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05. Februar 2009

Mietspiegel-Zuschläge einkassiert

Das Landgericht hat in Sachen Mietspiegel entschieden, dass einige der dort erhobenen Zuschläge juristisch nicht haltbar sind

Seit der neue Mietspiegel gilt, geht’s rund: Im vergangenen Jahr haben mehr als 400 Mieterinnen und Mieter – davon über 100 der Stadtbau – gegen die Erhöhung ihrer Mieten am Amtsgericht geklagt (die BZ berichtete). Ein Großteil der Prozesse wurde zugunsten der Vermieter entschieden, bei anderen einigten sich die Parteien. Doch es gab auch einige strittige Fälle, die zur Berufung beim Landgericht landeten. Dieses hat nun Zuschläge abgelehnt, die aufgrund des Mietspiegels erhoben wurden und damit für eine neue rechtliche Situation gesorgt. Das hat Folgen für Vermieter.

Am 15. Januar war einiges los bei der 3. Zivilkammer des Landgerichts: In zwölf Verfahren ging es um Mieterhöhungen auf Grundlage des Mietspiegels. In allen Fällen hatten die Mieter ihre Mieterhöhungen nicht akzeptiert. Die jeweiligen Vermieter – private Vermieter, aber auch die Stadtbau – hatten daraufhin Klage beim Amtsgericht Freiburg erhoben. Doch dessen Entscheidungen wurden nicht akzeptiert, stattdessen ging es zur Berufung ans Landgericht, das die nächsthöhere Instanz für die Klagen ist.

In acht der zwölf Fälle haben sich dort Mieter und Vermieter doch noch gütlich geeinigt. Vier Verfahren allerdings musste das Landgericht durch Urteile entscheiden, die nun Ende Januar verkündet wurden. Und da hat das Landgericht folgende umstrittenen Punkte geregelt:

Wohngemeinschaft:
Das Landgericht hat es abgelehnt, einen Zuschlag von drei Prozent vorzunehmen, wenn die Wohnung für eine Wohngemeinschaft geeignet ist. Begründung: Die Art und Weise, wie Menschen zusammenleben, darf für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete keine Rolle spielen.

Tiefgaragenplatz:
Ein Zuschlag von drei Prozent für einen reservierten Tiefgaragenplatz ist nicht möglich, wenn der Mieter für den Stellplatz bereits eine gesonderte Miete bezahlt.

Freizeiteinrichtungen:
Für einen Zuschlag wegen "Nähe zu Freizeiteinrichtungen" reicht es nicht aus, wenn im Umkreis von 300 Metern ein Bolzplatz mit Betontischtennisplatte und Kettenkorb ist.

Gastronomie:
Ein Zuschlag von drei Prozent wegen Nähe zu Gastronomie, Kneipe oder Kino ist nur möglich, wenn diese Betriebe direkten Einfluss auf die Wohnung haben. Im konkreten Fall war dies eine Wohnung im 11. Stock nahe dem Einkaufszentrum Weingarten: Sie dürfe keinen Zuschlag bekommen, weil sie weit genug weg sei vom Krach der Kneipe. Dieser Punkt – wer in Kneipennähe wohnt, muss sogar noch mehr bezahlen – sorgte in der Vergangenheit für das meiste Kopfschütteln, was sich durch das Urteil des Landgerichts wohl noch verstärken wird.

"Mit diesen Urteilen können wir arbeiten", sagte Stadtbau-Geschäftsführer Ralf Klausmann gestern. "Nun haben wir wenigstens Rechtssicherheit, wie der Mietspiegel zu interpretieren ist." Wie angekündigt werde das Unternehmen die vom Landgericht kritisierten Zuschläge zurücknehmen und zwar rückwirkend und bei allen seiner betroffenen Mieter, egal, ob sie geklagt hätten oder nicht. Mit der Rücknahme der Zuschläge werde das Unternehmen sofort beginnen, wenn auch die letzten beim Landgericht anhängigen Verfahren entschieden seien.

Die Stadtverwaltung hatte bereits am Dienstag erklärt, die Entscheidungen von Amts- und Landgericht zum Beispiel zu Gastronomiebetrieben seien in die Fortschreibung des Mietspiegels aufgenommen worden; nächste Woche soll die Fortschreibung ja im Gemeinderat beschlossen werden. Auch seien etwa die Kriterien für die Gartennutzung oder der offenen und durchgrünten Bebauung "sprachlich präzisiert" worden.

Autor: Simone Lutz