Brumani Immobilien
So spielt der Finanzmarkt mit den Immobilienpreisen
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Do, 08. Juni 2023, 10:08 Uhr
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Die Immobilienbranche hat sich vom Verkäufer- zum Käufermarkt gewandelt. Welche Rolle spielt dabei die Inflation und der Finanzmarkt? Was bedeutet das für Käufer, Verkäufer und Mieter?
Wie die Konjunktur Immobilienpreise beeinträchtigt
Entwicklungen auf dem Finanzmarkt beeinflussen die Kaufbereitschaft von potentiellen Käufern. Ist die Wirtschaft im Aufschwung, steigen auch die Immobilienpreise, weil sie positiv als Wertanlage betrachtet werden. Es können sogenannte Finanz- oder Spekulationsblasen entstehen. In Zeiten wirtschaftlicher Krisen sinken die Preise für Immobilien: Menschen werden unsicherer und die Bereitschaft für große Immobilieninvestitionen sinkt. Steigende Inflation kann die Verunsicherung noch verstärken.
In einer stabilen wirtschaftlichen Lage können Banken mehr und günstigere Kredite vergeben, die für den Kauf von Immobilien verwendet werden. Preissteigerungen sind die Folge. Werden die Kredite teurer, zum Beispiel weil die Banken weniger Geld haben, sinkt die Nachfrage nach Krediten und damit auch nach Immobilien. Die Folge: Die Immobilienpreise sinken.
Wie Immobilienpreise den Finanzmarkt und auch private Haushalte beeinflussen
Gut 80 Prozent aller Bankkredite werden für die Finanzierung von Immobilien genutzt. Wenn diese Kredite nicht zurückgezahlt werden können, verliert die Bank Geld. In der Folge kann die Bank nur noch weniger Kredite vergeben. Das wirkt sich auf private Haushalte aus: Sie können weniger in Investitionen finanzieren, sind schlechter gegen Risiken abgesichert oder können weniger für den Ruhestand sparen. Gleichzeitig führen niedrigere Immobilienpreise zu einer Verminderung der Kaufkraft der Besitzer, die deshalb weniger Geld in den Wirtschaftskreislauf einspeisen. Höhere Preise und wachsende Arbeitslosigkeit können die Folge sein. Diese Dynamiken können sich zu einer sich selbst verstärkenden Abwärtsspirale entwickeln.
So geschehen beispielsweise in der Finanzkrise 2008. Banken konnten bis dahin aufgrund der niedrigen Zinsen viele Kredite vergeben, von denen vor allem Immobilien gekauft wurden. Die Kredite wurden aber kaum abgesichert. Als der Leitzins wieder stieg, sanken die Immobilienpreise. In der Folge konnten viele Kreditnehmer ihre Schulden nicht oder nur teilweise zurückzahlen, einzelne Banken gingen pleite und es kam zu einer weltweiten Wirtschaftskrise.
Krisensicher: die Rolle politischer Kontrollinstanzen
Die Aufgabe der Kontrollinstanzen ist es, diese sich selbst verstärkende Abwärtsspirale zu vermeiden. Das Finanzsystem soll auch in Krisenzeiten stabil bleiben, also seine Funktion trotz besonders hoher oder niedriger Preise erfüllen. Die Politik hat die Möglichkeit, Einfluss auf die Wirtschaft zu nehmen und die Preise zu stabilisieren. Das passiert meist über staatliche Subventionen. Mit der Eigenheimförderung oder der Bausparförderung werden private Haushalte finanziell beim Erwerb von Wohneigentum unterstützt. Oder Kredite für Hauskäufer werden beispielsweise durch die KfW-Förderung erschwinglicher. Diese Fördermaßnahmen stabilisieren die Immobiliennachfrage und somit auch die Immobilienpreise.
Zentralbanken haben Kontrollwerkzeuge, wie die Erhöhung des Leitzinses, um für Stabilität zu sorgen. Außerdem haben sie Einfluss über die Menge an Geld, die sich im Umlauf befindet. Aktuell steigen aufgrund von Maßnahmen der Europäischen Zentralbank (EZB) die Zinsen und somit auch die Kosten für einen Kredit. Die daraus resultierende sinkende Nachfrage nach Immobilien drückt die Preise.
Auch Banken müssen Sicherheitsmaßnahmen treffen, um gegen Krisen gewappnet zu sein. Sie sollten in wirtschaftlich guten Zeiten einen Kapitalpuffer bilden, der sie vor zyklischen Risiken bewahrt. Zudem können sie von den Kreditnehmern einen höheren Eigenkapitalanteil verlangen und die Tilgung des Kredits zeitlich begrenzen.
Aktuell: Kaufpreise sinken, Baukosten steigen
Mit den sinkenden Immobilienpreisen spricht man aktuell von einem Käufermarkt. Käufer sind in einer besseren Verhandlungsposition. Steigende Baukosten, die den Bau neuer Immobilien weiter verzögern, führen aber dazu, dass die sehr hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien nicht ausreichend befriedigt wird.
Ein Problem des Immobilienmarktes ist seine mangelnde Elastizität: Der Bau einer Immobilie dauert lang. Viele Investoren beginnen zu bauen, wenn die Preise hoch sind, laufen bei der Fertigstellung aber Gefahr, dass die Preise mittlerweile gefallen sind – sie machen Verluste. Sind die Preise niedrig, werden weniger Bauprojekte begonnen. So wechseln sich auf dem Immobilienmarkt auf ganz natürliche Weise Zeiten mit zu wenig und zu viel Angebot ab. Auch wenn Immobilien wichtig sind, gilt es, die Phasen des Mangels auszuhalten – selbst wenn es aufgrund der trägen Genehmigungs- und Bauprozesse mehrere Jahre andauern kann.
Aktuell ist die Politik bemüht, neuen Wohnungen zu bauen und so zumindest Mieter zu entlasten. Bei den aktuell sehr hohen Baukosten bleibt es aber abzuwarten, ob auf diese Weise tatsächlich bezahlbarer Wohnraum entsteht.
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