Gesetzesreform

Das ändert sich beim Wohneigentumsgesetz

Barbara Schmidt

Von Barbara Schmidt

Do, 17. September 2020 um 21:00 Uhr

Wirtschaft

"Keine Luxussanierungen auf Kosten aller": Der Bundestag hat eine umfassende Reform des Wohnungseigentumsgesetzes beschlossen.Ein Überblick über die wichtigsten Änderungen für Eigentümer und Mieter

Der Bundestag hat die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) am Donnerstag verabschiedet. Den Besitzern der rund 9,3 Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland stehen damit weitreichende Änderungen ins Haus – und auch für Mieter gibt es eine Neuerung.

Die Zustimmung des Bundesrats steht noch aus, somit wird das Gesetz frühestens am 1. Dezember in Kraft treten. Wäre der Gesetzentwurf des Bundesjustizministeriums unverändert durchgekommen, fiele manche Änderung noch einschneidender aus. Doch nach der ersten Beratung im Bundestag Anfang Mai und heftiger Kritik von verschiedenen Seiten hatte der Rechtsausschuss etliche Vorschläge des Ministeriums gekippt. Beschlossen ist nun Folgendes:

Strom und Glasfaser für alle
Jeder Eigentümer darf auf eigene Kosten eine Ladestation für sein Elektroauto, einbruchsichere Türen und Fenster oder einen Treppenlift einbauen, andere behindertenfreundliche Umbauten vornehmen sowie einen Glasfaseranschluss verlegen. Bislang brauchte er dafür die Zustimmung der anderen Eigentümer, diese Einschränkung fällt weg. Die Eigentümergemeinschaft darf aber mitreden, wie die Arbeiten ausgeführt werden.

Wer seine Wohnung vermietet hat, muss auch dem Mieter den Einbau einer E-Ladestation sowie Umbauten für mehr Barrierefreiheit und einen besseren Einbruchsschutz gestatten. Die Kosten trägt laut Gesetzentwurf der Mieter.

Umbauten leichter möglich
Alle anderen baulichen Veränderungen werden ebenfalls erleichtert. Bisher mussten alle oder (in bestimmten Fällen) zumindest drei Viertel der Eigentümer zustimmen, was in der Praxis oft zu einem Modernisierungsstau führte. Künftig reicht die einfache Mehrheit der Stimmen in der Eigentümerversammlung.

Die Kosten für den Umbau tragen die Eigentümer, die zugestimmt haben – mit zwei Ausnahmen: Modernisierungen, die sich nach einem angemessenen Zeitraum (in der Regel zehn Jahre) amortisieren, bezahlen alle Eigentümer. Dazu gehört zum Beispiel der Austausch der alten Ölheizung. Bei allen anderen Umbauten werden die Kosten nur auf alle umgelegt, wenn die Arbeiten mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurden – "es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden", heißt es im Gesetzentwurf. Entscheidend dafür seien nicht nur die Bau-, sondern auch die Kosten für Unterhalt und Betrieb. So will der Bundestag verhindern, dass weniger gut betuchte Eigentümer finanziell überfordert werden. "Luxussanierungen auf Kosten aller haben wir damit ausgeschlossen", sagt Johannes Fechner, der rechtspolitische Sprecher der SPD-Fraktion. Zusammen mit der Union hatten die Sozialdemokraten den geänderten Gesetzentwurf ausgearbeitet.

Mehr Vorlauf zur Versammlung
Die Eigentümerversammlung wird künftig immer beschlussfähig sein – egal, wie viele Eigentümer kommen. Deshalb muss der Hausverwalter drei (statt zwei) Wochen im Voraus einladen. Die Eigentümer können eine Online-Teilnahme erlauben. Die Sammlung der Beschlüsse, die das Ministerium eigentlich abschaffen wollte, wird unverändert fortgeführt.

Sogenannte Umlaufbeschlüsse werden erleichtert: Will die Eigentümerversammlung zum Beispiel in einem Fall noch nichts entscheiden, weil ihr Informationen fehlen, kann sie den Beschluss später per Brief oder E-Mail nachholen. Dafür genügt die einfache Mehrheit, bisher war Einstimmigkeit verlangt.

Neues Zertifikat für Verwalter
Das Ministerium wollte den Immobilienverwaltern deutlich mehr Befugnisse einräumen. Dies hat der Rechtsausschuss verhindert – und eher die Rechte der Eigentümer gestärkt. So können Eigentümergemeinschaften ihrem Verwalter fortan "jederzeit" und damit auch ohne wichtigen Grund kündigen. "Das ist ein sehr scharfes Schwert für die Eigentümer", sagt Stephan Konrad, der Geschäftsführer von Haus & Grund Freiburg. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Kündigung.

