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21. April 2017 21:00 Uhr

Sozialer Wohnungsbau

Wie Stadt und Gesellschaften um bezahlbaren Wohnraum ringen

In Lahr fehlt bezahlbarer Wohnraum für Menschen mit geringem Einkommen. Stadt, Arbeitsförderung und Wohnbaugesellschaften wollen das Problem lösen – aber das ist schwierig.

  1. Richtfest für die Wohnanlage „Am Goethebrunnen“ Foto: Heidi Fössel

In Lahr fehlt bezahlbarer Wohnraum für Menschen mit geringem Einkommen, beziehungsweise für Menschen, die auf Sozialleistungen angewiesen sind. Stadtverwaltung, die Kommunale Arbeitsförderung des Ortenaukreises (KOA) und Wohnbaugesellschaften wollen das Problem gemeinsam in den Griff bekommen. Doch eine tragfähige Lösung zu entwickeln, stellt sie vor schwer lösbare Aufgaben. Ein Versuch, sich dem komplexen Thema zu nähern.

Eckpunkte eines künftigen Wohnbaukonzeptes

Die Stadt will noch vor der Sommerpause ein Konzept zur Behebung des Fehlbedarfs präsentieren: "In den kommenden fünf Jahren wollen wir zirka 250 Sozialwohnungen neu schaffen oder aus dem bestehenden Leerstand wieder dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stellen" , sagt der Erste Bürgermeister Guido Schöneboom. Erreichen will die Stadt das mit einem Mix aus Neubauprojekten, einer Sozialwohnungsquote, der Bevorratung von Flächen für sozialen Wohnungsbau, mit der Beratung über Fördermittel, über Wohnungsvermittlung sowie eine Arbeitsgruppe "Soziales Wohnen". Das Konzept soll in eine Beschlussvorlage für den Gemeinderat münden.

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Im Moment verhandeln KOA und Stadt um die Höhe der Mieten, die für ein solches Konzept zugrunde gelegt werden sollen: "Wir müssen jetzt aushandeln, mit welchen Mietpreisen Stadt und Wohnbaugesellschaften kalkulieren müssen, damit die Kostenerstattung der KOA durch Mietzuschüsse klappt", erklärt Armin Mittelstädt, der Leiter der KOA. "Es kann sein, dass die Stadt dann in eine höhere Wohngeldgruppe rutscht. Wie hoch diese Sätze dann sind, ist offen", so Schöneboom. Derzeit ist unklar, wie viele Menschen sozialen Wohnraum brauchen, aber keinen finden. Unklar ist ebenfalls, wie viel eine Sozialwohnung – abhängig von Größe und Bewohnerzahl – maximal kosten darf (siehe Infokasten). Für Wohnbaugesellschaften muss es Möglichkeiten geben, den Quadratmeterpreis auf die maximale Miethöhe zu begrenzen, und genügend Wohnungen in dieser Preisklasse anbieten zu können.

Unsichere Datenbasis zum Wohnungsbedarf

Wer auf eigene Faust eine Datenbasis für den realen Bedarf an Sozialwohnungen in Lahr recherchiert, gerät schnell an Grenzen. Ob Wartelisten bei Wohnbaugesellschaften, Anzahl der Bedarfsgemeinschaften bei der KOA, Anzahl der positiven Bescheide für Wohnberechtigungsscheine bei der Stadt: Keine dieser Zahlen liefert sichere Erkenntnisse über das Ausmaß der Nachfrage an sozialem Wohnraum. Grundsätzlich sind all jene Menschen nicht erfasst, die keine soziale Hilfen beantragt haben, aber in dasselbe Segment geringer Einkommen fallen und ebenso sozialen Wohnraum bräuchten.

Reiner Wünsch, Vorsitzender des Mietervereins Lahr/Offenburg, spricht von Wartelisten von jeweils bis zu 1200 Anfragen bei der Städtischen Wohnbau und der Gemibau. Über andere Wohnbaugesellschaften in Lahr gibt es bisher keine Informationen. Doch Bedürftige stellen ihre Anträge meist bei mehreren Gesellschaften gleichzeitig, so Wünsch. Anfragen gebe es auch aus Umlandgemeinden, ebenso sei die Binnenwanderung aus Osteuropa ein Faktor, der auf die Bewerberlisten Einfluss habe, erklärt Schöneboom, der auch stellvertretender Vorsitzender der Städtischen Wohnbau ist. Sozialer Wohnraum ist also auch ein Zuzugsgrund.

Wohnberechtigungsscheine und Bedarfsgemeinschaften

Im vergangenen Jahr hatte hat die Stadt Lahr 1200 Wohnberechtigungsscheine ausgegeben, im März 2017 allein schon 160 – ein signifikanter Anstieg. Diese Scheine geben Bürgern das Recht, sich für eine Sozialwohnung zu bewerben. Eine Kennzahl bilden auch die Bedarfsgemeinschaften, die bei der KOA im Rahmen der Leistungen aus dem SGBII Mietzuschüsse erhalten. Derzeit sind es 1764 Bedarfsgemeinschaften. Armin Mittelstädt weiß, dass 164 auch noch nach sechs Monaten in Mietwohnungen leben, deren Mieten über den Zuschussgrenzen der KOA liegen oder deren Größe über dem Limit der KOA liegen. Auch diese Zahl bietet keinen verlässlichen Hinweis auf die Nachfrage nach Sozialwohnungen: "Viele Klienten greifen nur kurzfristig auf die Leistungen zurück, und versuchen, ihre Wohnung zu halten, bis sie wieder einen Job haben. Andere untervermieten, um den vom Zuschuss nicht abgedeckten Anteil der Miete abzufangen."

