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14. Oktober 2010

Das Grundstück teilen und verkaufen

Das lokale Bauamt informiert darüber, was bei einer geplanten Grundstücksteilung beachtet werden muss.

  1. So besser nicht: Eine Grundstücksteilung darf in vielen Bundesländern nur vom Amt vorgenommen werden. Foto: Jens Schierenbeck/dpa/tmn

Das geerbte Grundstück ist riesengroß und eignet sich zum Bauen: Wer aber schon ein Haus hat und stattdessen sein Eigenkapital aufstocken will, kann das Gelände teilen lassen und verkaufen. Doch der Weg dorthin ist ein mühsamer durch Deutschlands Behördendschungel.

Eine Grundstücksteilung ist oft ein Thema, wenn zum Beispiel Eltern den Kindern auf ihrem Grund Platz für ein Eigenheim einräumen. Auch wenn Erbengemeinschaften ihren Boden zu Geld machen wollen, müssen Grundstücke geteilt werden. Das Baugesetzbuch, die Bauordnungen der Bundesländer und kommunale Regelungen grenzen dabei den Rahmen des Möglichen ab.

Um Klarheit zu bekommen, wer was regelt, empfiehlt es sich, zuerst das örtliche Bauamt aufzusuchen. Dazu rät der Verband Privater Bauherren (VPB). Dort verrate der Bebauungsplan, was auf dem Gebiet gemacht werden darf, sagt Verbandssprecherin Eva Reinhold-Postina. Sieht die sogenannte Bauleitplanung zum Beispiel eine Doppelhaushälfte vor, ist das Gelände nur durch zwei teilbar. Im ungünstigsten Fall darf das Grundstück überhaupt nicht geteilt werden.

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In einigen Bundesländern ist das Teilen genehmigungspflichtig. Das gilt beispielsweise auch in Baden-Württemberg. Es wird empfohlen, sich von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur beraten zu lassen. Die Experten beschaffen die vom Amt geforderten Angaben. In der Regel erwarten die Behörden folgende Grundstücksdaten: Gemarkung, Flur, Flurstück, Umriss, Belastungen wie Wegerechte, eingetragene Baulasten oder Daten angrenzender Flächen. Die Ämter prüfen dann die Einhaltung des Baurechts. Die Genehmigung erfolgt erst, wenn alle Bedingungen erfüllt sind.

In manchen Bundesländern darf zwar ohne amtliche Aufsicht geteilt werden – dabei sind jedoch Landes- und Bundesgesetze zu berücksichtigen. Eine erste Orientierung bekommen Bürger bei den Ämtern oder im Internet. Viele Kommunen haben auch Merkblätter veröffentlicht, die das Teilungsprozedere erläutern.

Einiges können Bauherren auch im Kapitel IV des Baugesetzbuchs nachlesen. Paragraf 34 greift zum Beispiel, falls ein Bebauungsplan fehlt. "Der Paragraf besagt, dass man ein geplantes Haus der Nachbarbebauung anpassen muss", erläutert Reinhold-Postina. Das lässt Raum für Interpretationen: Nach den Erfahrungen des Verbands ist das ein klassischer Auslöser für Nachbarschaftsstreit.

Erbengemeinschaften müssten sich im Vorfeld einig sein, welche Teilfläche genau verkauft werden soll, sagt Thomas Diehn von der Bundesnotarkammer. Diese werde später in der Verkaufsurkunde festgehalten. Wirksam wird die Teilung mit dem Eintrag im Kataster und im Grundbuch.

Vor diesen Schritten steht allerdings noch das Vermessen. Das ist eine hoheitliche Aufgabe, die entweder ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur und Behörden oder – wie in Bayern – ausschließlich Mitarbeiter der Vermessungsämter wahrnehmen. Die Messtrupps kommen auf Antrag des Grundstückseigentümers zum Ortstermin. "Er oder ein Bevollmächtigter muss dabei sein, sonst vermessen wir nicht", sagt Stefan Scheugenpflug vom Landesamt für Vermessung und Geoinformation in München.

Die Fachleute setzen auch die Grenzsteine oder -punkte. Ein von allen unterschriebenes Abmarkungsprotokoll hält Datum, Uhrzeit und vorgenommene Veränderungen fest. Die geteilten Flurstücke erhalten im Grundbuch jeweils eine eigene Flurstücknummer. Im Fall eines Verkaufs bindet das Papier auch die Rechtsnachfolger des bisherigen Eigentümers.

Diese Grenzfeststellung kostet: Durch die Unterschrift im Vermessungsantrag ist geregelt, wer zahlt. In der Regel ist das der Antragsteller. Die Rechnung kann aber auch geteilt werden. Die Höhe der Gebühren ist Ländersache. Üblich ist eine Berechnung nach der Zahl der gesetzten Grenzsteine. Aber auch der Bodenwert des vermessenen Grundstücks wird dabei herangezogen.

Autor: dpa