Wer soll das bezahlen?

Markus Klimsch

Von Markus Klimsch

Sa, 24. August 2019

Haus & Garten

GASTBEITRAG: Aktuelle BGH-Entscheidung zum Erstattungsanspruch in einer WEG.

In jüngster Zeit gab es einige Gerichtsurteile zu der Frage, welche Maßnahmen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eigentlich von wem durchgeführt und bezahlt werden müssen. Die Diskussion hierüber ist alt, neu ist jedoch die sich aus diesen Entscheidungen ergebende Rechtslage.

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen solchen Bauteilen, die allen Wohnungseigentümern gehören, dem sogenannten Gemeinschaftseigentum, und den Gebäudebestandteilen, die dem einzelnen Wohnungs- oder Teileigentümer zugeordnet sind, dem Sondereigentum.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Teile eines Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit (zum Beispiel Fundament, Dach, Kamin, Fassade einschließlich Fenster) erforderlich sind sowie Anlagen und Einrichtungen (zum Beispiel Heizung oder Klingelanlage). Diese Bestandteile sind nicht sondereigentumsfähig. Hierzu gehören neben dem umschlossenen Raum die dazugehörigen Bestandteile (etwa Tapeten, Sanitärgegenstände, Zimmertüren).

Von der Frage, wem ein bestimmtes Bauteil gehört, ist die Frage zu unterscheiden, wer für die Kosten der Instandhaltung und gegebenenfalls Instandsetzung dieses Bauteils aufzukommen hat. Findet sich in der Teilungserklärung keine entsprechende Regelung, gilt das Gesetz: Danach ist die Gemeinschaft für das Gemeinschaftseigentum und jeder einzelne Eigentümer für sein Sondereigentum zuständig. Hiervon kann durch Beschlussfassung nur im Einzelfall abgewichen werden, eine grundsätzlich abweichende Regelung bedarf eines notariellen Nachtrags zur Teilungserklärung.

Nicht selten kommt es hingegen vor, dass in einer Teilungserklärung (fälschlicherweise) Gebäudebestandteile dem Sondereigentum zugewiesen sind, obwohl es sich aufgrund der dargelegten Grundsätze zwingend um Gemeinschaftseigentum handelt. Solche Vereinbarungen werden häufig – je nach Wortlaut – in eine Kostentragungsregelung umgedeutet, wonach der jeweilige Sondereigentümer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile zu tragen hat.

Schwierig wird es, wenn jahrelang andere Regelungen praktiziert werden, wonach zum Beispiel "jeder Eigentümer seine Fenster selbst erneuern darf, sie dann aber auch selbst bezahlen muss". Entsprechende Beschlüsse sind aufgrund fehlender Beschlusskompetenz nichtig, weshalb es – meist nach Veränderungen in der WEG, nach einem Verwalterwechsel oder beim Eintritt neuer Eigentümer – Diskussionen und auch gerichtliche Auseinandersetzungen darüber geben kann, ob solche Eigentümer, die in der Vergangenheit dieser Praxis gefolgt sind, einen Erstattungsanspruch gegen die Gemeinschaft haben.

Dies wurde nun vom BGH in einer aktuellen Entscheidung vom 14.06.2019 (V ZR 254/17) abgelehnt, was eine Aufgabe der früheren Rechtsprechung darstellt, wonach ein Erstattungsanspruch gegen die Gemeinschaft beziehungsweise die anderen Miteigentümer zumindest dann bestand, wenn die Maßnahme ohnehin hätte beschlossen und durchgeführt werden müssen.

Durch die aktuelle Entscheidung soll gewährleistet werden, dass kein Eigentümer Teile des Gemeinschaftseigentums eigenmächtig repariert oder ersetzt, ohne dass die übrigen Eigentümer zuvor die Möglichkeit hatten, über die beabsichtigte und letztlich von ihnen zu bezahlende Maßnahme zu diskutieren und zu entscheiden. Eine Ausnahme stellt lediglich eine (echte) Notreparatur dar, zum Beispiel bei einem substanzgefährdenden Zustand, der eine vorherige Befassung in der Eigentümerversammlung ausschließt.

Auch ein Irrtum über eine tatsächlich oder vermeintlich unklare Rechtslage nützt dem betreffenden Eigentümer nichts, weshalb fortan gilt: Im Zweifel sollte ein Antrag zur nächsten Eigentümerversammlung gestellt werden und zwar über die Verwaltung, die dann im Vorfeld auch (mindestens drei!) Angebote einholen kann. Umgekehrt hat aber auch jeder Eigentümer einen Anspruch auf Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (BGH vom 04.05.2018 – V ZR 203/17), wenn ansonsten sein Sondereigentum nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden kann. Eigentümer, die eine solche Maßnahme ablehnen, haften auf Schadenersatz (BGH vom 23.02.2018 – V ZR 101/16) ebenso wie der Verwalter, der eine beschlossene Maßnahme nicht durchführt (BGH vom 08.06.2018 – V ZR 125/17).

Der Gastautor ist Rechtsanwalt und unter anderem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei SEK, Freiburg, sowie Immobilien-Mediator (DIA).