Die Stadt greift für ihr Konzept deshalb auf Annäherungswerte zurück, erklärt Schöneboom: Vergleiche mit anderen Städten, die Anzahl der Wohnberechtigungsscheine, Übersichten zu mietpreisgebunden Wohnungen, Abgleich von Auskünften der Wohnungsunternehmen, der zu erwartende Bevölkerungsanstieg, die Entwicklung im Neubaubereich und die Auswertung der "Runden Tische Wohnen" nennt er als Quellen.

Wohnbaugesellschaften müssen auf Rentabilität schauen

Sozialen Wohnraum kann es nur mit den in Lahr aktiven Wohnbaugesellschaften geben. Die Gemibau (Baugenossenschaft Mittelbaden), die Städtische Wohnbau, die Baugenossenschaft Lahr und die Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden sind entweder bereits dabei, zu bauen oder haben das in naher Zukunft vor. Zusammengenommen handelt es sich um 150 Wohnungen – davon sind 90 noch im Bau. Ungewiss ist, wie viele davon in das Mietpreissegment für sozialen Wohnraum passen. Siegbert Hauser vom Vorstand der Baugenossenschaft Familienheim erklärt, warum das auch in seinem Haus so ist. Die Familienheim errichtet gerade einen größeren Komplex am Goethebrunnen.

Hauser spricht von einem hohen Kostendruck: Gewerke verteuerten sich durch die Hochkonjunktur im Baugewerbe, die Rahmengesetze zur Energieeinsparung täten ihr Übriges. Infolgedessen seien die durch das Bauträgergeschäft zu erzielenden Gewinne eng begrenzt. Das Bauträgergeschäft erlaube eine Quersubventionierung, um überhaupt sozialen Wohnraum schaffen zu können. Die Familienheim übernimmt dabei die Bauträgerschaft für ein Projekt und verkauft so entstandene Immobilien am freien Markt. Der daraus erzielte Gewinn werde immer kleiner, und damit auch das Investitionsvolumen in neue Projekte. Die Familienheim sei aber dabei, zu berechnen, ob am Goethebrunnen von den 54 Wohnungen zumindest 20 als sozialer Wohnraum zur Verfügung gestellt werden können.

Hauser schaut auf das Förderprogramm "Bezahlbares Wohnen in Baden" der Erzdiözese Freiburg. Diese hatte 2014/2015 ein Wohnbauprogramm mit einem Volumen von 4,5 Millionen Euro gestartet. Zwar ist dieses Programm bis dato noch nicht wieder aufgelegt worden. Doch ein solches Projekt hat die Familienheim bereits vor zwei Jahren in der Ettenheimer Kernstadt gestemmt. Der Quadratmeterpreis der Miete für Sozialwohnungen kann mit Geldern aus diesem Programm um 1,50 Euro gesenkt werden, bei einer Förderlaufzeit von zehn Jahren. Beim Goethebrunnen entspräche das einer Kaltmiete von sieben bis acht Euro, sagt Hauser. Sein Fazit: "Sozialer Wohnungsbau ist nicht ohne staatliche Subventionen zu stemmen."

Die Stadt Lahr wird ihr Konzept aber vorerst ohne Subventionen kalkulieren müssen – auf jeden Fall aber mit Wohnbaugesellschaften.
Die Wohnbaugesellschaften

Städtische Wohnbau Lahr: Bestand: 1400 Wohnungen; in Planung: 36 Wohnungen; Nettokaltmiete im Durchschnitt: 5,62 Euro/qm; geschätzte Warteliste: 1200; Kontakt: Turmstraße 12, 77933 Lahr; Tel. 07821/ 91430, E-Mail mail@ wohnbau-lahr.de, Internet: http://www.wohnbau-lahr.de

Baugenossenschaft Lahr: Bestand: 708 Wohnungen; in Planung: 24 Wohnungen; Nettokaltmiete im Durchschnitt: 4,89 Euro/qm; 60 bis 70 Prozent der Wohnungen geschätzt im Bereich der KOA-Mietzuschussgrenzen; deutlicher Nachfrageüberhang; Kontakt: Liebensteinstraße 7, 77933 Lahr, Tel. 07821/ 920100, E-Mail: info@bg-lahr.de; Internet: http://bg-lahr.de

Gemibau: Bestand: 840 Wohnungen; im Bau: 36 Wohnungen; Nettokaltmiete im Durchschnitt: 5,01 Euro/qm; Geschätzte Warteliste: 1200; Kontakt: Gerberstraße 24, 77652 Offenburg, Tel. 0781/ 9686960, E-Mail info@gemibau.de; Internet: http://www.gemibau.de

Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden: im Bau: 54 Wohnungen, davon eventuell 20 Sozialwohnungen; Geschätzte Nettokaltmiete: 7 bis 8 Euro/qm; derzeit noch keine Warteliste abfragbar; Kontakt: Hornisgrindestraße 30, 77855 Achern, Tel. 07841/68090, E-Mail info@familienheim-achern.de; Internet: http://familienheim-achern.de

Die KOA bezahlt einen Mietkostenzuschuss als Bruttokaltmiete in Höhe von 8,4 Euro pro Quadratmeter (Kaltwasser – ohne Heizung, Warmwasser und Strom)


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Autor: Babette Staiger