Wohnungspolitik

Nun doch keine Satzung zum Schutz der Mieter in der Freiburger Unterwiehre

Uwe Mauch

Von Uwe Mauch

Di, 17. Mai 2022 um 07:00 Uhr

Freiburg

Sie war beschlossene Sache: die soziale Erhaltungssatzung fürs sogenannte Heldenviertel. Doch nun zeigt ein Gutachten, dass die Voraussetzungen dafür fehlen.

Für die westliche Unterwiehre wird es keine Erhaltungssatzung geben. Die Gutachter sehen die Voraussetzungen nicht erfüllt, um mit Restriktionen die Quartiere vor Luxussanierungen und Verdrängung der Mieter zu schützen. Die Stadtverwaltung ist von dem Ergebnis überrascht, will aber den Bereich weiter im Auge behalten. Bei Investoren und Immobilienbesitzern stoßen die Erhaltungssatzungen auf Kritik. Inzwischen sind drei Klagen anhängig, die sich gegen solche Einschränkungen im Stadtteil Stühlinger wehren.

Seit sieben Jahren analysiert das Amt für Projektentwicklung und Stadterneuerung, wo es sogenanntes Aufwertungspotenzial gibt, sprich: wo sich ältere Wohnungen sanieren und besser ausstatten lassen, um sie später teurer vermieten oder verkaufen zu können. Wenn dann noch die Gefahr besteht, dass deshalb Teile der Bevölkerung keinen adäquaten Wohnraum mehr im Quartier finden (Verdrängungspotenzial) und sich deshalb die soziale Struktur verändert (Verdrängungsdruck), ist der Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung möglich.

Die gibt es in St. Georgen (seit 2015 im Imberyweg), im Stühlinger (seit 2020 fast der gesamte Stadtteil) und in Haslach (seit 2020 Uferstraße, seit 2021 östlich der Güterbahn). Ob in Haslach auch der Bereich südlich der Carl-Kistner-Straße für eine soziale Erhaltungssatzung in Frage kommt, werde derzeit geprüft, sagt Robert Staible, Leiter des Amts für Projektentwicklung und Stadterneuerung.


Bei Bad, Boden und Balkon redet die Behörde mit

"Das System funktioniert", sagt Staible. Wer in einem Gebiet mit Sozialsatzung investieren will, muss einen Zusatzantrag ausfüllen, der innerhalb eines Monats beschieden sein muss. "Allerdings nur, wenn der Antrag vollständig ist", schränkt Staible ein. Sein Amt redet mit bei Bodenbelag, Badausstattung, Balkon. Egal, ob es sich um staatliche, städtische oder private Bauherren handelt. "Jedes Vorhaben ist ein Einzelfall", sagt Stadtplaner Frederik Sommer, der im Amt dafür zuständig ist. Das sei sehr aufwändig.

Ziel ist laut Robert Staible "eine Verlangsamung der Aufwertung". Bislang sei noch keine Investition an solch einer Satzung gescheitert. Dass aber Aufwertungsträume und damit Renditevorstellungen geplatzt sind, könne schon sein. Gleichwohl sei es kaum möglich, den "dämpfenden Effekt" der Satzungen nachzuweisen.

Sein Amt betritt Neuland. Anders als in Berlin oder Hamburg gebe es in Baden-Württemberg noch keine Rechtsprechung. Das wird sich ändern. Uwe Kleiner, Geschäftsführer der Bau-Union, klagt gegen die soziale Erhaltungssatzung im Stühlinger. Zwei weitere Investoren hätten ebenfalls Klage eingereicht.


Drei Klagen gegen die Satzung sind bereits anhängig

In der westlichen Unterwiehre, im Volksmund nach wie vor "Heldenviertel" genannt (Untersuchungsgebiet 2, siehe Grafik), begann die Bau-Union vor mehr als 15 Jahren die gekauften Franzosenwohnungen zu sanieren und zu privatisieren. Ein Fall von Gentrifizierung. Als im vergangenen Jahr ein Antrag auf Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einging, wollte der Gemeinderat eine soziale Erhaltungssatzung erlassen.

Dafür hat ein Hamburger Büro Daten ausgewertet und den 2400 Haushalten einen Fragebogen zugeschickt, von denen 602 zurückkamen, was als sehr gute Quote gilt. Das Ergebnis: Zwar sehen die Gutachter überall Veränderungspotenzial, außer auf der Fläche 1. Dort befinden sich Hochhäuser, in denen die Menschen kurz und teuer wohnen, bis sie etwas anderes finden. Das Mietniveau ist also schon hoch. In keinem Teilbereich lässt sich die Kombination aller drei Voraussetzungen belegen. So sei, sagt Staible, die vorhandene Bevölkerung sogar besser situiert als die neu Zugezogenen. "Das Ergebnis hat uns überrascht", meint Sommer. Der Versuch einer Erhaltungssatzung komme wohl zehn Jahre zu spät. Die Experten empfehlen nun, speziell das "Heldenviertel" im Auge zu behalten. In drei Jahren soll es die nächste Analyse geben. An diesem Dienstag diskutiert der Gemeinderat das Ergebnis.