie lässt sich der neue Stadtteil finanzieren?
Die Erschließung ist nicht billig zu haben. Damit auf den Wiesen und Äckern überhaupt ein Stadtteil entstehen kann, muss das Gelände wegen des Hochwasserschutzes zwischen ein und drei Meter aufgeschüttet werden, Gas- und Hochspannungsleitungen müssen verlegt werden. Es müssen Straßen, Kindergärten und Schulen gebaut sowie Parks und Freiflächen angelegt werden. Die Stadtverwaltung schätzt die Kosten dafür auf 600 Millionen Euro. Finanziert werden soll das vor allem aus Grundstückserlösen in Höhe von 573 Millionen Euro. Die Kalkulationen beziehen sich aufs Jahr 2016 und enthalten eine jährliche Inflationsrate. Trotz erwarteter staatlicher Zuschüsse fehlen derzeit rund zehn Millionen Euro.

Doch diese Kosten- und Finanzierungsübersicht ist schon überholt. Beispiel Aufschüttung: Statt Millionen dafür auszugeben, lässt sich mit einer Art Erddeponie wohl Geld verdienen. Im Sommer soll die Berechnung aktualisiert werden. Damit die 440 privaten Eigentümer für den Verkauf ihrer Grundstücke einen akzeptablen Quadratmeterpreis erhalten, hat die Stadt die Sparkasse dazwischengeschaltet. Sie bietet 64 Euro statt der 15 Euro, die ein Gutachten der Stadt ermittelt hatte und an das sie rechtlich gebunden wäre.

Die Initiative "Rettet Dietenbach" glaubt, dass die Zahlen geschönt seien und errechnet ein Defizit von 100 Millionen Euro. Darin enthalten sind zum Beispiel 20 Millionen Euro für die Staudämme in Günterstal und Horben, die die Initiative dem geplanten Stadtteil zurechnet. Die Stadtverwaltung betont, diese Maßnahmen für den Hochwasserschutz seien auch ohne Dietenbach nötig, kämen aber dem Großprojekt zupass.

Ist bei Dietenbach günstiges Bauen überhaupt möglich?
Die Sparkassengesellschaft "Entwicklungsmaßnahme Dietenbach", die von privaten Eigentümern kauft, kalkuliert mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 800 Euro pro Quadratmeter. Die städtische Projektgruppe Dietenbach nimmt einen Quadratmeterpreis von 650 bis 820 Euro an. Mit Inflationszuschlag würden diese Flächen im Jahr 2025 für knapp 770 bis rund 970 Euro angeboten. Die Stadt muss eigenen Angaben zufolge die Grundstücke zu dem Preis anbieten, die der Gutachterausschuss festlege. Wo der dann liegt, lässt sich heute noch nicht sagen. Aber die Politik kann Kriterien bestimmen, von der Anzahl der Sozialwohnungen bis zu ökologischen Standards. Wer viel davon anbietet, kommt zum Zug. Eine Sozialquote von 30 Prozent gilt als machbar, bei 50 Prozent haben nicht nur Bauträger Zweifel, sondern auch Finanzbürgermeister Stefan Breiter und die Sparkasse. Nach dem Willen von Oberbürgermeister Martin Horn sollen vor allem die städtische Wohnungsgesellschaft Stadtbau, die Baugenossenschaften, das links-ökologische Mietshäuser-Syndikat oder auch Baugruppen investieren. Die Initiative "Rettet Dietenbach" indes ist sicher: Der Stadtteil wird teuer. Weil Neubauten in die Berechnung des Mietspiegels einfließen, werde Dietenbach eine Spirale nach oben in Gang setzen.

Was halten die Bauern in Dietenbach von dem Großprojekt?
Neun Haupterwerbs- und drei Nebenerwerbslandwirte arbeiten auf dem Gelände. Angebaut werden vor allem Mais und Weizen (je etwa 30 Hektar), dazu kommen rund 15 Hektar Wiese sowie in geringerem Umfang Kürbisse, Sonnenblumen, Gerste und Zwischensaaten.

Manche der Bauern fürchten um ihre Existenz, sollte Dietenbach gebaut werden. Die meisten landwirtschaftlichen Flächen, knapp 93 Prozent, sind gepachtet, nur gut acht Hektar oder 7,3 Prozent sind Eigentumsflächen von Landwirten. Die Hälfte der Eigentümer dieser gut 7 Prozent wollen ihre Äcker für die Bebauung verkaufen.

Nach städtischen Angaben werden 70 Hektar Ersatzfläche für Landwirte benötigt, bisher sind 44 Hektar gefunden.

