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25. September 2015 20:42 Uhr

Freiburg

Warum im Baugebiet Gutleutmatten nichts passiert

In Freiburg fehlen Wohnungen. Doch im Baugebiet "Gutleutmatten", das am 24. September 2013 zur Satzung beschlossen wurde und seitdem baureif ist, tut sich nichts. Wieso?

  1. Im Baugebiet „Gutleutmatten“ in Haslach wachsen Sträucher statt Häuser. Noch. Für den nächsten Sommer erwartet die Stadtverwaltung rege Bautätigkeit. Foto: Michael Bamberger

Über die Parzellen wächst Gras. Statt Baggern sind Wohnmobile zu sehen. Die Verspätung im Baugebiet Gutleutmatten hat ihren Grund vor allem im Vermarktungskonzept. Detailliert und kompliziert wie nie zuvor und vermutlich einmalig in Deutschland regelt es die Nutzung und Vergabe der Grundstücke.

"Ein Außenstehender kann sich den Koordinierungsaufwand nicht vorstellen", sagt Michael Hogenmüller. Der stellvertretende Leiter des Liegenschaftsamtes ist verantwortlich für den Verkauf der 37 Grundstücke auf dem Areal, das so groß ist wie zehn Fußballplätze. Hogenmüller nennt ein Beispiel: Das beschlossene Verkehrskonzept sieht eine Quartiersgarage vor, die sich unter dem Projekt des Siedlungswerks und den Vorhaben zweier Baugruppen befindet. Alle drei Bauherren haben eigene Architekten, deren Planungen es zu synchronisieren galt. Jede Änderung wirkte sich auf alle aus. Hinzu kamen rechtliche Fragen wie Eigentumsteilung oder Kostenverteilung.

Ein Drittel der Grundstücke – so hat es der Gemeinderat beschlossen – waren für Baugruppen reserviert. Es liegt in der Natur der Sache, dass sie beratungsintensiver sind als Bauträger. Einige der 13 Baugemeinschaften hatten Probleme mit der Finanzierung, forderten nach der Grundstücksvergabe noch kostendämpfende Änderungen wie zum Beispiel die Verpflichtung zu einem Stellplatz pro Wohnung zu halbieren. Bruno Gramich, Chef des Liegenschaftsamts, schüttelt den Kopf. "Wir hätten die Grundstücke neu ausschreiben und den Bebauungsplan ändern müssen." Noch mehr Zeit wäre verstrichen. Ganz abgesehen davon, dass die Haslacher die Sorge geäußert hatten, die künftigen Bewohner könnten ihre Autos dann in der Nachbarschaft parken.

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Freie Bauwirtschaft hätte die ersten Häuser schon bezugsfertig

Vorgegeben ist auch parzellengenau, wie viele Sozialwohnungen zu errichten sind. Neben solchen Wohnungen, die nach den Kriterien des Landes gefördert werden, müssen auch "gebundene Wohnungen" realisiert werden. Dabei handelt es sich um eine Art Erfindung der Stadt, die die Landeskriterien lockert und zum Beispiel verlangt, dass die Miete 20 Jahre lang mindestens 20 statt 30 Prozent unter dem Mietspiegel liegen muss. Der Mieter darf auch etwas mehr verdienen.

Anders als erwartet gab es keinen Ansturm auf die zweimal fünf Reihenhäuser. Die Käufer müssen nämlich die Kriterien des Landes für gefördertes Eigentum erfüllen, mit denen allerdings ein solches Häuschen kaum zu finanzieren sei, wie Bruno Gramich anmerkt.

Für die Ämter der Stadtverwaltung war ein Vermarktungsrahmen dieses Ausmaßes neu. Sie mussten prüfen, ob die Kriterien der Vergabe erfüllt und später auf den eingereichten Bauanträgen eingehalten werden. So mancher Plan ging zurück an den Absender.

