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22. Juli 2009

Keine Mieterhöhung : Stadtbau-Zahlen waren falsch

Die Freiburger Stadtbau argumentierte in einem Verfahren gegen Mieter mit veralteten Quadratmeterangaben

Eigentlich hatte es darum gehen sollen, ob in einer Einzimmerwohnung die Küche zu den Haupträumen zählt und es beeinträchtigt, wenn diese zur Bahnlinie hin ausgerichtet ist. Oder ob ein Grasstreifen als Garten zählt. Denn Anastasia Galkina und ihr Mann Björn Schmidt haben gegen die Mieterhöhung für ihre Wohnung in der Beurbarungsstraße 35 durch die Freiburger Stadtbau geklagt. Das Amtsgericht hatte ihnen Recht gegeben, die Stadtbau GmbH dagegen aber Berufung eingelegt. Diese ist nun vom Landgericht abgewiesen worden: Die Stadtbau hat falsche Quadratmeterzahlen verwendet.

Es wurde eine kurze Verhandlung, zu der außer den beiden Mietern rund 20 Interessierte gekommen sind – das Verfahren ist ein Politikum. Eines von 286 zum Thema Mieterhöhungen, an denen die Stadtbau und ihre Mieter beteiligt sind. Und Anastasia Galkina ist eine bekannte Vertreterin der Mieterinitiative Brühl-Beurbarung. Doch zu den Fragen, die hier alle interessieren, nimmt der Richter kaum Stellung. Nur am Rande erwähnt er, der vom Amtsgericht bestätigte Abschlag von drei Prozent der Miete für sichtbar verlegte Installationen sei anhand der Fotos unstrittig.

Auf alles andere geht der Richter nicht ein. Denn die Stadtbau hat einen Fehler gemacht: Es wurden falsche Quadratmeterzahlen zugrunde gelegt. Und weil die Wohnung kleiner ist als von der Stadtbau behauptet, wird die Mieterhöhung hinfällig. Wie kam es zu diesem Fehler? Die Stadtbau-Justiziarin Barbara Schwaiger argumentiert damit, dass die verwendete Zahl von 39,78 Quadratmetern aus dem Jahr 1910 stammt, als das Haus bezugsfertig wurde. Damals sei mit dem Zollstock abgemessen worden und alles ungenauer als heute gewesen.

Doch erst im vergangenen Februar hatte es nach einer Auseinandersetzung über die Wohnungsgröße eine Einigung beider Seiten gegeben, von 37,5 Quadratmetern auszugehen. Trotzdem hatte die Stadtbau es bei den alten Zahlen für die Wohnung belassen. Mit der Ablehnung der Berufung durch das Landgericht gilt das Urteil des Amtsgerichts, das den Mietern Recht gab, die ihre Mieterhöhung nicht akzeptiert hatten.

Hat dieses Urteil Konsequenzen für andere Mieter? Generell gibt es die Zusage der Stadtbau, Mieterhöhungen zu korrigieren, wenn sie sich als nicht rechtmäßig herausgestellt haben – auch bei denen, die selbst nicht geklagt haben. Das gelte auch in diesem Spezialfall, sagt Barbara Schwaiger: Soweit davon etwas auf andere übertragbar sei. Das dürfte sich eher schwer nachweisen lassen. Insgesamt laufen zurzeit laut Barbara Schwaiger noch fünf Verfahren am Amtsgericht und sechs Berufungen am Landgericht.

Von den bisherigen Verfahren habe die Stadtbau knapp 64 Prozent gewonnen. Der Rest sei zugunsten der Mieter ausgegangen, wobei die Mieterhöhungen manchmal nur teilweise zurückgenommen wurden. Anastasia Galkina findet die Zahlen jedoch zweifelhaft: Zu den für die Stadtbau erfolgreichen Verfahren gehören auch solche, bei denen sich vor Gericht Zuschläge als nicht rechtmäßig herausstellen, wegen einer niedrigen Basismiete aber trotzdem die geplante Mieterhöhung möglich ist. Beides gleichzeitig hätte die Stadtbau nicht fordern können, weil wegen der Kappungsgrenze Mieterhöhungen nur begrenzt auf einmal zulässig sind. Das Ergebnis bleibt also gleich – trotzdem stecke hinter dem scheinbar klaren Erfolg der Stadtbau auch einer der Mieter, argumentiert Anastasia Galkina.

Autor: Anja Bochtler