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23. Februar 2011

Immobilienrankig ist mit Vorsicht zu genießen

Städtevergleich des "Manager Magazins" bescheinigt Freiburg hohe Rendite für Vermieter.

Freiburg ist ein außerordentlich guter Standort für Mietshäuser – zumindest aus Sicht zahlungskräftiger Geldanleger, die möglichst risikolos Kasse machen wollen. Das besagt ein Ende vergangener Woche in der Zeitschrift Manager Magazin veröffentlichter Städtevergleich. Demnach ist Freiburg der drittlukrativste Immobilienmarkt der Republik im Bezug auf Mehrfamilien-Mietshäuser. Besser sind nur noch Aachen (Platz 2) und Wiesbaden (Platz 1). Der Freiburger Makler Hugo Sprenker hält das Ranking tendenziell für zutreffend, warnt aber davor, blindlings derartigen Pauschaleinschätzungen zu folgen.

Insgesamt 25 Großstädte hat das Manager Magazin unter die Lupe genommen. Jeweils sechs Faktoren gingen in die Bewertung ein, nämlich wie eng es auf dem jeweiligen Wohnungsmarkt zugeht, mit welcher Bruttorendite zu rechnen ist, welche Mietentwicklung prognostiziert wird, wie sich vermutlich die Immobilienpreise verändern werden, die Größe des Mietshäuserhandelsvolumens und schließlich die allgemeine wirtschaftliche Dynamik der betreffenden Stadt. Alle Faktoren werden gewichtet, verrechnet und ergeben schließlich für jede Stadt einen Indexwert.

Dabei kommt Freiburg auf 342,9 Punkte. Zum Vergleich: Spitzenreiter Wiesbaden erreicht 348,5 Punkte, Berlin (Platz 5) kommt auf 335,3 Punkte, München (Platz 13) auf 263,7 Punkte – und abgeschlagen ganz hinten landen Konstanz (Platz 24) mit 125,8 Punkten sowie Wuppertal (Platz 25) mit 107,6 Punkten. Folgt man den Autoren des Rankings sind nur Städte mit mindestens 300 Punkten "attraktiv" – im Sinne von langfristig besonders lohnend für Geldanleger. Für den Kauf von Mietshäusern in Freiburg spricht dabei laut Manager Magazin vor allem die große Wohnungsknappheit. Da liegt Freiburg gemäß Ranking einsam ganz weit vorn. Außerdem sei positiv für Investoren, dass die Mieten ziemlich hoch sind, die Preise für Mietshäuser aber noch im Rahmen – anders als etwa in Metropolen wie München oder Hamburg. Daraus ergebe sich eine hohe Bruttoanfangsrendite. Gemeint ist das Verhältnis von Kaufpreis und Jahresmieteinkünften. Das Ranking nennt hier einen mittleren Wert von 6,5 Prozent für gute Lagen. Ein zwei Millionen Euro teures Gebäude brächte dann etwa 130 000 Euro Miete pro Jahr.

Und nicht zuletzt sei der Markt für Mehrfamilienhäuser in Freiburg mit einem durchschnittlichen jährlichen Transaktionsvolumen (2005 bis 2009) von 122 Millionen Euro ausreichend groß, so dass Eigentümer meist binnen weniger Monate verkaufen könnten. Noch dazu seien die Wirtschaftsaussichten gut.

Den Aussagen zum Marktvolumen widerspricht der erfahrene Freiburger Immobilienexperte und -makler Hugo Sprenker, Vizepräsident und Bundesschatzmeister des Deutschen Immobilienverbands IVD. Er würde eher von einem ausgedörrten Markt sprechen. Es gebe kein großes Angebot. Auch bei der Rendite ist er zurückhaltender: 3,5 bis 5 Prozent seien realistischer. Im Übrigen sei Freiburg als Immobilienstandort natürlich auch bei Mehrfamilienmietshäusern attraktiv – aber letztlich komme es immer auf die Lage und das Gebäude im Einzelfall an. Pauschale Einschätzungen wie das Ranking seien mit Vorsicht zu genießen und könnten höchstens grobe Orientierung geben.

Autor: Holger Schindler