Gastbeitrag

Wie können sich Mieter im Winter wehren, wenn die Wohnung zu kalt ist?

Robert Harsch

Von Robert Harsch

Sa, 12. Januar 2019 um 12:33 Uhr

Haus & Garten

In der kalten Jahreszeit häufen sich bei den Gerichten die Anträge von Mietern auf Erlass einer einstweiligen Verfügung – dabei geht oft ums Heizen in kalten Zeiten.

Eine gesetzlich geregelte Heizperiode, auch wenn hiervon immer wieder gesprochen wird, gibt es nicht. Natürlich kann eine solche im Mietvertrag vereinbart werden (AG Dortmund, Urteil vom 25.6.2014 – 413 C 946/13). Aber nicht jede Regelung ist rechtsgültig. Eine Vertragsregelung, nach der "in den hauptsächlich genutzten Räumen" mindestens 20 Grad Celsius von 7 bis 22 Uh erreichbar sein müssen, ist wegen der mangelnden Bestimmung konkreter Räume als zu unbestimmt und damit nichtig gewertet worden (BGH, Urteil vom 15.5.1991 – VIII ZR 38/90). Unwirksam wäre auch eine Regelung, nach der die nachstehend genannten Mindesttemperaturen unterschritten werden. Ist eine vertragliche Regelung nicht getroffen oder ist eine solche unwirksam, geht man üblicherweise vom 1. Oktober bis 30. April des Folgejahres aus.

Welche Raumtemperatur in den Miet- oder auch Geschäftsräumen gewährleistet sein muss und zu welchen Zeiten, ist vom Gesetz ebenfalls nicht geregelt. Deswegen müssen die Gerichte hier selbst entscheiden. In der Rechtsprechung gab und gibt es die Tendenz, sich als Mindesttemperatur auf 20 Grad Celsius tagsüber zwischen 6 und 23 Uhr festzulegen (AG Fürstenwalde, Urteil vom 23.6.2005 – 12 C 481/04). Eine neuere Entscheidung geht von 21 Grad Celsius aus (AG Dortmund, Urteil vom 25.6.2014 – 413 C 10946/13). Ab 23 Uhr kann die Heizung abgesenkt werden, sodass in der Regel 18 Grad Celsius genügen (LG Berlin, Urteil vom 26.5.1998 – 64 S 266/97).

Diese Temperaturen gelten auch für vermietete Eigentumswohnungen. So wurde ein Wohnungseigentümer, gleichzeitig der Vermieter einer Wohnung, verurteilt, die Heizungsanlage so herzustellen, dass in den vermieteten Räumen mindestens 20 Grad Celsius von 7 bis 23 Uhr zu erreichen waren. Dies trotz der Tatsache, dass die Heizungsanlage im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stand. Der Vermieter muss deshalb auf die anderen Eigentümer hinwirken, dass diese die Heizung reparieren lassen (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 28.6.2018 – 117 C 1001/18; LG Fulda, Beschluss vom 5.1.2018 – 5 T 200/17).

Für Gewerberäume gilt die Mindesttemperatur von 20 Grad Celsius tagsüber ebenfalls (Kammergericht Berlin, Urteil vom 11.3.2002 – 8 U 9211/00). Auch außerhalb der üblichen Heizzeiten besteht eine grundsätzliche Pflicht des Vermieters zur Beheizung an kalten Tagen. Dies gilt zumindest dann, wenn an drei aufeinander folgenden Tagen unter 12 Grad Celsius herrschen (AG Uelzen, Urteil vom 9.4.1986 – 4a C 272/86).

Ist es zu kalt, kann der Mieter der Miete mindern

Ist es in Räumen zu kalt, kann der Mieter die Miete mindern. Zwar ist er beweisbelastet, die Anforderungen sind aber gelockert. Wenn Zeugen bestätigen, dass es in der Wohnung seit Mietbeginn "sehr kalt" ist und keine 20 Grad Celsius zu erreichen sind, reicht dies aus (KG Berlin, Urteil vom 11.3.2002 – 8 U 9211/00; AG Dortmund, Urteil vom 28.6.2018 – 117 C 1001/18).

Noch weitergehender wurde entschieden, dass bei einem Heizungsausfall im Winter in einer Anwaltskanzlei die Nachteile "auf der Hand" liegen und deshalb auch nicht bewiesen werden müssen (OLG Dresden, Urteil vom 18.6.2002 – 5 U 260/02).

Die Minderungshöhe ist vom Einzelfall abhängig, es gibt zahlreiche Entscheidungen dazu. Fällt zum Beispiel die Heizung zwischen Oktober und April aus, wurden 85 Prozent Kürzung zugestanden (AG Charlottenburg, Urteil vom 7.6.2013 – 218 C 7/13) oder 50 Prozent bei einem alten Gebäude mit maroden Fenstern (AG Villingen-Schwenningen, Urteil vom 3.10.2015 – 11 C 243/14). Eine Temperatur von 18 bis 19 Grad Celsius führt zu einer Mietkürzung von 5 Prozent (LG Berlin, Urteile vom 8.6.2012 – 63 S 423/11).

Der Gastautor ist Rechtsanwalt in Lörrach und verfasst mietrechtliche Literatur.