Immobilien bleiben begehrt

Alexander Sturm

Von Alexander Sturm (dpa)

Mo, 31. Dezember 2018

Wirtschaft

Experten erwarten für 2019 keine sinkenden Preise für Wohnungen und Häuser – im Gegenteil.

FRANKFURT. Eine halbe Million Euro für eine Vier-Zimmer-Wohnung, eine Dreiviertelmillion für ein Reihenhaus, frei stehende Häuser fast unbezahlbar – Wohnraum in Städten wie Hamburg, Frankfurt, Freiburg oder Mainz wird zu Preisen angeboten, die vor Jahren kaum jemand für möglich gehalten hätte. Fast zehn Jahre dauert der Immobilien-Boom bereits. Experten sagten schon mehrfach ein Ende des Preisanstiegs voraus – und lagen falsch. Für 2019 sind die Einschätzungen geteilt.

Mit den hohen Zuwächsen 2017 habe der seit Jahren dauernde Boom wohl seinen Höhepunkt überschritten, hatte der Zentrale Immobilien-Ausschuss (ZIA) im Februar 2018 erklärt. "Die Party ist noch nicht vorbei, es kehrt aber Stabilität ein", meinte der Verband. Das Analysehaus Empirica sagte gar voraus, in Berlin, München oder Stuttgart könnten die Preise um bis zu 30 Prozent binnen vier Jahren sinken. Doch davon ist bislang nichts zu sehen. Im Gegenteil: Auch im dritten Quartal 2018 setzte sich der Preisanstieg ungebremst fort, wie eine Analyse des Hamburger Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung (GEWOS) zeigt. Danach kosteten Eigentumswohnungen im Bundesschnitt 8,2 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum und erreichten 1875 Euro je Quadratmeter. Im Herbst 2017 waren die Preise binnen Jahresfrist genauso stark gestiegen.

Bei Eigenheimen beobachtet GEWOS gar eine Beschleunigung. Die Preise kletterten dort um 7,6 Prozent auf 2455 Euro je Quadratmeter. Am stärksten verteuerten sich Wohnungen in den sieben größten deutschen Städten mit einem Plus von gut elf Prozent auf im Mittel 4110 Euro. "Ein Abflachen der Entwicklung ist nicht festzustellen", sagte Geschäftsführerin Carolin Wandzik. Sie hat Immobilien bei mittlerer Lage und Ausstattung im Baualter von 30 Jahren untersucht, die auf dem Online-Portal Immobilienscout 24 angeboten wurden.

Der Nachholbedarf am Bau ist groß

Ihre Erkenntnisse decken sich mit Zahlen von Empirica, aus denen ebenfalls keine Atempause am Immobilienmarkt abzulesen ist. Bei neu gebauten Wohnungen gibt es gar eine Beschleunigung: Im dritten Quartal stiegen die Preise um 8,0 Prozent. Neue Eigentumswohnungen kosteten laut Empirica in München 8158 Euro je Quadratmeter, in Frankfurt 5889 und in Stuttgart 5886 Euro. Solche Preise alarmieren die Bundesbank, die wiederholt warnte, Immobilien in deutschen Städten seien bis zu 30 Prozent überteuert.

Ist der Markt 2019 nach fast zehn Jahren der Preisanstiege reif für die Wende? Können Wohnungskäufer auf Entlastung hoffen? Fachleute winken ab. "Die Treiber für weiter steigende Preise sind intakt", so Stefan Mitropoulos von der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba). Die niedrigen Zinsen, die Immobilienfinanzierungen billig machten, dürften voraussichtlich nur leicht steigen. Die Menschen strömten weiter in die Ballungsräume. Auch die Wirtschaft werde wohl gedämpft wachsen. "Ich sehe keine Rezession und schon gar keine, die ein Sinken der Immobilienpreise auslösen könnte", sagte er. Zudem werde nicht genug gebaut, auch wegen des Fachkräftemangels. "Die Baubranche ist stärker ausgelastet als im Wiedervereinigungsboom."

Nach Einschätzung von Politik und Bauwirtschaft müssten jährlich 350 000 bis 400 000 Wohnungen entstehen. Laut Bauwirtschaft werden dieses Jahr aber nur 300 000 fertig. Es gibt Nachholbedarf am Bau: Mitte der 1990er Jahre wurden noch mehr als 600 000 Wohnungen jährlich errichtet. Danach stiegen die Immobilienpreise im Schnitt lange kaum. Über Jahre wurde immer weniger gebaut, kurz nach der Finanzkrise 2009 sank die Zahl der Neubauten auf 160 000. Seither schießen die Preise hoch. Nur wer soll die noch bezahlen? "Im Eigennutzerbereich ist eine Spitze erreicht", meint Felix von Saucken vom Immobilienberater Colliers. Er erwartet keine "weiteren massiven" Preissteigerungen. Der Verband der deutschen Pfandbriefbanken sieht eine Abschwächung der Preisanstiege in den größten Städten. Der Abstand zwischen Metropolen und Umland bei den Wachstumsraten schmilzt. Die Preise könnten 2019 langsamer klettern, sagte Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt, doch "eine harte Korrektur erwarten wir nach wie vor nicht." Dafür müssten Investoren in Scharen deutsche Immobilien meiden.

Der Zentrale Immobilien-Ausschuss erwartet tatsächlich, dass die Regulierungsvorstöße der Politik die Konjunktur am Markt bremsen werden. "Ein schärferes Mietrecht inklusive der Reduzierung von umlagefähigen Kosten bei der Modernisierung, eine höhere Grundsteuer, zusätzliche städtebauliche Eingriffe oder gar der Ruf nach einem Stopp von Mieterhöhungen an sich schrecken Investoren ab", so Präsident Andreas Mattner. Helaba-Experte Mitropoulos ist da skeptisch. Der politische Vorstoß für mehr sozialen Wohnungsbau genüge nicht. Normalverdienern bleibe oft nur, ins Umland auszuweichen. Reiche Interessenten aber gebe es genug: "Ausländische Investoren und Vermögende kaufen auch noch in den Metropolen."