Flüchtlinge und Mangel an günstigem Wohnraum

Bundesregierung will Wohnungsbau ankurbeln

Ronny Gert Bürckholdt

Von Ronny Gert Bürckholdt

Di, 01. März 2016 um 10:59 Uhr

Wirtschaft

Flüchtlinge verstärken den Druck auf den Wohnungsmarkt. Die Bundesregierung will den Bau günstiger Wohnungen subventionieren. Aber wo errichtet man sie, wenn es kein Bauland gibt?

Wer etwas über den hiesigen Wohnungsmarkt lernen will, kann die Immobilienannoncen einer Tageszeitung zur Hand nehmen – und vergleichen, wonach die Leute suchen, und was ihnen angepriesen wird. Jüngst tat jemand sein Interesse an einer Dreizimmerwohnung in Freiburg oder Umgebung kund; einen guten Bahn- oder Busanschluss sollte sie haben und nicht mehr kosten als 600 Euro warm. Unter "Vermietungen" zeigte sich schnell: Daraus wird wohl nichts werden. Dort ist eine einzige Dreizimmerwohnung für etwas mehr als 700 Euro warm beschrieben, das Gros kostet etwa 1000 Euro warm.

Ein Steuerprivileg soll einen bauboom entfachen

Weil auch die Bundesregierung findet, dass immer mehr Menschen mit wenig Geld Schwierigkeiten haben, eine günstige Wohnung zu finden, hat sie eine Mietpreisbremse und eine Kappungsgrenze durchgesetzt. Deren Nutzen ist zweifelhaft. Jetzt will Berlin nicht nur Preise steuern, sondern das Angebot an Wohnraum vergrößern. Anfang Februar hat das Kabinett einen Gesetzentwurf aus dem Finanzministerium auf den parlamentarischen Weg gebracht. Darin steht, Ziel sei die "Förderung des Mietwohnungsneubaus in Gebieten mit angespannter Wohnungslage". An keiner Stelle der Novelle wird Bezug genommen auf die vielen Flüchtlinge, die nach Deutschland kommen. Aber es ist abzusehen, dass dies die ohnehin angespannte Lage in den unteren Preisklassen der Mietwohnungsmärkte begehrter Städte verschärft – falls nicht erheblich mehr gebaut wird.

Berlin will, dass dort mehr günstiger Wohnraum entsteht, wo die meisten Menschen hinziehen. Investoren sollen dazu die Kosten für den Bau oder den Erwerb neuer Mietwohnungen leichter stemmen können. Dazu wird eine steuerliche Sonderabschreibung eingeführt.

Wie funktioniert die? Prinzipiell gilt: Jeder Steuerzahler darf von seinen Einnahmen bestimmte Kosten abziehen, sodass er am Ende nur den Gewinn versteuert. Nehmen wir an, jemand lässt eine Wohnung errichten oder kauft eine, um sie anschließend zu vermieten. Dann darf er von seinen Mieteinnahmen die Kosten für Bau oder Erwerb abziehen – nicht auf einen Schlag, sondern über 50 Jahre stets zwei Prozent im Jahr. Das senkt seine Steuerlast aus den Mieteinnahmen. Der Fiskus geht also davon aus, dass eine Wohnung nach einem halben Jahrhundert abgenutzt ist. In schönstem Bürokratendeutsch handelt sich hier um eine Absetzung für Abnutzung (AfA) – und zwar um eine lineare AfA. Denn es wirkt jedes Jahr der gleiche Betrag steuermindernd.

Diese lineare AfA bleibt erhalten. Hinzu aber kommt nach dem Willen der Bundesregierung eine zeitlich befristete Sonderabschreibung (Sonder-AfA). Von den Kosten einer Mietwohnung sollen auf diese Weise zehn Prozent im ersten Jahr abgeschrieben werden dürfen, weitere zehn Prozent im zweiten und neun im dritten. Nach drei Jahren hat ein Bauherr die sechs Prozent der linearen AfA geltend gemacht und 29 Prozent aus der Sonder-AfA – in Summe 35 Prozent. Wer sich derart arm rechnen darf, braucht auch erheblich weniger langlaufende Kredite für sein Bauprojekt. Die Regierung erhofft sich einen Bauboom, und den will sich der Staat einiges kosten lassen. Laut Gesetzentwurf entgehen Bund, Ländern und Kommunen bis 2020 Steuereinnahmen von geschätzt 2,15 Milliarden Euro. Noch in der ersten Jahreshälfte soll das Konjunkturpaket für den Wohnungsbau durch Bundestag und Bundesrat – doch es gibt bereits erhebliche Zweifel daran, ob das Paket jemals zugestellt werden kann.

