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04. Februar 2010

Wie man die eigenen vier Wände zu Geld macht

Mit einer Umkehrhypothek können Ruheständler die Rente aufbessern

FRANKFURT. Das Potenzial ist erheblich: Eine Million Wohnungs- und Eigenheim-Besitzer in der Bundesrepublik könnten von einer sogenannten Umkehrhypothek profitieren. Das ist im Grunde genommen eine Rente auf das Haus.

Viele ältere Menschen wohnen zwar in den eigenen vier Wänden, haben aber eine eher knappe Rente. Vom Wert ihrer abbezahlten Immobilie haben sie nichts. In vielen Fällen gibt es keine Kinder und keine Erben. Was also tun? Das Haus verkaufen, ins Heim oder eine andere Wohnung ziehen? Eine Hypothek aufnehmen, dafür jeden Monat Zinsen zahlen? An Vorbildern in 20 Ländern orientiert sich die Umkehrhypothek, die es inzwischen auch in Deutschland gibt.

Es ist eine Rente auf das Haus: Der Kreditgeber gewährt dem mindestens 65 Jahre alten Besitzer einen Kredit, zahlt ihn in monatlichen Raten oder in einem Einmalbetrag aus. Zinsen fallen nicht an. Sie werden dem Darlehen zugeschlagen und erst am Ende der Laufzeit fällig, wenn der Kreditnehmer gestorben ist oder in ein Heim zieht. Der Kredit wird mit dem Verkaufserlös der Immobilie getilgt.

Verbraucherschützer sind von der Idee angetan. "Der Bedarf ist da. Viele ältere, kinderlose Menschen suchen Möglichkeiten, wie sie ihre Rente aufbessern könne, ohne aus den eigenen vier Wänden auszuziehen", sagt Nils Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. "Bei der Umkehrhypothek bekomme ich sofort Geld und habe absolut keine Belastung, auch wenn man natürlich einen Abschlag auf den Wert der Immobilie hinnehmen muss", sieht Max Herbst von der FMH Finanzberatung Vorteile.

Der Kreditgeber lässt sich die Hypothek natürlich bezahlen. Dies fängt beim Abschlag von mindestens einem Drittel auf den Wert der Immobilie an. Dazu werden Provision, Kosten für Gutachter, Notar und Zinsen fällig, die das Darlehen schnell anschwellen lassen. Der Zeitschrift Finanztest zufolge kann sich die Darlehenssumme dadurch nach zehn Jahren verdoppeln. Auch der Kreditgeber geht ein Risiko ein. Er weiß nicht, ob ein 65-jähriger Kreditnehmer 85 Jahre alt wird oder erst mit 110 Jahren stirbt. Zudem muss der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt abgeschätzt werden, an dem der Kreditnehmer verstirbt oder in ein Heim zieht.

Bislang kann in Deutschland nur die Umkehrhypothek Immo-Renten-Plus der Immo-Kasse GmbH und der Deutschen Kreditbank abgeschlossen werden. Die Zeichner müssen mindestens 65 sein, ihr Eigentum selbst nutzen und instand halten. 15 bis maximal 35 Prozent des Immobilienwertes werden als Kredit ausbezahlt, abzüglich Provision und Notargebühren. Der Kreditnehmer bleibt Eigentümer, kann das Haus also jederzeit verkaufen. Die Zinsen – aktuell 6,9 Prozent für die gesamte Laufzeit – werden dem Darlehen zugeschlagen. Zieht der Kreditnehmer aus oder stirbt, wird die aufgelaufene Kreditsumme fällig. Trost für die Erben: Mehr als den erzielbaren Verkaufserlös der Immobilie müssen sie nicht überweisen. Das Überschuldungsrisiko trägt die Immokasse. Wie viele solcher Verträge bereits laufen, sagt das Unternehmen nicht. Es gebe aber Tausende Anfragen.

Ähnlich stark ist das Interesse an der IB-Immorente, die die Investitionsbank Schleswig-Holstein demnächst anbieten will. Mindestalter ist auch hier 65. Geplant ist eine Monatsrente, die bis zum 110. Lebensjahr gestreckt werden kann. Kriterien sind Eintrittsalter und Wert der Immobilie. Hier dient nicht nur die Immobilie als Sicherheit, der Kreditnehmer haftet mit dem gesamten Vermögen. Die Erben haben die Möglichkeit, die Umkehrhypothek in eine normale Hypothek umzuwandeln und die Immobilie zu behalten. Auch die Immorente sei teuer, heißt es bei Finanztest.

Nils Nauhauser nennt eine weitere Option: Die Zustifterrente der gemeinnützigen Stiftung Liebenau mit Sitz am Bodensee. "Wer keine Erben hat, erhält eine lebenslange Rente und gibt seine Immobilie nach seinem Tod für einen guten Zweck." Dabei wird die Immobilie an die Stiftung verkauft. Im Gegenzug wird eine lebenslange Rente gezahlt, verbunden mit dem lebenslangen, mietfreien Wohnrecht. Allerdings: 30 Prozent seines Vermögens sind, so Finanztest, sofort weg, dafür sei die Rente höher als bei einer Umkehrhypothek.

"Die Offerten sind interessant. Aber jeder muss abwägen, ob er in seinem Haus wohnen bleiben will. Wenn nicht, sind Verkauf und Umzug in eine kleinere Wohnung oder in ein Heim bessere Alternativen", rät Nauhauser zur genauen Prüfung.

Autor: Rolf Obertreis