Zudem werden zertifizierte Verwalter künftig zur Regel. "Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt", heißt es im Gesetzentwurf. Die IHK-Prüfung kommt statt des vom Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) geforderten Sachkundenachweises, der Teil der Gewerbeordnung und damit eine Bedingung für die Ausübung des Berufs wäre.

Das IHK-Zertifikat ist freiwillig – doch können Eigentümer einfordern, dass ihre Immobilie von einem zertifizierten Verwalter betreut wird. Es reicht, wenn ein Eigentümer dies verlangt. Ausgenommen sind nur kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Wohneinheiten, bei denen ein Eigentümer die Verwaltung übernimmt. Hausverwalter, die schon länger für eine Eigentümergemeinschaft tätig sind, müssen das Zertifikat erst nach einer Übergangsfrist von drei Jahren vorlegen. Verlangt kein Eigentümer einen zertifizierten Verwalter, können Eigentümergemeinschaften laut Fechner auch ganz darauf verzichten.

Rollenverteilung ändert sich
Der Qualifikation des Verwalters kommt in Zukunft eine größere Bedeutung zu, da er (oder sie) die Eigentümergemeinschaft gegenüber Außenstehenden gerichtlich und außergerichtlich vertritt. Verwalter dürfen ohne Eigentümerbeschluss Verträge abschließen – mit zwei Ausnahmen: Sie dürfen keine Grundstückskäufe tätigen und keinen Kredit aufnehmen.

Der Eigentümerverband Wohnen im Eigentum kritisiert diese Ausweitung der Verwalterbefugnisse – ist ansonsten aber weitgehend zufrieden mit der Reform. "Die Machtverhältnisse im Wohneigentum bleiben ausgewogen", sagt die Vorsitzende Gabriele Heinrich. Haus-und-Grund-Präsident Kai Warnecke bestätigt: "Die Wohnungseigentümer bestimmen auch in Zukunft in den wesentlichen Angelegenheiten selbst über ihr Eigentum und nicht der Verwalter. Es war richtig, dass die Große Koalition den Entwurf der Justizministerin nicht einfach verabschiedet, sondern den Sommer genutzt hat, um die Position der Eigentümer an wesentlichen Stellen zu verbessern."

Im Alltag dürfen Verwalter ohne Eigentümerbeschluss weiterhin nur in Notfällen entscheiden, wie einem Wasserrohrbruch, oder bei "Maßnahmen, die untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu weitreichenden Verpflichtungen führen". Die Eigentümergemeinschaft kann die Rechte und Pflichten des Verwalters zusätzlich einschränken oder aber erweitern. Jeder Eigentümer darf die Verwaltungsunterlagen einsehen.

Beirat wird aufgewertet
Die von der Eigentümergemeinschaft gewählten Vertreter, der sogenannte Verwaltungsbeirat, wird zum Kontrollorgan aufgewertet. Bisher unterstützen die Beiräte den Verwalter nur bei seiner Arbeit und prüfen den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung. Künftig "unterstützt und überwacht" der Beirat den Verwalter, so steht es im Gesetzentwurf.

Zudem vertritt der Vorsitzende des Beirats die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter, insbesondere um deren Rechte durchzusetzen. Die Eigentümerversammlung kann auch einen anderen Eigentümer dazu ermächtigen. Wie viele Beiräte eine Gemeinschaft wählt, bleibt ihr überlassen. Eine Mindestzahl gibt es nicht mehr. Das Gesetz regelt zudem, dass ehrenamtliche Beiräte nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit haften.

Freiflächen als Sondereigentum
Künftig können auch Stellplätze im Freien (und nicht nur Parkplätze in Tiefgaragen) zu Sondereigentum erklärt werden. Außerdem dürfen Terrassen und Gartenanteile mit den entsprechenden Wohnungen ins Sondereigentum übergehen, bislang war das nicht möglich.

Eine Gemeinschaft von Anfang an
Baut ein Bauträger ein Mehrfamilienhaus, war bisher unklar, ab wann die Eigentümergemeinschaft besteht und deren Regeln anwendbar sind. Das ändert sich durch die Reform. Fortan entsteht bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher eine "Ein-Personen-Gemeinschaft" – zunächst mit dem Bauträger als einzigem Mitglied, ehe mit jeder Wohnungsübergabe der jeweilige Eigentümer nachrückt und eine richtige Gemeinschaft daraus wird.