Trotz aller Vorgaben waren das Interesse groß und die Grundstücke schnell verkauft. Es entstehen 474 Wohneinheiten, davon 54 Prozent mit subventionierter Miete. Das Vermarktungskonzept hat Finanzbürgermeister Otto Neideck als großen Erfolg bezeichnet. Der aber hatte seinen Preis: nämlich Zeit. Und genau die habe Freiburg nicht, kritisiert die Vereinigung Freiburger Wohnungs- und Gewerbeunternehmen (VFW). "In einer Zeit, in der schon lange vor dem Beginn des Flüchtlingsstroms allenthalben die unzureichende Wohnraumsituation in Freiburg beklagt wurde, ist es nicht verständlich, dass die geplanten Wohnungen in Gutleutmatten so lange der Umsetzung harren", teilt Geschäftsführer Alexander Simon mit.

Die Hürden, die Baugruppen nehmen müssen, gelten laut Simon nicht für die städtische Wohnungsgesellschaft Stadtbau und für das Siedlungswerk, das zu 75 Prozent dem Bistum Rottenburg-Stuttgart und zu einem Viertel der Landesbank Baden-Württemberg gehört. Bei einer Vergabe eines Teils der Grundstücke an Unternehmen der freien Wohnungswirtschaft stünden heute mit Sicherheit Baukräne, und erste Wohnungen wären bezogen. Das würde Liegenschaftsamtsleiter Bruno Gramich nicht bestreiten. "Natürlich ist es einfacher und schneller, Grundstücke komplett an Bauträger zu vergeben." Aber es sei politischer Wille gewesen, Baugruppen zu unterstützen, viele Sozialwohnungen zu schaffen und die Kosten für Eigentümer und Mieter möglichst niedrig zu halten. Diese Ziele, ist Gramich zuversichtlich, werden erreicht. Wenn auch mit Verspätung.

Für 103 Wohneinheiten sind die Baugenehmigungen erteilt, im Verfahren sind weitere 66 Wohneinheiten. Bis Jahresende erwartet das Amt die restlichen Bauanträge. Im nächsten Sommer würden die meisten bauen. "Dann knubbelt es sich", glaubt Projektleiter Hogenmüller. Einen Vorteil hätte der Spätstart: Die Belästigung durch Lärm und Staub würde sich nicht auf viele Jahre verteilen.
Chronik

Herbst 2007: Das Bebauungsplanverfahren für das gut fünf Hektar große Areal Gutleutmatten beginnt. Anfang 2011 sollen die Erschließungsarbeiten beginnen.
Juni 2010: Das Büro Kohlmayer/Oberst aus Stuttgart gewinnt den Architektenwettbewerb. Nach viel Kritik Überarbeitung der besten drei Wettbewerbsideen.
Oktober 2010: Die Kleingärtner im Westteil räumen ihre Parzellen.
September 2011: Die Stadtverwaltung kauft nach zähen Verhandlungen das Grundstück für 5,5 Millionen Euro von der kommunalen Stiftungsverwaltung.
Juli 2013: Im Westteil des Baugebiets beginnen die Erschließungsarbeiten.
Oktober 2013: Die Kleingärtner im Ostteil müssen ihre Gärten räumen. Die Vermarktung beginnt.
März 2014: Das Interesse ist riesig: Weitaus mehr Bewerbungen gehen ein als Grundstücke da sind. Die Festpreise reichen von 383 bis 584 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche. Die Verwaltung vergibt sie nach einem komplizierten Punktesystem; bevorzugt wird verlängerte Mietpreisbindung.
Dezember 2014: Die letzten beiden Grundstücke werden verkauft. Zum Zug kommen 13 Baugruppen, 2 Baugenossenschaften, 3 Bauträger, dreimal das Mietshäuser-Syndikat, viermal die Stadtbau GmbH, zehn private Reihenhäusle-Bauer.

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Autor: Uwe Mauch