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04. Mai 2011

"Der Markt ist wie leergefegt"

Die Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau sieht bei Immobilien mehr Nachfrage als Angebote – und das Umland stärker gefordert.

Die Aussichten für mögliche Vermittler und Käuferinnen von Immobilien in Freiburg werden gerade immer schlechter. Denn: "Der Markt ist in der Stadt wie leergefegt", machte am Dienstag Thomas Schmidt als Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien-Gesellschaft deutlich. Eine Folge des Jahres 2010, in dem in der Stadt 3243 Wohnungen und Häuser für etwa 755 Millionen Euro die Besitzer und Besitzerinnen wechselten – fast so viele wie im Rekordjahr 2005 mit 3421.

Diese Entwicklung hat mehrere Gründe, beobachtet Thomas Schmidt: Viele zieht es (im Alter) vom Land zurück in die Stadt; immer mehr wollen vom Mieter zum Eigentümer werden; die vor der Finanzkrise verschwundenen Kapitalanleger legen ihr Geld wieder in Immobilien an; zunehmend entdecken jüngere Leute Immobilien als Möglichkeit der Altersvorsorge. Ergebnis: Ein knappes Angebot und eine hohe Nachfrage machen die eigenen vier Wände – und in der Folge davon auch die Mieten – so teuer, dass Freiburg längst nicht nur fußballerisch in der Ersten Liga mit Städten wie München, Hamburg und Frankfurt am Main spielt.

Hinzu kommt, sagt der Geschäftsführer der Immobilien-Gesellschaft, die die Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau vor 16 Jahren ins Leben rief: "Viele verkaufswillige Eigentümer halten ihre Immobilien wegen der zu niedrigen Verzinsung zurück." Etwa zwanzig Prozent verkauften nicht, was dazu führe, dass etwa die Hälfte des normalen Angebots fehle. Das war im vorigen Jahr noch anders, erklärt der Vorstandsvorsitzende der Sparkasse Horst Kary mit Blick auf die 230 Vermittlungen durch die eigene Immobilien-Gesellschaft (Umsatz 54 Millionen, Provision 2,4 Millionen Euro). "Da gab es praktisch an jedem Arbeitstag einen Gang zum Notar."

Das werde sich nun voraussichtlich ändern – weil in Freiburg die zu bebauenden Flächen rar seien, und weil eine grün-rote Landesregierung die Grunderwerbssteuer von 3,5 auf fünf Prozent erhöhen wolle. Damit würden, rechnet Thomas Schmidt vor, die Kosten rund um den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses die Zehn-Prozent-Marke überschreiten. Zudem sagten Bankfachleute für den Herbst höhere Bauzinsen voraus. "Das kann einen Markt zum Kippen bringen, weil die Rendite geschmälert wird."

Zur Zeit boome aber noch die Nachfrage bei knappen Angebot. Gekauft werde praktisch alles. Wobei immer öfter die Energieeffizienz einer Immobilie den Preis mitbestimme. Insgesamt werde Bauen jedenfalls immer teurer – bei den Neubauwohnungen in Freiburg liege der Quadratmeterpreis schon bei mehr als 3000 Euro, auch 5000 Euro seien nicht mehr selten. Deshalb ist sich Horst Kary (mit Baubürgermeister Martin Haag) einig: "Aus Gründen des Preises und wegen der Bodenknappheit in der Stadt wird das Umland künftig stärker gefordert sein." Thomas Schmidt spricht gar von einem "Siedlungsdruck aufs Umland" – und vom "Mut zur Nachverdichtung" in der Stadt.

In die immer mehr Menschen von außerhalb drängen. So gingen 45 Prozent der 2010 verkauften Immobilien an externe Käufer und Käuferinnen, während es im Bundesdurchschnitt nur zehn Prozent sind. All das habe Freiburg "zum teuersten Standort Deutschlands" gemacht. Weil gerade fast alles nachgefragt werde, nehme mittlerweile auch die Sparkassen-Immobilien-Gesellschaft sogar vermietete Wohnungen in ihr Angebot auf. "Und zum Teil verkaufen wir Wohnungen innerhalb einer Woche."

Autor: Gerhard M. Kirk