Immobilienfinanzierung

Schulden am besten schnell tilgen

Hermannus Pfeiffer

Von Hermannus Pfeiffer

Sa, 20. Juli 2013

Wirtschaft

Häuslebauer können sich weiterhin über gute Konditionen freuen – sollten aber auf die Länge der Zinsbindung achten .

Auch wenn die Bauzinsen in diesem Sommer leicht steigen – der Bau oder der Kauf eines Eigenheims war selten so günstig wie heute. Für einen Kredit zahlen Häuslebauer nur etwa drei Prozent Zinsen im Jahr. Doch die Zinsunterschiede zwischen den Kreditangeboten von Banken, Versicherungen und Vermittlern sind enorm.

Wer ein Haus baut, benötigt eine Baufinanzierung. Diese ist nicht ohne Risiko und kann im schlimmsten Fall zu einer schweren Hypothek werden. In Deutschland sind daher langfristige Verträge mit festen Zinssätzen über zehn, 15 Jahre üblich. In Einzelfällen laufen Verträge bis zu 30 Jahre. Das macht die Baufinanzierung kalkulierbar. In vielen EU-Ländern sind dagegen Verträge üblich, die nur zwei Jahre lang den Zins festschreiben – steigen die Zinssätze dann, kann eine eng kalkulierte Baufinanzierung schnell platzen. Doch trotz langfristiger Zinsbindung sollten Sie 20 bis 30 Prozent der Bausumme als Eigenkapital aufbringen. Als weiterer Puffer gilt eine Kreditfinanzierung, die auf zwei Beinen steht: 20 bis 30 Prozent als Bauspardarlehen; 50 bis 60 Prozent werden üblicherweise als (Hypotheken-) Darlehen finanziert. Lukrativ können auch öffentlich geförderte Kredite sein.

Dabei führt meist kein Weg zu den eigenen vier Wänden an einem Hypothekenkredit vorbei. Anders als beim unbesicherten Darlehen muss für diesen Extrakredit jedoch ein Pfand her. Beim unbesicherten Darlehen, wie beispielsweise einem Ratenkredit für die neue Wohnzimmereinrichtung, bürgen Sie gewisserma- ßen mit Ihrem guten Namen für die Rückzahlung der Schulden an das Geldinstitut. Notfalls übernimmt ein Gerichtsvollzieher den Fall. Bei einem viel größeren Hypothekendarlehen reicht dies der Bank aber nicht aus; sie fordert eine handfeste Sicherheit: Das Grundpfandrecht auf die Immobilie. Im schlimmsten Fall, wenn Sie Ihren Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht mehr nachkommen, kann die Bank – im Juristendeutsch – Ihr Haus verwerten. Im Regelfall wird das Kreditinstitut dann eine Zwangsversteigerung durchführen und versuchen, mit dem erlösten Geld das Hypothekendarlehen zu tilgen.

Der faktische Zwang zum extra Hypothekendarlehen muss für den Häuslebauer kein Nachteil sein. Durch die hohe Sicherheit – dank der Hypothek (lat. "Unterpfand") – ist das Risiko für die Bank gering. Und das zahlt sich für den Kunden in vergleichsweise niedrigen Zinsen aus. Für einen Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung zahlen Bauherren und Wohnungskäuferinnen laut Stiftung Warentest rund drei Prozent Zinsen im Jahr – nur halb so viel wie noch vor zehn Jahren.

Einen Hypothekenkredit können sie bei fast jeder Bank, bei Versicherungen und Bausparkassen direkt kaufen. Deren Baufinanzierungsprodukte werden auch von Vermittlern und Maklern angeboten. Die Zinsunterschiede zwischen den Kreditangeboten sind allerdings nur auf den ersten Blick unscheinbar. Selbst weniger als ein halber Prozentpunkt macht auf einen längeren Zeitraum Abertausende von Euro Unterschied aus. Es lohnt sich also für Sie, genau zu kalkulieren.

Trotz des Konditionen-Dschungels haben Sie eine Chance, sich einen Überblick über den Markt zu verschaffen. Eine zentrale Rolle spielt der effektive Jahreszins – gewissermaßen der Endpreis für den Kredit. Dazu kommen allerdings bei einigen Instituten noch Nebenkosten.

Ein weiterer zentraler Punkt ist die Zinsbindungsfrist. Wie lange Sie den aktuellen Marktzins festschreiben, ob zwei Jahre oder bis zu 30, bestimmen letztlich Sie. Angesichts der heute historisch niedrigen Zinssätze ergibt es Sinn, sich diese Niedrigzinsen für mehrere Jahre zu sichern. Der Haken: Je länger die Zinsbindungsfrist, desto höher wird der Zinssatz. Es lohnt sich also auch in diesem Punkt, mit spitzem Bleistift die Angebote mehrerer Anbieter zu vergleichen.

Bei überregionalen Anbietern lag die BBBank in einer Übersicht der FMH-Finanzberatung noch am Sommeranfang vorne: Der effektive Zins einer klassischen Hypothekenfinanzierung betrug bei einer zehnjährigen Zinsbindung 2,62 Prozent. An der Spitze folgten Allianz Leben (2,75 Prozent), Commerzbank (2,78) Signal Iduna (2,99) und Hannoversche Leben (3,14). Günstigere Kredite gab es über Vermittler und im Internet: Accedo, Creditweb, DTW, Enderlein und Hypothekendiscount verlangten 2,48 Prozent Zins. Teurer wird es, wenn Sie sich die aktuell günstigen Zinssätze längerfristig sichern wollen – Verträge über 15 Jahre sind um etwa 0,5 Prozentpunkte teurer.

Wer einen Kredit aufnehmen möchte, sollte nicht allein die Zinskonditionen im Blick haben, sondern muss auch festlegen, wie hoch die Tilgungsrate sein soll. Die früher oft übliche Anfangstilgung von einem Prozent führt zu sehr langen Kreditlaufzeiten. Das wird teuer. Wer ein Darlehen von 100 000 Euro zu einem Zinssatz von drei Prozent aufnimmt, rechnet der private Bankenverband BdB vor, hat seine Schulden erst nach 46 Jahren getilgt. In diesem Zeitraum zahlt er 85 000 Euro Zinsen – zur Freude der Bank. Entscheidet sich der Kreditnehmer für eine Anfangstilgung von drei Prozent, so ist er bereits nach 23 Jahren schuldenfrei und der Kredit kostet dann lediglich 39 000 Euro Zinsen. Schneller tilgen spart Ihnen also viel Geld.