Innenstädte

Wohnungsnot: Sollen Eigentümer von Baulücken enteignet werden können?

Franz Schmider

Von Franz Schmider

Di, 31. Juli 2018 um 08:43 Uhr

Südwest

Was für neue Stadtteile und Straßen geht, könnte künftig auch in Innenstädten möglich sein: Bauzwang für Baulücken, die notfalls enteignet werden können. Damit lassen sich ungenutzte Wohnbaupotenziale heben, sagen Politiker.

Landesweit fehlen nach Angaben des Wirtschaftsministeriums in Baden-Württemberg 88.000 Wohnungen, überwiegend in den Ballungsräumen. Das liegt je nach Lesart und Interessenlage vor allem an zu wenig Förderung für den sozialen Wohnungsbau, an zu geringer oder an zu viel Bautätigkeit und damit verbunden hohen Baukosten, an zu vielen und preistreibenden Bauvorschriften oder an zu langen Planungsverfahren.

Konsens besteht darin, dass der Mangel an Bauland ein zentraler Faktor ist. Anders als vor wenigen Jahren vorhergesagt steigt vor allem in den wirtschaftlich prosperierenden Regionen die Einwohnerzahl, wie vergangene Woche Zahlen des Statistischen Bundesamts belegten.

4500 neue Wohnungen möglich – allein in Stuttgart

Nun bringen mehrere Politiker die Idee ins Gespräch, die Eigentümer von nicht bebauten Grundstücken in Innenstädten sollten verpflichtet werden können, das Land innerhalb einer bestimmten Frist zu bebauen, darunter der Grünen-Parteivorsitzende Robert Habeck. Sein Parteifreund Fritz Kuhn, Oberbürgermeister von Stuttgart, hat dies ebenfalls ins Gespräch gebracht und vorrechnen lassen, dass auf diese Weise in der Landeshauptstadt 4500 neue Wohnungen (ohne Bahnhofsquartier) gebaut werden könnten, ohne dass die Stadt weiter ins Umland wachsen müsse.

Immerhin, argumentieren Habeck und Kuhn, gebe es das Instrument des Baugebotes auch heute schon. Um solche Steuerungsinstrumente zu stärken solle die Bekämpfung der Wohnungsnot als Zweck ins Baugesetz aufgenommen werden.

Auch Freiburg hat ungenutztes Potenzial

Auch die Stadt Freiburg hat in ihrem "Perspektivplan 2030" im vergangenen Jahr untersucht, wo es im Stadtgebiet noch Flächen gibt, die sich für den Wohnungsbau nutzen ließen. Allerdings wurde nur ein fiktives Potenzial ermittelt und nicht, wie viele Wohnungen jeweils konkret gebaut werden könnten.

Nun hat auch das Wirtschaftsministerium des Landes an der Idee gefallen gefunden. Bereits heute gebe es das Instrument der sogenannten "städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme", um bei der Ausweisung von Neubaugebieten zusammenhängende Flächen zu schaffen. Der neue Stadtteil Dietenbach in Freiburg ist ein Beispiel einer solchen Entwicklungsmaßnahme. Ist sie beschlossen, kann ein einzelner Grundbesitzer die Erschließung der Gesamtfläche nicht blockieren. Verkauft oder baut er nicht, kann er wie für den Straßenbau enteignet werden.

Innenentwicklungsmaßnahmen

Das CDU-geführte Ministerium regt nun analog dazu an, sogenannte "Innenentwicklungsmaßnahmen" zu ermöglichen. Das heißt, eine Stadt stellt einen Bebauungsplan auf, definiert das Gebiet als Entwicklungsmaßnahme und erlässt damit verbunden eine Baupflicht. Kommt ein Grundstücksbesitzer dieser nicht nach, wird ihm ein Kaufangebot gemacht. Lehnt er dies ab, könnte die Stadt ihn enteignen.

Das Ministerium weist darauf hin, dass ein solches Eingreifen in Eigentumsrechte nichts Neues wäre. Der Vorschlag bedeute lediglich eine "Ausdifferenzierung bereits bestehender Eingriffsmöglichkeiten". Zudem sollte das "Wohnbedürfnis der Bevölkerung" als Aufgabe und Ziel in die Bauleitplanung aufgenommen werden. Das Ministerium hat den Vorschlag vor vier Wochen den Mitgliedern der Wohnraum-Allianz zukommen lassen und um eine Stellungnahme gebeten.

Verband der Haus- und Grundbesitzer lehnt ab

Während der Verband der Wohnungswirtschaft "den Vorschlag zur Weiterentwicklung der boden- und planungsrechtlichen Ansätze für überlegenswert" hält, um "Flächenpotenziale der Innenentwicklung effektiver als bisher erschließen zu können", lehnt der Verband der Haus- und Grundbesitzer ihn ab. "Wieder einmal soll ordnungsrechtlicher Zwang mit massiven Eingriffsmöglichkeiten als Hebel dienen", heißt es in einer Stellungnahme an das Ministerium. Nicht Markt-, sondern Politikversagen habe die Misere verursacht, ordnungsrechtliche Maßnahmen würden diese Situation verschärfen statt entspannen.

Das Ministerium erklärte am Montag erneut: "Ein Eingriff ins Eigentum kann nur ein äußerstes Mittel sein und muss sorgfältig abgewogen werden." Jedoch dürfe es in einem Prozess, wie er mit der Wohnraum-Allianz angestoßen worden sei, keine Denkverbote geben.
Hintergrund: Was tun gegen den Wohnungsmangel?

Wohnraum-Allianz: Im Juli 2016 trat die von der damals neuen Wirtschaftsministerin Nicole Hoffmeister-Kraut (CDU) ins Leben gerufene Runde erstmals zusammen. Ihr gehören Vertreter von 50 Verbänden und Organisationen der Wohnungswirtschaft, der Haus- und Grundeigentümer, des Mieterbundes, der kommunalen Verbände sowie der Landtagsfraktionen, Banken, Natur- und Umweltverbände an. Das Gremium soll Vorschläge erarbeiten, wie das Thema Wohnungsmangel angegangen werden soll.

Erster Schritt war eine verlässliche Bedarfsanalyse. Die liegt seit Oktober vor. Demnach gibt es derzeit eine Lücke von 88 000 Wohnungen, die über Jahre aufgelaufen ist. Bei einem jährlichen regulären Bedarf von 54 000 neuen Wohnungen (der sinkt ab 2021 auf 43 000) müssen in den kommenden Jahren jedes Jahr 65 000 Wohnungen gebaut werden, um die entstandene Lücke zu schließen.

Flächenbedarf: In einem separaten Gutachten hat die Allianz untersuchen lassen, welches Potenzial in einer Aufstockung bestehender Mehrfamilienhäuser läge. Demnach kämen landesweit 145 000 Gebäude infrage, in diesen ließen sich 185 000 bis 350 000 Wohnungen errichten, ohne zusätzliche Fläche zu versiegeln. Allerdings sind eine Reihe von Fragen noch offen, etwa die nach dem Mindestabstand zum Nachbargrundstück, der Zahl der Stellplätze oder die Barrierefreiheit.

Beschlossen ist bereits ein Förderprogramm für besonders betroffene Städte im Umfang von 250 Millionen Euro. Zudem wurde gerade erst die Landesbauordnung gelockert.

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