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06. Februar 2016

Wohnen wird teurer

Entlastung des angespannten Immobilienmarktes ist in der Region nicht in Sicht.

  1. Je weiter weg vom Freiburger Münster, desto günstiger sind Kauf- und Mietpreise für Wohnimmobilien, heißt es in der Branche. Foto: Rolf Haid/dpa

Das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage entscheidet über den Preis. Das wissen nicht nur Investoren, sondern auch diejenigen, die in der Region eine neue Bleibe suchen. Denn hier ist das Angebot an Wohnimmobilien knapp – und die Nachfrage steigt derzeit sogar. Entsprechend hoch sind die Preise für Immobilien zum Kauf oder zur Miete.

Das Gefühl, dass Wohnen in der Region immer teurer wird, wird durch Zahlen unterschiedlicher Institutionen bestätigt. Beispielsweise macht der Immobilienverband Deutschland (IVD) für Freiburg im Vergleich zum Vorjahr bei Immobilienverkäufen Preissteigerungen zwischen 2,4 und 5,4 Prozent aus (freistehendes Einfamilienhaus, Neubauwohnung). Bei diesen Steigerungen muss aber das schon seit zehn Jahren hohe Preisniveau bedacht werden. In Zahlen kann das heißen, dass eine Wohnung heute 100 000 Euro mehr kostet, als etwa vor fünf Jahren.

Obwohl die exakten Zahlen in der Regel nur für größere Städte erhoben werden, können aus den Daten auch Rückschlüsse auf die Umgebung der Stadt gezogen werden. Der Fachausdruck dafür heißt "Siedlungsdruck": Steigen die Preise in der attraktiven Stadt, weichen diejenigen, die sich das Wohnen dort nicht mehr leisten können, auf die Umgebung aus. Und damit steigen auch dort die Preise. Thomas Schmidt, Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien GmbH in Freiburg, nennt als betroffenes Gebiet das zwischen Kenzingen, Waldkirch, Kirchzarten, Müllheim und unter Vorbehalt auch Breisach. Ähnlich verhält es sich mit dem Großraum Basel: Orte mit guter Verkehrsanbindung in die Stadt leiden unter hohen Kauf- und Mietpreisen.

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Nach wie vor ist der Großteil der Region aber sowohl für Investoren als auch für Eigennutzer einer Immobilie attraktiv. Das zeigt unter anderem das Städteranking der Deka-Bank. In ihrer Kategorie mit Städten von mindestens 200 000 Einwohnern landete Freiburg auf Platz zwei hinter Mainz. Schlecht abgeschnitten hat die Breisgau-Metropole nur bei den Faktoren "Wohlstand" und "Erschwinglichkeit von Immobilien". "Für eine Studentenstadt mit unterdurchschnittlichem Pro-Kopf-Einkommen liegen die Immobilienpreise in Freiburg sehr hoch", sagt Schmidt von der Sparkasse. Und für die Zukunft hat er keine positive Prognose: "Wir werden weiterhin steigende Preise und ein verknapptes Angebot haben." Denn Bauen dauert: Acht bis zehn Jahre vergehen meist, bis auf einem Acker ein Stadtviertel entsteht.

Aber die Mietpreise können nicht ewig steigen: Bereits im vergangenen Jahr konnte das Empirica-Institut feststellen, dass die Mietpreise nicht mehr in gleichem Maße steigen wie die Kaufpreise. "Somit geht die Schere zwischen den Kauf- und den Mietpreisen weiter auseinander, was die Rendite deutlich unter Druck setzt", sagt auch Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts.

Die Fachleute sind sich einig: Eine Entspannung des Marktes ist in der Region nicht in Sicht. Schmidt plädiert dafür, dass sich die Entscheider der Kommunen zusammensetzen, um gemeinsam Lösungen zu finden. So könnten außerhalb Freiburgs größere Wohngebiete geschaffen werden, die gut an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden sind. Kippes vom IVD empfiehlt, dass große und mittlere Unternehmen wieder verstärkt Mitarbeiterwohnungen anbieten und Wohnungsgesellschaften eher in Neubauten investieren sollten, anstatt hauptsächlich Bestandsobjekte zu erwerben.

Und weiterhin müssten sich die Südbadener an längere Wege gewöhnen, meint Schmidt: "In Städten wie Stuttgart oder München ist es normal, 40 Kilometer zur Arbeit zu fahren." Das setzt eine entsprechende Infrastruktur voraus, die dafür allerdings noch ausgebaut werden müsste.

Was ist eine Blase?

Reiner Braun, Leiter des Empirica-Instituts in Berlin, erklärt, was eine Immobilienblase ist – für die er in Freiburg jedoch keine Anzeichen sieht: "Als Blase bezeichnet man einen spekulativen Preisauftrieb, der durch den Zusammenhang von Angebot und Nachfrage nicht mehr zu rechtfertigen ist. Das Schädliche daran sind aber weniger die hohen Preise selbst, sondern vielmehr ist es die dadurch überzeichnete Knappheit. Die Folge: Der Wohnungsbau und die dazu erforderliche Kreditvergabe werden über Gebühr angekurbelt, Kapital für alternative Anlageinvestitionen wird knapp. Gefährlich wird eine Blase aber erst, wenn sie platzt. Dann wird Vermögen vernichtet, weil die Buchwerte der Immobilien an Wert verlieren."  

Autor: manu

Autor: Manuela Müller