Wer ist für die Bebauung, wer ist dagegen?
Für die Bebauung haben sich die große Mehrheit des Gemeinderats und die Stadtverwaltung ausgesprochen. Auch ein breites Bündnis von Wirtschaftsverbänden, Gewerkschaften, Wohlfahrtsverbänden und anderen Institutionen, darunter das Studierendenwerk, der Deutsche Gewerkschaftsbund, der Hotel- und Gaststättenverband und die städtische Wirtschaftsgesellschaft FWTM, votiert für die Bebauung. Pro Dietenbach sind auch der Gesamtelternbeirat der Kitas, die Behindertenbeauftragte der Stadt und die Architektenschaft

Auf einer Sondersynode zeigte sich die Evangelische Kirche gespalten.

Gegen den neuen Stadtteil votieren die Aktion "Rettet Dietenbach", in der unter anderem die Bürgerinitiative Pro Landwirtschaft und Wald, der Verein Ecotrinva, die Nabu-Gruppe Freiburg, der BUND-Ortsverband, der Arbeitskreis Breisgau-Hochschwarzwald und Freiburg des Landesnaturschutzverbandes und der Verein "Rettet den Regenwald" vertreten sind, sowie der Badische Landwirtschaftliche Hauptverband.

Was würde die Bebauung von Dietenbach für das Freiburger Umland bedeuten?
Bürgermeister in den Umlandgemeinden hoffen laut einer BZ-Umfrage, dass Freiburg den neuen Stadtteil baut. So erwarten zum Beispiel die Rathauschefs in Bad Krozingen, Breisach und Kirchzarten, dass dadurch auch der Druck auf ihre Wohnungsmärkte sinkt. Etliche Freiburger Familien sind die letzten Jahre ins Umland gezogen, weil es billiger war. Das treibt die Preise hoch, selbst im entfernten Hinterzarten. In Bad Krozingen steigen die Mieten stärker und stetig, Häuser sind teils doppelt so teuer wie noch vor fünf Jahren.

Freiburg wächst durch seinen Babyboom, aber auch durch Zuzug. Im Jahr 2017 übersiedelten 22 000 Menschen nach Freiburg, gleichzeitig zogen nur 21 300 weg. Schaut man sich diesen Austausch lediglich in der näheren Umgebung an, wird dagegen eine Stadtflucht deutlich: Jedes Jahr ziehen mehr Freiburger nach Gundelfingen, Emmendingen und Merzhausen als umgekehrt.

Das ist einer der Gründe für die Zunahme der Pendelei. Der Bundesagentur für Arbeit zufolge fahren inzwischen annähernd 68 000 Beschäftigte von außerhalb zum Arbeiten nach Freiburg. Umgekehrt arbeiten gut 24 000 Freiburger jenseits der Stadtgrenze. Ihre Zahl ist noch stärker gestiegen als die der Einpendler, was als Zeichen dafür gilt, wie gerne die Leute in Freiburg wohnen: Statt umzuziehen, nehmen sie Weg und Zeit in Kauf. Straßen und öffentlicher Nahverkehr sind in den Stoßzeiten überlastet.

Auch für den Tuniberg hat die Planung zu Dietenbach Konsequenzen, und zwar in jedem Fall. Wird mit Ja gestimmt, also für den Erhalt der Dietenbachfläche, werden mögliche Bebauungsflächen am Tuniberg in den Fokus rücken und somit landwirtschaftlich genutzte Fläche wegfallen. Wird mehrheitlich mit Nein, also für eine Bebauung gestimmt, entfallen Flächen für die Landwirtschaft, wofür Ausgleichsflächen angeboten werden müssen, die als städtische Pachtflächen unter anderem am Tuniberg bereitgestellt werden sollen.

Was sind die Vorteile, wenn gebaut wird?
Wenn alles klappt wie gedacht, entstehen mehr bezahlbare Wohnungen, vor allem für junge Familien, die sonst abwandern würden. Auch Normalverdiener hätten die Chance, zu mieten oder Eigentum zu bilden. Es entstünde ein zukunftsweisender, urbaner Stadtteil, der den Nachverdichtungsdruck auf Freiburg mindert.

Was sind die Nachteile?
Grund und Boden würden versiegelt, was aus ökologischer Sicht problematisch ist. Außerdem müssten Äcker und Wiesen der Stadterweiterung weichen. Einige Landwirte müssten mit ihren Betrieben auf Ersatzflächen ausweichen und die dortigen Bauern verdrängen.