Experten: Grossteil der Förderung verpufft

Reiner Braun vom Forschungs- und Beratungsinstitut Empirica in Berlin sagt voraus: "Ein Großteil der Förderung verpufft." Warum? "Das Hauptproblem auf dem aktuellen Wohnungsmarkt besteht nicht darin, dass Investoren keine Lust hätten, Wohnungen zu bauen. Vielmehr fehlt es Bauwilligen an ausreichend Baufläche." Die Regierung will also in großem Stil Wohnungen subventionieren, für die nirgends Platz ist. Fehlendes Bauland sorgt für verhinderte Neubauten. Andererseits warnt Braun vor Mitnahmeeffekten. Wenn jemand schon eines der begehrten Baugrundstücke hat und darauf ohnehin bauen wolle, "dann freut er sich über das Steuergeschenk und kassiert die Subvention, ohne dass überhaupt eine zusätzliche Wohnung gebaut wird".

Thomas Nostadt sieht das auch so. Er ist Geschäftsführer der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft Wohnbau Lörrach. Er sagt: "In Lörrach oder Schopfheim wird um jedes Fitzel Bauland gekämpft. Wegen der Sonderabschreibungen balgen sich bald noch mehr Investoren um die knappe Fläche. Es ist klar, dass das die Preise noch stärker treiben wird, wohingegen nicht viel mehr Mietwohnungen auf den Markt kommen als ohnehin." Die Akteure am Immobilienmarkt werden sich laut Nostadt den Subventionskuchen aufteilen – über höhere Grundstückspreise, höhere Baupreise, höhere Verkaufspreise. Die Sonder-AfA ist "in den ersten drei Jahren derart hoch, dass ein Strohfeuer droht. Es wäre besser gewesen, die lineare Abschreibung anzuheben, um mehr Nachhaltigkeit in den Wohnungsbau zu bekommen", meint Nostadt. Auf Anfrage heißt es im Finanzministerium dazu: "Eine Anhebung des allgemeinen linearen AfA-Satzes von derzeit 2 Prozent auf 3 oder 4 Prozent ist kein geeignetes Instrument für gezielte Anreize zur Förderung des Mietwohnungsbaus in angespannten Wohnungsmärkten."

Nostadt geht nicht nur mit den Details der Wohnungspolitik hart ins Gericht, sondern auch mit den großen Linien. Einerseits erwecke die Bundesregierung den Eindruck, mit Mietpreisbremse und Kappungsgrenze die Mieten zu beschränken. Gleichzeitig schaffe sie mit der Sonder-AfA, mit immer strengeren Baustandards und mit höheren Steuern beim Grunderwerb gegenteilige Effekte. "Die Wohnungsbaupolitik ist auf einem Irrweg", findet Nostadt. Und sie habe lange geschlafen.

Die staatlichen Investitionen seien erheblich niedriger als bei den Zuwanderungswellen der 1990er-Jahre. Auch aus den Verbänden der Wohnungswirtschaft ist Kritik zu hören. Sigrid Feßler, Direktorin und Geschäftsführendes Vorstandsmitglied des Verbandes baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen (VBW), sagt, für den Mangel an Bauland in den Ballungsgebieten könne man nicht allein die Bauverwaltungen vor Ort verantwortlich machen. Die aufwendigen und langen Genehmigungsverfahren müssten dringend vereinfacht werden, sagt Feßler.

Der von ihr geführte Verband vertritt nicht die Interessen privater Investoren, die noch am ehesten von der neuen Sonder-AfA profitieren werden, sondern jene von rund 300 kommunalen und kreisgebundenen Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsgenossenschaften. Sie bewirtschaften mehr als 450 000 Wohnungen im Südwesten. Feßler sagt: Von der neuen Sonder-AfA hätten die meisten dieser Unternehmen rein gar nichts. Sie können sie nicht nutzen, weil sie noch aus Abschreibungen früher Jahre zehrten; dies gilt insbesondere für die Vermietungsgenossenschaften. "Damit auch diese Wohnungsunternehmen wirtschaftlich bezahlbaren Wohnraum errichten können, müsste eine gleichwertige Investitionszulage geschaffen werden", regt Feßler an – also ein Zuschuss des Steuerzahlers für jede neue Wohnung. Aber bei näherer Betrachtung läuft auch hierbei ohne mehr Bauland nichts.

