Gesetzentwurf

Was sich bei der Mietpreisbremse ändern soll – und wo in Südbaden sie gilt

Hannes Koch und Barbara Schmidt

Von Hannes Koch & Barbara Schmidt

Do, 06. September 2018 um 15:26 Uhr

Wirtschaft

Die Mietpreisbremse gilt seit 2015, trotzdem sind in vielen deutschen Städten steigende Mieten und knapper Wohnraum weiterhin ein großes Problem. Die Neuregelung des Bundes soll es Mietern leichter machen.

Die Mietpreisbremse habe "bislang insgesamt nicht zu den erhofften Wirkungen geführt", heißt es im Gesetzentwurf von Justizministerin Katarina Barley (SPD). Der Entwurf wurde am Mittwoch vom Kabinett beschlossen. Die darin enthaltenen Neuregelungen sollen die Position der Mieter stärken.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse bislang?

Wird eine Wohnung neu vermietet, darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Damit will die Regierung zu starke Preissteigerungen bei einem Mieterwechsel verhindern. Diese Grenze gilt aber nur für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt. Welche Orte das sind, legen die Länder fest. Ein Kriterium ist beispielsweise, dass Mieter im Durchschnitt einen besonders hohen Anteil ihres Einkommens für die Miete aufwenden müssen. Baden-Württemberg hat 68 Städte und Gemeinden mit engem Wohnungsmarkt identifiziert, darunter 20 in Südbaden.

Gibt es Ausnahmen?

Ja. So gilt die Zehn-Prozent-Regel nicht für die Erstvermietung in Neubauten oder für die Neuvermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Außerdem herrscht Bestandsschutz für Mieten, die schon bei der vorherigen Vermietung zu hoch waren; wenn also der Vormieter eine Miete akzeptiert und gezahlt hat, die die Zehn-Prozent-Grenze bei der Neuvermietung überschritt. Eine einmal durchgesetzte Miethöhe muss der Vermieter nicht reduzieren. Die Mietpreisbremse gilt auch nicht für bestehende Mietverträge.

Was soll sich für die Mieter nun verbessern?

Vor allem müssen Vermieter künftig vor Vertragsabschluss mitteilen, dass sie eine Ausnahme in Anspruch nehmen wollen. Ein Beispiel: Verlangt der Vermieter eine Miete, die mehr als zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegt, muss er einen Grund nennen, der dies rechtfertigt. Dadurch wird mehr Transparenz hergestellt. Die Mieter wissen dann, dass der Preis höher liegt als erlaubt und können sich leichter dagegen wehren.
Die Mietpreisbremse

Wird eine Wohnung seit dem 1. November 2015 neu vermietet, darf die neue Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Auf bestehende Mietverträge wirkt sich die Mietpreisbremse allerdings nicht aus. In diesen Städten und Gemeinden in Südbaden gilt die Mietpreisbremse:

Bad Krozingen, Bad Säckingen, Denzlingen, Emmendingen, Freiburg, Grenzach-Wyhlen, Gundelfingen, Heitersheim, Lörrach, March, Merzhausen, Müllheim, Neuenburg, Offenburg, Rheinfelden, Steinen, Teningen, Umkirch, Waldkirch und Weil am Rhein.

Bisher tappen Mieter im Dunkeln. Vermieter nennen häufig nur den Quadratmeterpreis, begründen ihn aber nicht. Beruft sich der Immobilienbesitzer beispielsweise auf die Ausnahme, dass bereits die Vormiete beträchtlich über dem Mietspiegel gelegen habe, muss er deren genaue Höhe nennen. Bislang ist es Mietern selten möglich, die Vormiete in Erfahrung zu bringen.

Die Neuregelung erleichtert es Mietern außerdem, eine überhöhte Miete zu rügen. Bislang müssen sie dabei eine detaillierte Begründung an den Vermieter schicken, die zu recherchieren und zu formulieren vielen schwerfällt. In Zukunft soll schon eine einfache Rüge ohne eingehende Begründung reichen. Die Beweislast wird umgekehrt. Das hilft Mietern, die vor Gericht ziehen wollen.

Also alles zugunsten der Mieter?

Nein. Die Position der Mieterinnen und Mieter wird zwar theoretisch gestärkt. Ob sich das aber praktisch auswirkt, steht auf einem anderen Blatt. Wegen des knappen Angebots sind Mieter heutzutage bereit, vieles zu akzeptieren, damit sie überhaupt eine Wohnung bekommen. Wahrscheinlich trauen sich viele nicht, eine überhöhte Miete infrage zu stellen, um das Verhältnis zum Vermieter nicht zu belasten. Der Mieterbund kritisiert zudem, dass "alle Ausnahmebestimmungen bestehen bleiben" und fordert eine wirkungsvolle Sanktion für Vermieter, die sich nicht an das Gesetz halten.

Was ist bei Modernisierungen zu beachten?

Auch hier sieht der Gesetzentwurf einige Verbesserungen für Mieter vor. Sie bleiben allerdings ebenfalls auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzt und zielen – anders als die Mietpreisbremse – auf bereits bestehende Mietverträge. Bisher dürfen Hauseigentümer elf Prozent der Modernisierungskosten (zum Beispiel für neue Fenster, ein neues Bad oder eine effektivere Heizung) pro Jahr auf die Mieter umlegen, künftig sollen es nur noch acht Prozent sein. Pro Quadratmeter dürfen es nicht mehr als drei Euro sein. Das dürfte vielen Nutzern einige Hundert Euro jährlich ersparen.

Zudem soll es künftig eine Ordnungswidrigkeit sein, eine Modernisierung mit der Absicht anzukündigen oder vorzunehmen, die alten Mieter loszuwerden. Mieter haben dann Anspruch auf Schadenersatz, Vermietern droht eine Geldbuße von bis zu 100 000 Euro. Dem Mieterbund geht die Verschärfung nicht weit genug. Er plädiert dafür, "die Modernisierungsumlage bundesweit auf vier Prozent abzusenken". Haus & Grund, der Verband der Immobilienbesitzer, sagt dagegen, "dass sich diese Änderungen negativ auf den altersgerechten Umbau und die energetische Modernisierung von Mietwohnungen auswirken". Es werde "Eigentümern fast unmöglich gemacht, ihren Teil zu den Klimaschutzzielen beizutragen". Das Argument ist hier: Durch eine geringere Umlage und einen niedrigeren Modernisierungsgewinn falle der Anreiz für Investitionen weg.

Ist alles schon beschlossen?

Nein. Der Gesetzentwurf geht nun in den Bundestag. Die Union meldete bereits Überarbeitungsbedarf an.

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