Regeln müssen gelten

Sabine Meuter

Von Sabine Meuter (dpa)

Sa, 12. Dezember 2020

Haus & Garten

Bei Zahlungsverzug droht Mietern die Pfändung / Nicht alles ist pfändbar.

Das Klavier, den Wäschetrockner oder Spielekonsolen: Vermieter können einiges, aber längst nicht alles bei einem Mieter pfänden lassen, wenn er in Zahlungsverzug ist. Was erlaubt ist und was nicht.

Ein Bewohner kann seine Miete oder die Kosten für einen selbst verschuldeten Wohnungsschaden nicht zahlen. Und nun? Oft wachsen dann nicht nur die Rückstände, sondern auch die Angst des Mieters, wie es weitergeht.

Mancher befürchtet in einer solchen Situation vielleicht, dass der Vermieter nun Ansprüche an das Eigentum geltend macht. Schließlich gibt es das Vermieterpfandrecht. Aber: Einfach drauflos pfänden, darf der Vermieter bei säumigen Zahlern nicht.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB; Paragraph 562) regelt, was genau erlaubt ist. "Grundsätzlich hat der Vermieter nur dann einen Anspruch auf Pfändung, wenn seine Forderung fällig ist", sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Pfändbare Dinge "müssen einen Wert besitzen, persönliche Andenken mit reinem ideellen Wert scheiden aus", erklärt Wagner und zählt auf: DVD-Player, Gefriertruhe, Klavier, Wäschetrockner oder Spielekonsole seien pfändbar – Trauringe, Orden und Ehrenzeichen hingegen nicht.

Zudem müssen die Sachen dem Mieter tatsächlich gehören. "Gegenstände von Angehörigen, Bekannten und Untermietern dürfen nicht gepfändet werden", erläutert Silvia Jörg, Juristin beim Interessenverband Mieterschutz in Hamburg. Genauso unpfändbar sind Gegenstände für den persönlichen Gebrauch oder den Haushalt, etwa Kleidung, Betten, Küchengeräte, Geschirr und Besteck. Das gilt auch für ein Fahrrad, einen Fernseher, ein Radio, eine Waschmaschine oder auch Kleintiere.

Beim Ablauf der Pfändung gibt es Regeln: "Es ist nicht statthaft, dass Vermieter einfach in die Wohnung des Mieters gehen und Sachen mitnehmen", erklärt Wagner. Sind Mieter nicht kooperativ, muss der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht einen sogenannten Titel beantragen. Im nächsten Schritt beauftragt er einen Gerichtsvollzieher, Sachen aus der Wohnung des säumigen Mieters abzuholen. Die Gegenstände werden dann versteigert.

"Macht ein Vermieter das Pfandrecht gerichtlich geltend, kann der Mieter die Durchsetzung nur verhindern, wenn er beim Amtsgericht eine ausreichende Sicherheitsleistung – sprich Geld – hinterlegt", erläutert Jörg.

Mitunter kann es zu einer Zwangsräumung der Wohnung kommen. Früher brach dann der Gerichtsvollzieher die Wohnung auf und nahm den gesamten Hausrat in Verwahrung. Transport und Lagerung der Gegenstände summierten sich schnell auf einen vierstelligen Betrag. Inzwischen gilt das sogenannte Berliner Modell: Bei diesem Verfahren ist der Vermieter selbst für die Verwertung des Hausrats verantwortlich. Der Gerichtsvollzieher räumt dem Vermieter mit der Öffnung der Wohnung wieder Besitz an den Räumlichkeiten ein.

Den Schaden möglichst gering halten

Wie können Mieter sich dann verhalten? Der Mieter müsse letztendlich die Pfändung dulden, "wenn alles seine Richtigkeit hat", sagt Jörg. Betroffene sollten dann kooperativ sein, damit der Schaden so gering wie möglich ausfällt, rät Wagner.

Befinden sich auch Gegenstände anderer Personen in der Wohnung, ist eine Aufstellung darüber ratsam, die der Eigentümer unterschreibt. "Im besten Fall können während einer Pfändung die entsprechenden Nachweise, wie zum Beispiel Rechnungen, vorgelegt werden, aus denen ersichtlich ist, dass bestimmte Gegenstände einer dritten Person gehören", empfiehlt Jörg.

Mietschulden lassen sich unter Umständen auch mit einer hinterlegten Kaution verrechnen – jedoch nur, wenn das Mietverhältnis, bereits beendet ist, erläutert Wagner. Eine Verrechnung während eines laufenden Mietverhältnisses sei grundsätzlich nicht möglich. "Generell dient eine Kaution der Anspruchssicherung und nicht der Anspruchsbefriedigung", erläutert Jörg. Machbar wäre dies allenfalls in sehr engen Grenzen. Vermieter könnten etwa streitige Forderungen bei Gericht titulieren lassen.

So weit sollte es gar nicht kommen: Besser Mieter setzen sich bei Zahlungsschwierigkeiten umgehend mit dem Vermieter in Verbindung, um einvernehmlich eine Lösung zu finden. "Das kann eine Ratenzahlung oder eine zeitweise Stundung sein", erklärt Jörg. Der Vermieter muss sich darauf aber nicht zwingend einlassen, so Wagner.