"Geschenk an die Investoren"

Auch der Deutsche Mieterbund spart nicht mit Kritik am Vorstoß aus Berlin und spricht von einem "2,15-Milliarden-Euro-Geschenk an Bauherren und Investoren". Verbandschef Lukas Siebenkotten sagt: "Niedrigere, weil steuerlich geförderte Baukosten bedeuten nicht automatisch niedrigere Mieten. Ohne eindeutige Mietobergrenzen für diese Wohnungen bleibt das Ziel, bezahlbare Wohnungen für mittlere und untere Einkommensgruppen zu errichten, ein frommer Wunsch."

Statt Geschenke an Investoren zu verteilen, fordert Siebenkotten mehr sozialen Wohnungsbau. Es sei nicht ausreichend, dass der Bund seine Ausgaben dafür 2015 auf eine Milliarde Euro erhöht habe, und dass nun in Rede stehe, diese Summe 2016 zu verdoppeln. "Wichtig ist, dass die Länder die ihnen zugewiesenen Finanzmittel zweckgerichtet für Sozialmietwohnungen verwenden, möglichst in gleicher Höhe eigene Fördermittel einsetzen und ihre Förderrichtlinie, soweit notwendig, überarbeiten, damit sie potenziellen Investoren attraktive Förderbedingungen vorzeigen können", erklärt er. Denn der soziale Wohnungsbau wird nicht nur durch zu wenig Geld beschränkt, sondern durch Förderkriterien, die sich als praxisfern erwiesen haben.

Kann man überhaupt so billig bauen?

Praxisferne Förderkriterien – ähnliche Befürchtungen gibt es nun auch mit Blick auf die Details der Sonder-AfA. Gefördert werden sollen nur Wohnungen, für die zwischen Anfang 2016 und Ende 2018 ein Bauantrag gestellt wurde, die bis 2022 fertiggestellt werden und die anschließend mindestens zehn Jahre lang vermietet werden. Weil Berlin nicht mit der Gießkanne Beihilfen verteilen will, sondern nur in den Ballungsräumen, müssen dort entweder die Mietstufen 4 bis 6 laut Wohnraumgesetz gelten oder die Mietpreisbremse oder die Kappungsgrenze.

Um keine Luxuswohnungen mit dem Geld des Steuerzahlers zu bezuschussen, müssen die Baukosten unter 3000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche liegen. Wird diese Grenze auch nur um einen Euro überschritten, entfällt die Förderung komplett. Gemeint sind hierbei Kosten ohne Grundstück und ohne Außenanlagen, wie ein Sprecher des Bundesfinanzministeriums auf Anfrage erklärt.

Kann man dafür überhaupt in den teuersten Regionen Deutschlands bauen? Ja, finden die Experten Braun von Empirica und Nostadt von der Wohnbau Lörrach. Nostadt sagt: "Es ist schon möglich, im klassischen Mietwohnungsbau in Lörrach für 3000 Euro pro Quadratmeter zu bauen – ohne die Grundstückskosten."

Mancherorts wird das eng, meint dagegen Verbandsfrau Feßler. "In einigen Regionen wie Stuttgart, der Bodenseeregion um Konstanz und in Freiburg wird es schwierig, die Kriterien zu erfüllen." Sie schlägt vor, die Fördergrenze bei 3500 statt 3000 Euro pro Quadratmeter zu ziehen. Marco Wölfle vom Freiburger Center for Real Estate Studies des privaten Steinbeis-Instituts ist sich nicht sicher, ob man in den nächsten Jahren in den teuren Städten für weniger als 3000 Euro reine Baukosten bauen kann. Neue energetische Auflagen verteuerten das Bauen derzeit erheblich, erklärt er. Deshalb würde es bei aufwändigen Bauten zum Beispiel in Hanglage knapp, die 3000-Euro-Grenze einzuhalten. Und eine Hanglage habe ja mit Luxusbauten nichts zu tun.

Es braucht einen Mix an Entscheidungen

Für Branchenkenner Nostadt ist unterm Strich klar: Soll die Wohnungsnot in den beliebten Städten gelindert werden und die Integration der Flüchtlinge in den Wohnungsmarkt klappen, braucht es ein Bündel von Reformen auf mehreren politischen Ebenen: "Wir brauchen dringend mehr Bauland, eine Kultur des Nachverdichtens in den Städten, langfristig wirkende Abschreibungsmöglichkeiten, höhere Investitionszulagen für den Wohnungsbau und einen Tick weniger strenge Regeln für die Energieeffizienz." Noch seien die meisten der Flüchtlinge gar nicht auf dem Wohnungsmarkt angekommen, aber Nostadt findet: "Unser Wohnungsmarkt ist jetzt schon kollabiert."

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